Guide OPCI : Tout ce que vous devez savoir sur les OPCI

 

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Définition

C’est une placement immobilier utilisé généralement comme alternative au fonds euro dans les contrats d’assurance vie. C’est un investissement effectué sous forme de support en unités de compte.

Ce placement est apparu en 2005, et a souvent été comparé aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Cependant son fonctionnement n’est pas le même. Cela ressemble davantage à celui des fonds euros type SICAV ou FCP. Un OPCI est géré par une société de portefeuille (SGP) agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Dans les OPCI ; il existe deux types d’investissements, qui permettent aux épargnants de bénéficier des caractéristiques attirantes de l’immobilier, tout en réduisant les inconvénients engendrés par un investisseur en immobilier classique.

L’OPCI est un fonds de placement investi dans :

• L’immobilier tertiaire non coté en France/Europe (Commerces, Bureaux)
• Placement financiers (actions de sociétés cotées en Bourse, obligations, parts de fonds)

L’investisseur doit réunir plusieurs conditions pour réussir son placement immobilier : il doit disposer de capital d’origine conséquent, acquérir un bien immobilier de qualité, prendre en main la gestion locative, appliquer la règlementation sectorielle), et doit faire face à des difficultés comme les mauvais payeurs (locataire), les vacances locatives, …  

Les différents types d’OPCI

L’OPCI est un fonds d’épargne non coté et peut avoir deux formes juridiques :

• La SPPICAV : une société de type SICAV, au même titre que les impôts sur les sociétés (IS), elles sont quand même exonérées. Elle distribue des dividendes dans la catégorie fiscale des revenus de capitaux propres.
• Le FPI : copropriété de type FCPI : transparente au plan fiscal, elle distribue à ses actionnaires des revenus fonciers et des plus-values immobilières.

Avantages et risques des OPCI

Avantages

• Investissement dans la pierre (par le biais d’une société) rentabilité de l’immobilier sans gestion de la part du détenteur ;
• Mutualisation des risques : investissement collectif & risques de loyers impayés dissipés ;
• Diversification du patrimoine :  biens immobiliers peu accessibles en temps normal, géré par des professionnels agréés par l’AMF ;
• Gestion dynamique du patrimoine : en partie dans l’immobilier mais différent selon la composition des OPCI (selon les marchés), en partie en bourse, dans des fonds dynamiques ;
• Placement liquide : si vous avez besoin de votre argent ;
• Aucun frais de notaire ;
• Investissement immobilier accessible avec de faibles montants ;
• Rendements annuels de 4% à 5% ;
• Fiscalité souple : deux modes de taxation (revenus et plus-values).

Risques

• Le risque de liquidité : Le marché immobilier offre une faible liquidité. La vente d’un immeuble nécessite alors un délai important ;
• Le risque de perte de capital : l’OPCI n’offre pas de garantie ni de protection en capital. La performance de l’OPCI peut ne pas être conforme aux objectifs de l’investisseur ;
• Le risque lié au marché de l’immobilier : l’investissement que réalise l’OPCI dans l’immobilier est nécessairement soumis aux risques liés à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers. Dès lors, la performance et l’évolution du capital investi s’exposent au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs.
• Le risque lié à la détention d’actions : l’OPCI peut être en partie investi dans des actions de sociétés foncières, pouvant présenter des variations significatives au courant de l’investissement. 
• Le risque de contrepartie. L’OPCI est exposé à ce risque sur plusieurs marchés. Elle l'est sur le marché́ immobilier et sur les marchés d’instruments financiers à terme, mais aussi dans le cas où une contrepartie avec laquelle un contrat est conclu ne tiendrait pas ses engagements.

• Le risque lié au recours à l'endettement. L’OPCI peut avoir recours à l’endettement, dans le cadre du financement de ses acquisitions et autres travaux. Dans ces conditions, les fluctuations du marché́ immobilier peuvent donc réduire de manière importante la capacité́ de remboursement de la dette. Les fluctuations du marché́ à crédit peuvent réduire les sources de financement et finalement augmenter de façon sensible le cout de ce lancement.
• Le risque lié à l'utilisation de produits dérivés. L’OPCI peut avoir recours à des produits dérivés, afin de se couvrir contre une exposition défavorable des marchés. Il peut dès lors exister un risque de couverture imparfaite ne permettant pas de protéger l’OPCI totalement contre une baisse de la valeur d’actif utilisés.

Fiscalité et conditions de souscription des OPCI

Régimes juridiques

• SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière et à Capital Variable) est une SA (Société Anonyme) qui possède une personnalité morale sur le modèle des SICAV et qui délègue tous ses pouvoirs à une société de gestion. Elle désigne un représentant permanent qui encours les mêmes responsabilités que s’il exerçait en nom propre, les fonctions de dirigeant de la SPPICAV.
• FPI est un fonds de placements immobiliers ne possèdent pas la personnalité morale, sur le modèle des fonds communs de placement.

En pratique, il s’agit d’une copropriété d’actifs immobiliers, d’instruments financiers et d’autres produits de trésorerie courante. Ils sont constitués d’une société de gestion de portefeuille qui agit à la fois pour le compte du FPI ainsi que pour l’intérêt des porteurs de prêts.

C’est la société de gestion de portefeuille qui établit un règlement prévoyant l’institution d’un conseil de surveillance.

Le principe a été créé en 2007 afin de proposer une structure plus moderne que la SCPI.

Caractéristiques patrimoine OPCI

Le patrimoine doit contenir une poche immobilière (60 à 90 % du portefeuille en actifs immobiliers avec une différence entre SPPICAV et FPI liés à leurs régimes fiscaux respectifs), une poche de liquidité représentant 10% du portefeuille, et une poche de valeurs mobilières composée d’actifs financiers (jusqu’à 30 % de l’actif). Il faut également au moins 10 % de liquidités disponibles, et au moins 50% d’immobilier physique. Il reste donc 40% d’actifs librement choisis (cash, actions, immobilier).

Une particularité pour les OPCI professionnels (ancien RFA : Règles de Fonctionnement Allégées) : la règle des 40% disparaît avec l’obligation d’avoir 10% de cash et 90 % d’immobilier. L’endettement peut dépasser le seuil des 50%.

Ce nouveau véhicule d’investissement français permet ainsi de combiner différents placements pour différentes stratégies d’allocation d’actifs : immobilier physique, parts de foncières/SIIC, actions, obligations, liquidités.

Régimes fiscaux

• Les SPPICAV sont exonérées de l’IS et soumise à la fiscalité immobilière.
• FPI (fonds de placement immobilier) : bénéficiant de la transparence fiscale mais non dotée de la personnalité juridique et soumis au régime fiscal des revenus fonciers.           

Le régime fiscal applicable au particulier qui détient des parts d'OPCI en 2017 dépend de son mode de souscription, à l'image des porteurs de parts d'OPCVM classiques (Sicav et FCPI).

Quel est le statut fiscal d’un investisseur dans un OPCI ?

L’investisseur est imposé lors de la réception effective du revenu distribué par l’OPCI.

Le statut fiscal d’un investisseur dans un OPCI varie en fonction de :

• La forme juridique de l’OPCI (SPPICAV / FPI) ;
• La nature des revenus imposables ;
• Le régime d’imposition qui leur est propre (personne physique/personne morale) ;
• Leur résidence fiscale.

Avantages fiscaux

La SPPICAV est exonérée d’IS dès lors qu’elle s’est engagée à redistribuer ses bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes à hauteur de :

• 85% minimum du résultat distribuable résultant des produits courants (revenus locatifs) ;
• 50% du résultat afférent au plus value de cession d’actif réalisé en cours d’exercice.

La FPI est dite « fiscalement transparente », elle est donc exonérée d’impôts, mais doit s’engager à distribuer sous forme de dividendes :

• 85% produits courants ;
• 85% plus value.

Conditions de souscription

Tout investisseur, personne physique ou morale peut investir dans un OPCI pour :

• Placer une partie de son épargne dans un support à prépondérance immobilière à partir d’un montant accessible,
• Investir dans un placement moyen long terne,
• Avoir une liquidité plus facile en cas de sortie,
• Profiter du cadre fiscal de l’assurance-vie.

L’investisseur doit s’acquitter d’une commission de souscription qui est adressée à la société de gestion dont une part servira à couvrir les frais correspondant à l’acquisition ou à la cession d’actifs. Cette commission doit être régularisée à la souscription.

Les droits d’entrée varient et peuvent aller jusqu’à 8 %. Les tickets d’entrée son compris entre 100 € à 1 000 €. Les frais de gestion se situent entre 1,5 % à 4,5 %.

Comment sortir d’un OPCI ?

Le mécanisme de souscription/rachat donne le droit à un investisseur de demander à la société de gestion de l’OPCI le rachat d’une partie ou de la totalité des actions ou des parts qu’il détient. Cette demande peut se faire à tout moment, à court inconnu, et sur la base de la valeur liquidative établie après la date de centralisation des demandes.

Les demandes de rachats sont diminuées, le cas échéant, des commissions de rachat telles que mentionnées dans le prospectus.

Cependant, la société de gestion peut suspendre les rachats d’actions ou de parts de l’OPCI en cas de circonstances exceptionnelles par exemple sur une demande justifiée de l'ensemble des actionnaires.

Marché des OPCI

Chiffres clés du marché en 2017

CAPITALISATION

Implanté en 2008, le marché des OPCI grand public est en plein essor. Sa capitalisation est à sens unique, elle grimpe, pour atteindre près de 13 milliards d’euros à la fin de l’année 2017.  A l’instar des SCPI et bien que moins accessible, la popularité des OPCI n’a cessé d’augmenter ces dernières années.

 

COLLECTE

La collecte nette des OPCI, malgré une très légère baisse en 2017 par rapport à l’année précédente, reste toujours compétitive et prouve l’intérêt porté par le grand public à ce produit pierre-papier. Elle a été en effet de 3 972 millions d’euros contre 3 995 millions d’euros en 2016. 

Concernant le marché secondaire, celui-ci peine à se mettre en place et à s’imposer. Avec un taux de rotation semestriel des parts de 1% en 2017, il est très peu actif. 

PERFORMANCE

Malgré une capitalisation en très forte hausse durant la dernière décennie, les performances globales ont quant à elles ont décru avant de se stabiliser aux alentours de 4% depuis 2015.

RENDEMENT & VALORISATION

Les OPCI ont atteints un niveau de rendement assez faible en 2017 comparé à celui de 2016. De 2,41%, il est passé à 1,64%. Cette baisse de croissance est cependant compensée la même année par une valorisation des parts record depuis 2013.

RÉPARTITION IMMOBILIÈRE

Les OPCI, bien que diversifiés, ont surtout vocation à investir dans l’immobilier. Au moins 60% de l’actif d’une OPCI doit être représenté par des immeubles et des titres de foncières cotées. En moyenne, la part des immeubles de bureaux dans la répartition immobilière des OPCI s’élève à 68%, suivi de très loin par les locaux de santé et les commerces.

Palmarès 2017 des OPCI

Fin 2017, neuf sociétés de gestion sont présentes sur le marché pour un total de 14 OPCI. 

AMUNDI est de loin la plus active des sociétés, possédant à elle seule 3 OPCI et totalisant une capitalisation de 1,95 milliards d’euros. À titre comparatif, AXA, qui est la deuxième société de gestion en terme de capitalisation, collecte moitié moins, et BNP PARIBAS REIM, troisième société sur le marché, capitalise cinq fois moins.

Année de création	OPCI	Société de Gestion
			2017	2016
2016	OPCI PREIMIUM	Primonial Reim	4,97%	-
2016	Silver Generation	A Plus Finance	2,20%	3,33%
2015	Groupama Gan Pierre 1	Groupama Gan Reim	4,64%	3,64%
2014	Amundi Transmission Immobilier	AMUNDI Immobilier	-	3,33%
2014	La Banque Postale Immo Diversification	Ciloger	3,10%	0,80%
2013	BNP Paribas Diversipierre	BNP Paribas Reim	6,69%	4,77%
2013	Immanens	AMUNDI Immobilier	1,98%	2,79%
2012	Axa Selectiv'Immo	Axa Reim	4,55%	4,33%
2012	SG Pierre Entreprise	AMUNDI Immobilier	-	4,67%
2011	OPCIMMO	AMUNDI	3,34%	2,96%
2010	SwissLife Dynapierre	SwissLife Reim	5,45%	5,86%
2009	LF Opsis Patrimoine	La Française AM	4,28%	2,00%
2008	Ecureuil Immo +	Ciloger	-	-
2008	FranceEurope Immo	Nami-AEW Europe	-	1,99%

Liste des OPCI 2017 classées par année de création

TOP 5

Malgré une capitalisation très importante et largement supérieure aux autres sociétés de gestion, ce n’est pas AMUNDI qui offre le meilleur rendement mais BNP PARIBAS REIM avec son OPCI Diversipierre au TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché) de 6,69% en 2017, ce qui tient tête aux meilleures SCPI en terme de rendement.

Palmarès des OPCI par rendement

OPCI	Société de Gestion	Taux de Distribution
Diversipierre	BNP Paribas Reim	6,69%
SwissLife Dynapierre	Swiss Life Reim	5,45%
Preimium	Primonial Reim	4,97%
Opcimmo Vie	Amundi Immobilier	3,34%
Silver Génération	A Plus Finance	2,20%

OPCI et Assurance-vie

Comment intégrer un OPCI à un contrat d’assurance-vie ?

La tendance observée sur le marché des contrats d’assurance vie révèle que les assurés sont de plus en plus enclins à accepter du risque dans leurs contrats.

Par exemple, rien que fin de l’année dernière, la proportion des unités de compte, des encours de l’assurance-vie, a grimpé à 22%, contre 19% fin 2016 et 18% fin 2015.

Les raisons d’un tel revirement ne manquent pas et sont même totalement légitimes.

D’abord, nous ne cesserons pas de rappeler qu’un contrat d’assurance-vie est un produit d’épargne malléable et rémunérateur pour se préparer à différentes situations : des compléments de revenus à la retraite, la transmission, et bien d’autres.

Ensuite, contrairement aux contrats mono-supports qui ne proposent pas plus de 2% par an, les unités de compte, quant à eux, ont eu « entre 2013 et 2017, une performance moyenne de 4,6% », selon la Fédération Française de l’Assurance.

Pour rappel, sont dits appelés unités de compte, les fonds actions, les parts de OPCVM, la pierre papier (SCPI, OPCI), et bien d’autres.

Dans les sections ci-dessous, nous nous intéresserons plus particulièrement aux OPCI (Organisme de Placement Collectif dans l’Immobilier) comme unités de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

Tendance du marché des OPCI dans l’assurance-vie ?

Concernant la tendance des OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, il est à souligner la distribution des OPCI reste très importante : Par exemple, en 2014 ils ont collecté près de 3,28 Milliards et 2,49 Milliards d’euros en 2015.

Les raisons de cette progression tiennent aux caractéristiques des OPCI, lesquels comme les SCPI se reposent sur un actif tangible, et promettent des performances de rentabilité immobilière durablement élevées.

Aussi, au sein d’un contrat d’assurance-vie, la souscription aux OPCI en unité de compte permet de réduire sa fiscalité. Car les revenus issus des OPCI au titre des plus values mobilières, sont moins imposés dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

À noter que dans les contrats d’assurance-vie, le choix d’intégration d’OPCI est limité, car les sociétés d’assurance ont des règles de sélection très rigoureuses en matière de sélection des fonds immobiliers.

Toutefois, les avantages des OPCI sont nombreux.

Ils ont une rentabilité moyenne de 3,81 % par an depuis 5 ans.

L’autre avantage des OPCI, est qu’il a des sous jacents qui sont facilement liquides, car il s’agit le plus souvent d’actions, de parts de SICAV ou parts de fonds étrangers.

Fiscalité OPCI dans assurance vie

Les revenus de l’assurance vie sont soumis (pour tout versement réalisé depuis le 27/09/2017) au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8%. Toutefois, l’épargnant a la possibilité d’opter pour une imposition au barème, option globale couvrant tous les revenus du patrimoine. Dans cette hypothèse, le prélèvement forfaitaire unique qui a été prélevé sera déduit du montant d’imposition dû.

Par ailleurs, tous les versements qui auront été réalisés jusqu’au 26/09/2017, les gains sont soumis par défaut à l’IR (Impôt sur Revenu).

OPCI ET LEGISLATIONS

Initialement dans la législation, les OPCI sont régies par le Code Monétaire et financier ainsi que le Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). L’obtention d’un agrément ou d’un visa délivré par l’AMF est nécessaire en cas d’appel public à l’épargne.

Le Code Monétaire et Financier se constitue des Articles L 214-13 et de l’Article R 214-81.

Une dizaines d’articles composent la législation des OPCI, que ce soit à propos des plus-values, des reventes ou encore de leurs dividendes.

Pour en citer les principaux :

• Article 214-81 : L’article premier du Code monétaire et financier englobe toutes les sommes distribuables par un fonds de placement immobilier au titre d'un exercice sont constituées par les plus-values de cessions d’actifs cité dans l’article 214-36 et 214-37 réalisées au cours de l’exercice.
• Article 150 UC : Touche les plus-values de cession à titre onéreux de biens et de droits immobiliers mentionnées au 2° du II du même article L. 214-81 ainsi que pour les plus-values de cession d'actifs mentionnées au même 2°, lorsque ces actifs ont la nature d'immeubles auxquels sont affectés des biens meublés, biens d'équipement ou biens affectés à ces immeubles et nécessaires à leur bon fonctionnement.
• Article 137 ter : S’applique sur les revenus relevant de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au titre des actifs nommés au b du 1° du II du même article L. 214-81 ;

Comment fonctionnent les OPCI et l’Impôt sur le Revenu ?

Sachant que les OPCI entrent dans le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière uniquement à hauteur de leurs actifs immobiliers, toute personne possédant des assurances vie, SCPI et OPCI a le devoir de les inscrire à sa déclaration d’impôts.

Comment faire ?

Vous devez déclarer à l’administration fiscales la valeur des parts et/ou actions d’OPCI et indiquer la quote-part réellement investie dans l’immobilier.

Les sociétés de gestion avec lesquelles vous avez souscrites ont l’obligation de vous fournir les informations de valeurs vénales ainsi que la fraction taxable quand vous en faites la demande.

Cela concerne tous ceux ayant un patrimoine non rattaché à une activité professionnelle d’une valeur supérieure à 1 300 000€.

Pour rappel, l’IFI regroupe :

• Les actions de société cotées,
• Les assurances vie en unités de compte,
• La valeur de rachat des actifs immobiliers,
• Les SCI,
• Les parts de SCPI
• Les OPCI entre en ligne de compte.

Mais que devons-nous déclarer exactement ?

• Le plafonnement de l’impôt,
• Les dettes déductibles de l’assiette de l’impôt,
• La valeur de rachat imposable des contrats d’assurance et des bons ou contrats de capitalisation,
• Les propriétés et droits immobiliers imposables ainsi que les parts ou actions, représentatives en tout ou partie de biens ou droits immobiliers imposables,
• Les actifs exonérés affectés à l’entreprise,
• Les impôts étrangers acquittés hors de France « dont les caractéristiques sont similaires à celles de l’impôt sur la fortune immobilière ».
• Le montant des sommes versées ouvrant droit à une réduction d’impôt.

Actualité OPCI

Au début du premier semestre 2018 les souscription d’OPCI ont connus un fort ralentissement comparé à la même période l’an dernier. Ce ralentissement rappelle celui du premier semestre de 2015. Le second trimestre affiche en revanche une très nette reprise d’au moins 50%.

Dernières OPCI lancées

Suite à ces premières acquisitions d’immobilier en Europe, la société SOFIDY PIERRE EUROPE a procédé au lancement d’une nouvelle OPCI. Ces acquisitions se sont fait en France et hors de France : soit en Allemagne et au Pays-Bas. Avec cette acquisition, la société commence à dérouler sa stratégie paneuropéenne.

Focus sur OPCIMMO, l’OPCI de AMUNDI

Acquisitions d’immobilier physique au 1er semestre 2018 

Depuis la fin de l’année 2017, OPCIMMO était déjà propriétaire directement ou indirectement d’un patrimoine immobilier physique de plus de 190 immeubles. L’OPCI est devenus propriétaires d’immeubles de commerce et de bureaux en Italie, en Allemagne, en République Tchèque. Il a également pris des parts de participation dans le portefeuille de la filiale du groupe Accor Hôtels soit d’hôtels d’Accor Invest.

Investissement en actifs immobilier à hauteur de 70%

Il faut savoir qu’afin de réduire son exposition au marché britannique l’OPCI, a récemment procédé à des cessions d’actifs d’un portefeuille de 7 immeubles d’une valeur globale de 329 million d’euros. Ces opérations ont eu un impact sur l’immobilier non coté d’OPCIMMO à hauteur de 58,33%. À noter que cet impact est largement étalé et diversifié géographiquement (en France et hors de France). Il faut savoir qu’en dépit de sa diversification sectorielle sur l’hôtellerie et le médical, les immeubles de bureaux sont très largement dominants dans le secteur sur le portefeuille de l’OPCI (près de 80%). Si on prend également en considération les titres immobiliers côtés, on peut noter qu’au global, OPCIMMO est exposé à près de 70% au secteur de l’immobilier.

En ce qui concerne le rendement de l’OPCI, celui si affiche une performance de 2,30%. Comparée à celle enregistrée sur l’année 2017 à 3,34% et de 2016 à 2,96% on peut souligner le fait que cette performance et majoritairement due à la partie immobilière qui y contribue plus largement. Dans les prochains mois l’OPCIMMO envisage encore un accroissement de sa diversification en donnant la possibilité de souscrire à des valeurs mobilières qui sont faiblement corrélées au marché immobilier.