Immorente/Efimmo : Bilan 2011 et Perspectives 2012

Comme chaque année en ce mois de novembre, le groupe Sofidy organise une réunion d'information à destination des conseillers financiers de France afin de faire un bilan de l'année 2011 et des perspectives 2012. Que s'est il passé en 2011 ? Les valeurs d'expertises sont-elles bonnes ? Quelles sont les nouvelles acquisitions effectuées cette année ? Une réunion utile à laquelle un membre de la famille des 8 a participé afin de vous livrer ses 1ères impressions.

Immorente/Efimmo, 2 noms qui parlent à toutes personnes ayant quelques connaissances des SCPI et de ses acteurs. Un historique de plus de 20 ans pour Immorente et cela fait maintenant 12 ans que Sofidy détient Efimmo en gestion.

Point sur l'environnement économique :

Christian Flammarion commence, comme chaque année, par faire un bilan macro économique de la situation actuelle et de ses conséquences sur l'immobilier.

On peut retenir que le besoin de logement est de 400 000 en France alors que les mises en chantier baissent et baisseront en 2012. Cette année 2011, on constate un retour des institutionnels et compagnies d'assurances vers l'acquisition de biens immobiliers.  Cela conforte l'idée que la pierre reste une valeur refuge !!!

A la question du sondage IPSOS parue récemment  :

"Que feriez vous d'une rentrée d'argent de 100 000 euros ?

En premier, il ressort la consommation, puis les dons à la famille, un investissement immobilier, les livrets d'épargne, l'or et enfin l'achat d'actions !

Cependant, les nouvelles mesures fiscales et la baisse des crédits peut entraîner un ralentissement des investissements en 2012. Quelle sera l'évolution des taux d'intérêt en 2012 ? Quels seront les impacts d'une hausse des crédits sur la souscription de parts par emprunt et sur la rentabilité des investissements effectués avec effet de levier de l'emprunt (comme sur la nouvelle SCPI Immorente 2 ) ?

Existe t il une bulle immobilière ?

Pas forcement si on regarde bien les chiffres. Selon l'INSEE, le prix moyen en France n'a augmenté que de 3,6% en 4 ans !! Il existe un effet d'optique sur le marché Parisien qui éclipse les baisses dans les autres régions.  Le marché Français n'est pas au bord du précipice mais va subir quelques réajustements.

Concernant le commerce (Immorente), les chiffres sur la consommation restent positifs mais le ralentissement est en cours.

Les premières expertises d'Immorente  semblent plutôt bonnes surtout pour les achats effectués depuis plus de 5 ans. Le discours est globalement positif mais prudent. Un recentrage sur les acquisitions en centre ville avec des emplacements "prime" a été et sera la politique d'acquisition.

Pour le bureau, le facteur clé n'est pas essentiellement la consommation mais plutôt l'emploi. Les chiffres de l'emploi n'étant pas vraiment au beau fixe, il faut rester prudent sur ce type d'investissement.

Les résultats 2011 et 2012 des SCPI du groupe Sofidy

La collecte 2011 a été très bonne avec, à noter,  une baisse des souscriptions à crédit et une hausse des souscriptions de SCPI en assurance vie.

Le Groupe Sofidy a évité au maximum de garder de la trésorerie placée à un rendement très faible. Pour cela, elle a eu recours au crédit de manière marginale afin d'acheter les bureaux et locaux commerciaux immédiatement.

A/ Efimmo :

SCPI orientée vers les bureaux poursuit une politique d'acquisitions dans ce sens ( 89% de bureaux) et une partie restante de commerces (11%). Le taux d'occupation reste bon et stable avec 91,78%. La société a engrangé 3,3 millions de plus-value grâce à certaines cessions stratégiques. La rentabilité 2011 d'Efimmo est de 5,67% (12,76 euros par part) sans puiser dans le report à nouveau !!!

Voici quelques exemples de ses dernières acquisitions:

- 10,1 millions d'euros à Lille avec 13 locataires

- 18,3 millions d'euros à Pantin, immeuble mono-locataire loué au service des enquêtes fiscales

- 36,1 millions d'euros, un immeuble au campus Verrazano à Lyon avec 11 locataires

B/ Immorente :

La politique d'investissement d'Immorente continue d'être à la fois orienté vers des emplacements de premier plan et des locataires solides. Le taux d'occupation est également stable (94,41%) avec 141 opérations de relocation. Immorente a également engendré 3,3 millions de plus-value cette année. La rentabilité d'immorente en 2011 est de 5,57% ( 17 euros par part) sans puiser dans le report à nouveau !!!

Voici quelques acquisitions:

- 15,7 millions d'euros pour 18 boutiques dans Paris

- 3,7 millions d'euros une agence Bref dans le 16ème arrondissement de Paris

- 40,9 millions d'euros : un immeuble Bd Poissonnière 75009

- 18 millions d'euros : rachat de 13 000 m2 BUT à Rouen

Quelle stratégie pour 2012 ??

Le groupe Sofidy semble continuer sa politique de recentrage en centre ville tout en réduisant au maximum sa trésorerie afin de ne pas impacter le rendement des SCPI du groupe. Quand il sera nécessaire, la société continuera à utiliser le crédit pour saisir des immeubles bien placés. La reprise des indexations des loyers est plutôt une bonne nouvelle ainsi que les bonnes valeurs d'expertises à venir. Il y aura, semble t il,  une poursuite des efforts pour maintenir et voir améliorer le taux d'occupation afin de maintenir les performances en 2012.

Avec des rentabilités à 5,6% environ, comparées au rendement des assurances vie en fonds euros, les SCPI du Groupe Sofidy ont encore de belles années devant elles !!!