L'immobilier locatif vous permet-il de devenir rentier ?

Dans le contexte actuel l’investissement locatif est plutôt à la mode. Mécaniquement le nombre de personne souhaitant des informations, qui regardent les annonces immobilières est en forte augmentation. 

Ce phénomène est dû à une combinaison de plusieurs facteurs: des taux qui sont bas depuis plusieurs années et qui baissent encore, un dispositif de défiscalisation qui séduit de nouveaux les français et de nouveaux véhicules à sous jacent immobilier favorisent encore un peu plus les investissements dans ce secteur. Il ne faut pas oublier aussi que l’immobilier est une famille de placement qui une fois financée génère des revenus réguliers: c’est recherché en ce moment par des personnes souhaitant préparer leurs retraites au moment où pleins d’annonces prédisent une baisse du régime par répartition.

Cependant comme dans tous les domaines, il faut que chacun fasse attention à ce qu’il ait: en effet les budgets varient fortement, tout comme les contraintes locatives, les horizons de placements, les fiscalités et bien d’autres paramètres encore. Un investissement réalisé par une connaissance n’est pas forcément adapté à vous.

Nous présenterons dans un premier temps un schéma d’investissement dans l’immobilier pour détailler tous les avantages et inconvénients rencontrés par les propriétaires. Nous étudierons ensuite ce cas dans un objectif de rente perpétuelle (sans entamer son capital).

L’investissement immobilier locatif en détails

La première chose à prendre en considération est que pour investir dans l’immobilier il faudra soit de l’apport soit une possibilité de financement. C’est la base puisque il faut financer le bien avant que ce dernier ne génère des loyers qui permettront d’obtenir un revenu complémentaire ou de rembourser le crédit. 

Pour des personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine où le développer l’investissement à crédit sera une base de départ inévitable. En effet une théorie financière toute simple existe et a été largement testée: l’effet de levier du crédit. 

Concrètement une personne achetant un bien immobilier à crédit aura bien sûr une mensualité fixe. En contrepartie de cet achat elle aura aussi un loyer en face; c’est ce dernier une fois les charges payées qui rembourse une plus ou moins grande partie de la mensualité. Le reste sera complété normalement par le propriétaire investisseur: ce que l’on constate alors est que le loyer va financer directement une partie du bien ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit et qui correspond au fait que le loyer serve à rembourse rune partie d la mensualité. La conséquence est que le bien va en partie s’autofinancer le reste étant en suite complété par la personne détentrice du crédit. 

Un effet directement lié à ce dispositif et qui est très utilisé en France est la déduction des intérêts d’emprunts. Les intérêts qui sont ensuite générés pourront être déduit du revenu locatif ainsi généré: cela va avoir un impact positif sur la fiscalité qui sera alors limitée. Cette déduction permet de réduire le bénéfice foncier et ainsi donc la fiscalité puisque le bénéfice foncier vient s’ajouter aux autres revenus pour être fiscalisé à la dernière tranche d’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux. 

Quant à la sélection de son bien il faut s’appuyer sur la logique et le bon sens: la notion première pour trouver un locataire est l’emplacement. Il faudra ensuite est vigilant sur d’autres points: les dépenses à la charge du propriétaire telles que les impôts, les charges de copropriétés viennent directement directement en déduction es loyers. Le fait d’avoir une demande locative soutenue peut aussi être un plus, une copropriété petite est à privilégier… 

Des pistes pour se constituer un patrimoine immobilier plus facilement

Dans cet objectif de se constituer un parc locatif qui va générer un revenu stable dans le temps quelques éléments de bons sens doivent servir de base: il vaudra mieux multiplier les biens quitte à avoir plus de gestion locative. Cela permet d’être moins dépendant du loyer de chaque locataire et de la possibilité de location de chaque bien. En cas de problème sur un bien ou de non paiement d’un locataire cela influera beaucoup moins sur le revenus perçu qu’un seul grand bien avec un locataire.

L’autre point important est l’emplacement du bien qui sera déterminant pour la demande locative. Pour les petites surfaces il faut généralement un suivi plus réactif et plus récurrent qui découlent de la nature du bien: dans un petit logement seront généralement logés des étudiants, jeunes actifs qui ont une durée d’immobilisation plus courte et plus aléatoire.

A contrario un bien plus grand à destination de familles pourra tenter moins de candidats potentiels lors de la recherche de locataire, mais une fois ces derniers dans le bien cela garantit une stabilité plus grande que dans le premier cas.

Du côté financier il est aussi possible d’agir sur les paramètres de chaque opération pour optimiser la rentabilité de cette dernière et chercher le maximum d’autofinancement par l’effet de levier duc crédit.

En vue de se constituer un patrimoine l’effet de levier du crédit est déterminant: il permet en effet au propriétaire de ne pas financer son bien dans son intégralité.

En transposant ces indications dans un cas d’investissement locatif: il sera alors beaucoup plus intéressant de souscrire un crédit sur la durée la plus longue possible pour deux raisons: cela va permettre d’étaler le remboursement du crédit sur une durée plus longue ce qui diminue les mensualité très fortement le loyer pourra rembourser une plus grande partie de la mensualité et c'est donc un bien qui s’autofinance d’autant plus. En augmentant la durée de crédit cela génère  certes plus d’intérêts qui sont un coût supplémentaire mais cela permet aussi de limiter la mensualité ce qui augmente l’autofinancement du bien. Avec en plus la déduction des intérêts d’emprunts cette hausse des intérêts permet de diminuer la fiscalité de l’opération (un mal pour un bien).

Pour reprendre tous ses arguments il est bien sûr encore possible de devenir rentier via des investissements immobiliers. Les taux bas permettent de trouver un financement plus intéressant d’un côté, de l’autre il faut cependant ne pas tomber dans l’excès de facilité. même si le financement est plus facile il faut toujours être vigilant quant à la partie locataire: il faudra que le bien se loue bien, qu’une demande locative forte permette de compenser les départs et ne pas se tromper soit même dans le loyer potentiel. 

Il faudra dans cette optique bien distinguer la phase de constitution qui oppose aux investissements des crédits qui vont monopoliser les loyers, à la phase suivante où les biens une fois financés jouent leurs rôles premier pour l’investisseurs: verser un complément de revenus stable en contrepartie de locations.