Les formes d'acquisition des parts de SCPI

 

Rappels

Sociétés de gestion et SCPI

Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des produits d’investissement ayant comme sous-jacents des actifs immobiliers locatifs. Elles ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de part.

La « pierre papier » existe depuis les années 60. Avec la professionnalisation du secteur et l'accroissement des normes de contrôle, il existe actuellement un cadre juridique mis en place afin de protéger les investisseurs, codifié en majeure partie par les articles L214-50 à L214-84, L231-8 à L231-21 et L732-7 du code monétaire et financier.

L’autorité des marchés financiers (AMF) est en charge du contrôle des sociétés de gestion qui gèrent les différentes SCPI. Chaque société de gestion détient un parc immobilier en accord avec la stratégie d’investissement établie dans les statuts de la SCPI. Cette composition du parc immobilier est réalisable grâce à l’apport d’investisseurs qui détiennent ensuite un pourcentage de part au prorata de leur investissement. Enfin, la distribution des loyers qu’on peut aussi appeler « dividendes » est effectuée en très grande majorité de manière trimestrielle à terme échu à la suite d'une période de carence de quelques mois.

Il existe 30 sociétés de gestion gérant un total de 181 SCPI. L’année 2017 enregistre un record de capitalisation avec 50,3 millions d’euros pour un rendement moyen annuel de 4,4%.

La durée de détention de parts de SCPI est en moyenne de 22 ans afin de limiter les frais lors de la revente des parts qui s’atténuent au fil des années.

Les avantages d’investir en SCPI

L’un des avantages de l’investissement en SCPI est la possibilité d’investir via quatre modes de souscription : au comptant, à crédit, en démembrement et au sein d’un contrat d’assurance vie. Dans le cas d’un investissement à crédit, il est possible de financer son placement en totalité sans apport.

Le second avantage est l’absence de gestion. La société de gestion se charge de gérer directement les différents immeubles appartenant à la SCPI. Ils gèrent la location des immeubles, ce qui est dans la plupart des cas un vrai problème et une perte de temps pour les investisseurs en loi Pinel par exemple.

Enfin, la rentabilité locative est assez forte (4 à 6%) alors que la rentabilité d’un livret A est seulement de 0,75%. De plus, les risques sont mutualisés du fait que la SCPI récolte les fonds de nombreux investisseurs. De ce fait, même si un locataire ne peut payer son loyer ou qu’un bien n’est pas loué, la perte est minimale pour l’investisseur de part le nombre de biens loués et le nombre d’investisseurs.

Il existe cependant quelques contraintes en ce qui concerne l’investissement en SCPI. La principale contrainte est la durée de l’investissement qui est supérieure à 15 ans afin d’être rentable. Il est conseillé de garder ses parts de SCPI 30 ans afin de bénéficier d’un exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les plus-values à la revente des parts. De plus, les parts sont assujetties à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Démembrement 

Usufruit

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge de conserver la substance de la chose.
L’usufruit s’analyse comme un droit de jouissance de la chose d’autrui. Il est investi de deux droit qui sont : l’usus et le fructus.

Durant le démembrement, l’usufruitier percevra les fruits et utilisera le bien à sa guise. L’usus c’est le droit d’utiliser le bien, ce sont les mêmes droits que celui du propriétaire, le droit de se servir de la chose pour tous les usages que permet le bien. Quant au fructus c’est le droit de jouir de la chose. C’est le droit qui consiste à en retirer les fruits, c’est-à-dire les dividendes. L’usufruitier devra toutefois payer les impôts et les différentes charges afférents au bien.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, l’usufruitier est généralement une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés qui désire placer sa trésorerie sur le long terme, il peut aussi concerner les particuliers qui ont un déficit foncier structurel. L’usufruitier récupère l’intégralité des loyers moyennant le paiement d’un droit, il perçoit la totalité des revenus.

Autre exemple intéressant, un étudiant qui poursuit ses études aura besoin de revenus complémentaires pour toute la durée de ses études. Si les parents disposent d’un capital, ils peuvent alors acquérir l’usufruit temporaire de parts de SCPI pour générer les revenus nécessaires dans un premier temps, puis dans un second, faire une donation temporaire de cet usufruit à leur enfant.

Nue-propriété

La donation en nue-propriété a pour intérêt de réaliser une optimisation fiscale lors de la transmission d’un patrimoine SCPI ou encore un bien immobilier.

Le droit de propriété possède 3 prérogatives :

• l’Usus : droit d’user d’une choseà Usufruit
• Fructus : droit de percevoir le fruit de la choseà Usufruit
• l’Abusus : droit d’aliéner la chose à Nue-propriété

Le « plein-propriétaire » détient initialement les 3 attributs du droit de propriété, il peut alors choisir de démembrer son bien en répartissant les droits entre lui et son entourage.

• Il peut alors garder la qualité d’usufruitier ce qui lui permet de jouir du bien ;

• Il peut aussi être nu-propriétaire. Lors de cette donation / partage avec son entourage, les droits de donation sont réduits puisqu’ils sont seulement calculés sur la valeur de la nue-propriété.

Dès lors, le montant du droit de succession et des abattements dépends de deux critères :

• La valeur de la nue-propriété qui est seule imposable ;
• De l'âge du donateur, sachant que plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété par rapport à la valeur totale du bien sera faible, et moins les droits de donation seront élevés.

Que se passe-t-il à la fin d’un contrat de démembrement ?

L’extinction du contrat de démembrement provoque le recouvrement par la nue-propriété de la totale jouissance et propriété du bien par le propriétaire.

L’acquéreur de la nue-propriété ne devient totalement propriétaire qu’à la fin du démembrement.

Il ne sera donc pas impacté au début du démembrement que le bien soit loué ou non, c’est l’usufruitier qui assumera toutes dépenses de gestion, d’entretien, ou de taxe foncière.

Au terme du contrat, la nue-propriété récupéra l’entière propriété des parts de la SCPI, soit 100% de la valeur des parts. Il est libre enfin, de les revendre ou de bénéficier de leur revenu locatif.

Succession/Donation

Il existe aujourd’hui deux moyens de transmettre des parts de SCPI :

SCPI : la donation en pleine propriété 

En premier lieu, il est possible de céder ses parts de SCPI par le biais d’une donation. L’avantage de ce processus est que si la donation est effectuée dans le cadre familial, elle bénéficie d’un régime fiscal plus intéressant.

L’objectif de cette transmission est de permettre au donateur de donner une part de son capital de son vivant à ses éventuels héritiers en bénéficiant des abattements fiscaux existants.

À titre d’exemple, depuis 2016, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros de parts de SCPI à chaque enfant tous les 15 ans. Dans le même esprit, un grand-parent peut donner, tous les 15 ans, 31 865 euros de parts de SCPI à un petits-enfants.

La donation de la nue-propriété

Il est possible de préparer sa transmission en démembrant ses parts de SCPI. Les droits de la propriété sont divisés en deux catégories : l’usufruit et la nue-propriété comme cité plus tôt. Par exemple, le propriétaire peut conserver l’usufruit, donner la nue-propriété à un membre de son entourage tout en continuant à percevoir les revenus générés par la propriété.

Cette solution est adaptée à la SCPI sachant qu’un des objectifs fréquents de l’achat de parts de SCPI est de compléter son salaire ou sa retraite grâce aux revenus distribués par le fonds et les dividendes.

Le nu-propriétaire (enfant/ membre de sa famille), deviendra pleinement propriétaire des parts à la mort de l’acheteur, hors droits de succession. Le démembrement est une façon de transmettre le patrimoine sans avoir à se séparer de son vivant du revenu complémentaire que représente l’usufruit et de pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux (taxation de transmission, taxes sur les droits de succession).

Acquérir des parts à crédit 

Pourquoi est-ce intéressant d’investir à crédit ?

Effet levier

L’effet de levier est un dispositif d’investissement très connu des entreprises, plus particulièrement sur les marchés financiers.

En comptabilité, on peut définir l’effet de levier comme le résultat de l’apport de fonds externes rapportés aux capitaux propres d’une entreprise.

Cette définition si nous l’appliquons, permet de connaître le ratio d’endettement maximal pour une entreprise, sans que cette dernière mette en péril ses fonds propres.

C’est l’un des ratios beaucoup scruté par les parties prenantes d’une entreprise (banque et actionnaires principalement).

Pour une entreprise, nous pouvons résumer nos propos ci-dessus avec la formule suivante :

Effet de levier = (résultat d’exploitation – impôt – dette financière) /fonds propres.

Sur les marchés financiers, la finalité de l’effet de levier est la même que dans le cadre de l’économie réelle.

En effet, le trading à effet de levier sur les marchés financiers se qualifie par le trading sur marge. Il peut s’effectuer sur de nombreux produits financiers à l’instar des Forex, spreads et CFD (Contract For Difference).

Voyons un exemple qui illustrerait parfaitement nos propos précédents dans le cadre des marchés financiers.

Supposons qu’un trader veuille couvrir sa position sur un titre de la Société générale.

Pour une couverture de 30%, que le titre de la société générale vaut 30 euros, et on souhaite se positionner à la vente sur 400 actions : la couverture nécessaire est de : 400 x 30 x 30%= 3600 euros.

Ainsi, avec l’effet de levier, le trader n’a besoin que de 3 600 euros, et non de 12 000 euros, ce qui correspond à la valeur réelle totale des titres visés.

Du côté des ménages, il est également possible de réaliser des investissements à effet de levier.

Parmi les actifs prisés pour ce mode d’investissement, l’immobilier locatif arrive en tête, car l’investissement dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine et de se garantir un rendement avec un fort potentiel de valorisation.

En terme de valorisation d’actif immobilier, les Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier ont montré une performance en pleine expansion depuis les années 80.

C’est un placement qui a les mêmes attributs qu’un investissement immobilier locatif, c’est-à-dire qu’il permet à l’investisseur de percevoir des revenus sous forme de loyers, tout en supprimant les difficultés liées à la détention d’un bien en direct.

L’autre caractéristique commune des SCPI avec les bien immobiliers détenus en direct, et que les SCPI peuvent être financées via un crédit immobilier.

Les avantages de cette option sont nombreux :

• D’abord, le différentiel entre les rendements des SCPI et les taux d’emprunt est toujours positif, donc à l’avantage de l’emprunteur. En effet, le taux de distribution moyen de dividende des SCPI se situe au dessus de 4%, tandis que les taux d’emprunt restent attractifs à des niveaux historiquement bas. On qualifie cette situation d’effet de levier de crédit.

Toutefois, il convient de noter que les taux d’emprunt pour un financement de SCPI à crédit, sont d’un point supérieur à ceux d’un crédit immobilier classique.

Mais, cela n’empêche pas au financement des SCPI à crédit d’être un important effet de levier.

• Ensuite, le deuxième avantage d’un financement des SCPI à crédit, est de bénéficier d’une optimisation fiscale, car il est possible de soustraire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers pendant toute la durée du crédit. On parle dans ce cas, d’effet de levier fiscal.
• Enfin, en fonction de la situation propre à chaque emprunteur, il est possible de choisir un mode de remboursement afin d’optimiser son investissement.

Pour exemple, lorsque le montant du crédit est inférieur à 76 000 euros, alors il est préférable d’opter pour un crédit à la consommation plutôt qu’un crédit immobilier. Dans ce cas, les échéances du crédit sont élevées mais l’avantage est que le prêt sera plus vite débloqué.

Un autre mode de remboursement, beaucoup plus utilisé, est le remboursement à amortissements constants. Ce type d’investissement permet de rembourser pendant toute la durée du crédit, une fraction du capital et la charge de l’emprunt.

Eligibilité  

Comme indiqué précédemment, les SCPI sont bien finançables à crédit et ce selon deux façons différentes.

Les SCPI étant devenues l’investissement prisé des particuliers, leur acquisition se fait de plus en plus avec l‘aide des banques donc par le crédit.

Pour acquérir des parts de SCPI un simple crédit immobilier suffit.

Considéré comme un crédit immobilier classique, vous devez de répondre à certaines conditions comme :

• Le taux d’endettement : Pour rappel, le taux d’endettement correspond à la fraction des revenus nets mensuel qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement de ses crédits. C’est la limite arbitraire choisie, elle est estimée par les banques à hauteur de 33% mais rien ne le dit explicitement. C’est à dire que ce seuil peut être dépassé si la banque juge l’emprunteur suffisamment capable d’en assumer les frais ; c’est le reste à vivre (c’est la somme d’argent dont dispose l’emprunteur après avoir réglé toutes ses dettes et charges fixes).

Celui-ci se calcule de la manière suivante : Montant du crédit x 100 / revenus nets + autres revenus (si existant) = Taux d’endettement.

• Etre propriétaire de sa résidence principale : La banque sera moins frileuse de vous accorder un emprunt si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Elle sera plus apte à vous concéder votre emprunt dans la mesure où votre résidence principale lui constitue une garantie en cas de non remboursement de votre prêt.
• Avoir un apport personnel : L’une des premières choses que la banque vous demandera sera votre apport personnel pour votre achat. Plus celui-ci sera important, plus la banque sera disposée à vous prêter la somme que vous lui réclamez. Par cet apport personnel, vous prouvez à la banque que vous êtes en capacité d’épargner et d’assurer le remboursement de votre prêt. Actuellement, les banques réclament environ un minimum de 10% de la somme demandée pour votre apport, ce qui correspond aux frais de notaires, mais évidemment, plus l’apport est élevé, plus vous serez en capacité de négocier votre prêt avec votre banque.

Les crédits à la consommation sont également possibles, mais attention ceux-ci auront un taux plus élevé et seront donc moins avantageux pour vous.

Concernant les SCPI éligibles à l’achat de parts à crédit, on peut retrouver :

• Corum Origin
• Corum XL
• Epargne Pierre
• Epargne Foncière
• Interpierre
• Eurovalys
• Ficommerce
• Novapierre Allemagne
• Patrimmo Croissance
• ActiPierre
• PF Grand Paris
• Edissimmo
• Efimmo
• Elysée Pierre
• Elysée Foncière

Exemple d’un investissement à crédit sur dix ans

À présent, voyons ensemble un exemple de financement d’une SCPI à crédit.

Pour le faire, nous supposons qu’un particulier souhaite acquérir 50 parts de la SCPI Corum Origin (1075 euros par part) pour une durée de 10 ans. Le montant du crédit est alors de 53 750 euros.

L’objectif de rendement attendu de cette SCPI est de 6%. On suppose que le coût du crédit hors assurance est de 2,20%, puis le taux d’assurance de 0,19%.

Après simulation du crédit, on constate que :

• La mensualité des revenus potentiels de la SCPI (en cas de pleine propriété) est de 228,44 euros, et la mensualité de crédit de 508 euros.
• Annuellement, cela ramène les revenus ci-dessus à 2741,28 euros et le remboursement du crédit à 6 096 euros.
• Ainsi, sur 10 années nous obtenons des revenus de 27 412,8 euros et un remboursement de crédit de 60 960 euros.

En définitive, au terme du contrat, la valeur du capital total à rembourser est de 53 750 euros, pour une charge de crédit 7 210 euros. Quant aux revenus potentiels perçus durant la même période, ils s’élèvent 27 412,8 euros.

Acquérir des parts en cash

Actuellement les SCPI ont le vent en poupe. En effet, à partir du moment où vous souscrivez à des parts de SCPI, vous devenez le propriétaire d’une partie de la société de gestion de la SCPI. Ce type d’investissement est un véritable outil de diversification de son épargne.

Dans le principe l’acquisition de parts de SCPI au comptant se caractérise par l’investissement en immobilier par le biais d’une société civile de placement immobilier. Pour cela, le futur investisseur doit disposer de liquidités.

L’investissement au comptant en parts de SCPI répond aux objectifs suivants :

• Percevoir des revenus qui correspondent à la quote-part des revenus locatifs
• Obtenir un rendement (environ 4.44%) plus attractif que les autres placements (livret A, PEL, …)
• Diversifier son épargne sur des placements non financiers

Avantages

Contrairement aux OPCI, lorsque vous décidez d’investir dans une SCPI vous avez le choix du financement. En effet, vous avez le choix soit de payer vos parts à crédit ou de les payer en cash c’est-à-dire que vous réglez vos parts au comptant.

L’investissement au comptant dans le but d’acquérir des parts de SCPI permet d’obtenir des revenus complémentaires réguliers, immédiats et sans aucune contrainte de gestion. De ce fait, la souscription des parts de SCPI en cash est simple en comparaison avec l’acquisition d’un bien immobilier en lien direct avec l’obligation de passer chez un notaire.

Pour les personnes fortement fiscalisées et souhaitant investir, le fait d’acheter des parts de SCPI en cash leur permet de profiter de la fiscalité réduite des SCPI européennes.

Les principaux avantages à investir au comptant dans une SCPI sont les suivants :

• Le placement est accessible à partir de 1 000 euros ;
• Vous devenez immédiatement propriétaire foncier suite au paiement des parts de SCPI ;
• La gestion du parc immobilier est intégralement prise en charge par une société de gestion agréée ;
• La perception des revenus nets de frais de gestion.

Contraintes

Investir dans la pierre n’est pas synonyme de risque zéro :

• Risque de perte en capital 

Le risque de perte en capital est bien présent au sein des investissements dans les SCPI. Le prix des parts peut évoluer à la hausse ou à la baisse suivant les fluctuations du marché du l’immobilier. Si on observe une baisse des prix de l’immobilier cela aura un impact direct sur la valeur des parts de la SCPI. Les performances passées ne sont pas prédicatrices de celles qui auront lieu après.

• Risque de perte de rendement 

Une baisse du taux d’occupation, ou des loyers impayés peuvent venir fragiliser le rendement. En effet, cela viendrait baisser les revenus locatifs versés aux associés de la SCPI.

• Risque de liquidité des parts

C’est la difficulté que va avoir le souscripteur à céder ses parts. Celle-ci va varier et dépendre de l’offre et de la demande de parts de SCPI qu’on observe sur le marché de l’immobilier.

• Défaut de gestionnaire

La société de gestion peut faire faillite. Mais la loi prévoit toutefois que l’AMF puisse mettre en charge une autre société de gérer la SCPI.

• Placement sur le long terme

Le souscripteur de parts SCPI doit être conscient qu’il investit dans un placement visant le long terme (8 ans minimum) afin de pouvoir dégager de potentiel rendements et amortir les droits de souscriptions, de gestions et de cessions.

• Le risque locatif

Le locataire représente un risque lorsqu’on investit dans l’immobilier, sa capacité à payer son loyer, l’usure du bien qu’il fait subir au bien immobilier. On parle du risque de vacance locative qui va avoir un impact sur des dividendes versés puisqu’ils dépendent du taux d’occupation des biens immobiliers composant la SCPI. C’est pourquoi la stratégie de la SCPI à la sélection de ces actifs immobiliers est donc primordiale, s’assurer de la diversification de l’immobilier afin de se garantir un grand nombre de locataires à leurs actifs et donc d’un taux de remplissage de la SCPI qui sera sécurisé permettant de mensualiser ce risque locatif et ne pas subir une baisse de rendement importante.

Malgré les contraintes que le souscripteur rencontre en investissant en cash dans des parts d’une SCPI, le risque reste toute de même maitrisé. L’investissement est simple et repose sur un risque immobilier totalement mensualisé aujourd’hui.

Qui est susceptible d’investir en cash ?

Les parts de SCPI peuvent être souscrites en cash tant par les personnes physiques que les personnes morales. Celles si peuvent être acquises en pleine propriété, en démembrement ou en indivision à condition que l’investisseur soit résident français ou résident de la E.E.E. (Espace Économique Européen). À noter que les U.S Persons (contribuables américains), tel que défini par la règlementation « régulation S » dans le cadre de l’article adopté par la « Securities and Exchange Commission » ne peuvent souscrire à des parts de SCPI. Par ailleurs, la société de gestion peut mettre en attente la prise en compte d’une souscription ou d’un achat si elle n’a pas reçu de la part du client l’ensemble des documents

Exemple d’investissement en cash

L’épargnant va utiliser son épargne disponible en cash pour acquérir les parts d’une SCPI. En contrepartie, le souscripteur va percevoir des revenus fonciers en fonction du montant de ce qu’il aura investi. Les revenus seront imposables à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’épargnant et supporteront les prélèvements sociaux au taux de 17.2%. L’objectif pour le contribuable est de pouvoir disposer de revenus complémentaires rapidement et régulièrement et de pouvoir ainsi diversifier son patrimoine.

L’investisseur bénéficie d’un placement sûr, sans avoir à s’occuper de la gestion et en se garantissant d’un rendement attrayant qui est en moyenne de 4,5% nets par an.

Exemple :

Si le prix unitaire de la part est de 182€ et qu’un investisseur souhaite souscrire 100 100€ en cash dans l’immobilier via une SCPI, le nombre de parts acquises sera de 550 parts et l’investisseur percevra un loyer annuel de 5385,38 (100100 x 5,38%) si le rendement locatif brut est de 5,38 %. Le souscripteur percevra donc un loyer de 5385,38 € en déduction des prélèvements sociaux et de sa TMI qu’il faudra prélever sur ce montant.