Une hausse des taux de crédit immobilier va-t-elle impacter les performances des SCPI ?

La hausse des taux d’intérêt est actuellement une préoccupation majeure pour les investisseurs, car celle-ci peut avoir un impact sur la valorisation de leurs investissements dans la durée. Ils se doivent donc d’en tenir compte, les professionnels du secteur également, dans la définition de leurs stratégies d’investissement.
Et toutes les classes d’actifs sont concernées par ce phénomène : des actions aux obligations en passant par l’immobilier. C’est sur ce dernier point que nous allons par la suite nous concentrer.  

La hausse des taux est prévue et prévisible, là n’est pas la question. Pour les investisseurs, il s’agit plutôt de déterminer quand et dans quelle mesure les taux augmenteront.
En effet, certains ont déjà constaté une légère indexation des taux d’intérêt, qui serait le point de départ d’une hausse généralisée et progressive. D’autres au contraire, entrevoient encore une baisse de ces mêmes taux. Il apparaît donc compliqué de dresser un constat clair de la situation.

Cependant, malgré ces quelques soubresauts, il faut bien s’attendre à ce que les taux d’intérêt remontent. Tout le monde s’accorde à le dire.
Plus précisément, cette hausse de taux a déjà commencé et elle devrait être progressive. Il ne s’agira pas d’un mouvement brutal mais plutôt d’une nouvelle tendance qu’il conviendra d’intégrer dans nos analyses.
Et c’est sur ce dernier postulat que nous allons insister : la hausse devrait être progressive et non brutale. Car si cette tendance impactera la valorisation des actifs financiers, seule une hausse brutale serait réellement synonyme de danger à court terme.

Etant donné que la hausse des taux va concerner toutes les classes d’actifs, nous pouvons désormais nous interroger sur les conséquences d'un tel phénomène sur l’investissement immobilier et en particulier sur les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Car ces dernières enregistrent depuis plusieurs années des niveaux de collecte record et affichent des performances fortement attractives. Ce qui attire par conséquent bon nombre d’investisseurs.
Ils sont donc nombreux à s’interroger sur la pérennité du dispositif dans la durée, compte tenu de ce contexte de hausse "programmée" des taux d'intérêt.

Il convient dans un premier temps de bien (re)préciser le contexte des SCPI dans l’environnement financier et immobilier actuel. En effet, bien qu’elles enregistrent des niveaux collecte record pour leur segment, les SCPI restent des véhicules d’investissement marginaux comparés aux contrats d’assurance-vie et autres produits bancaires.

De plus, dans la sphère des investissements immobiliers, et plus particulièrement celle de l’immobilier professionnel, les SCPI ne représentent qu’une faible proportion des collectes et des transactions. Il convient donc de bien relativiser la place et l’importance des SCPI dans toute analyse financière, et ce, malgré leurs bonnes performances et donc le coup de projecteur braqué sur elles.

L’une des critiques principales formulées à l’encontre des SCPI concerne l’érosion constatée de la rentabilité moyenne sur le marché : celle-ci s’établit à 4,3-4,4% pour 2018 alors qu‘elle était de 4,85% en 2015.

En revanche, cette érosion n’est pas le fruit de mauvais résultat mais principalement la conséquence d’une revalorisation des prix de parts (la rentabilité étant calculée en pourcentage du prix de part). Ce qui demeure en réalité positif pour les investisseurs.

Et si les SCPI parviennent à maintenir une rentabilité attractive et relativement stable, elles se fondent également sur un sous-jacent particulièrement robuste : l’immobilier d’entreprise. En comparaison, celui-ci se révèle plus rentable que l'immobilier d’habitation, plus pérenne par l’intermédiaire de baux commerciaux fermes mais également moins contraignant et plus sécuritaire.
Autrement dit, les SCPI sont en substance des produits robustes, l’immobilier d’entreprise et la solidité des baux leur permet d’encaisser les périodes difficiles.
Et c’est sans compter sur le regain du marché des bureaux, avec un niveau d’activité en progression et une vacance en diminution. 

Cependant, comme tout autre actif, les SCPI sont tributaires des taux d’intérêt. Et une hausse des taux pourrait être synonyme d’une baisse de la valeur des parts, à l’image d’une obligation et de l’évolution de sa valeur.

Toutefois, face à ce constat, les gérants et professionnels du secteur restent confiants car la rentabilité dégagée par les SCPI permettrait d’absorber une éventuelle érosion des rendements. Le spread des SCPI est encore bien supérieur (en tenant compte de la moyenne et non des SCPI les plus rentables) ce qui offre une marge de sécurité pour les gérants et in fine pour les investisseurs. De plus, avec la reprise de l’inflation, les loyers vont par ailleurs également se revaloriser.

Par conséquent, comme nous l’avons préalablement évoqué, le phénomène le plus à craindre est celui d’une remontée brutale des taux. Et cela ne semble d’ailleurs pas se profiler de cette manière, les conséquences seraient trop importantes pour tous les actifs financiers.

Nous attirons néanmoins l’attention sur les performances à venir des SCPI. Comme dit l’adage, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et celles-ci étaient particulièrement attractives. Ainsi, dans le contexte actuel, même si les SCPI demeurent un placement crédible et attractif, les investisseurs ne doivent pas s’attendre à ce que les SCPI maintiennent ces niveaux de revalorisations historiques.

Nous rappelons également que l'investissement SCPI est un placement long terme permettant à juste titre d’amortir les cycles de l’immobilier. La durée de placement moyenne constatée est d’ailleurs supérieure à 15 ans.

Et il ne faut pas perdre de vue que la diversification des actifs et la sélectivité restent les mots-clés d’une stratégie d’investissement efficiente. En effet, la diversification dans la sélection des supports et le choix des SCPI est primordiale. L’idée n’est pas de se contenter des critères économiques tels que le rendement affiché ou la revalorisation, mais s’intéresser à la collecte de la SCPI et sa façon de la gérer.

C’est la raison pour laquelle il est vivement conseillé de s’adresser à un professionnel de la gestion de patrimoine dans le cadre de son projet d’investissement SCPI ; pour être accompagné d’une part, dans la définition de son projet (montant de l’investissement, méthode d’investissement, calcul de la fiscalité, etc …) et d’autre part, dans la sélection des SCPI car parmi plus de 180 possibilités il n’est pas nécessairement évident de s’y retrouver.