Une forme différente de pierre-papier : l'OPCI

L’érosion constatée des rendements des fonds en euros des contrats d’assurance-vie bancaires force les épargnants à se tourner vers des solutions d’investissement alternatives. En quelque sorte, ils recherchent un équivalent, mais plus rentable, tout aussi flexible et sécurisé.

Parmi les supports en vogue répondant à cette description se trouvent en premier lieu les SCPI. Ces sociétés d’investissement en immobilier dont le rendement annuel moyen net tourne autour de 4,4% pour 2019.
Elles sont donc bien plus rentables que les supports bancaires classiques et affichent un très faible niveau de risque. Et ce ne sont pas les seuls arguments en leur faveur.

Les investisseurs sont par conséquent très nombreux à s’y intéresser de près, comme en témoigne les collectes record enregistrées par les SCPI ces dernières années.

Mais les SCPI ne sont pas les seuls supports de substitution crédibles pour dynamiser l’épargne des français.
En effet, les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) apparaissent comme un recours légitimes.

La structure et le fonctionnement des OPCI

Créés en 2005, les OPCI fonctionnent sous forme de parts que les investisseurs acquièrent dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte-titres ou plus récemment en direct, en nominatif pur. Comme c'est le cas pour des SCPI par exemple.

Les OPCI sont des véhicules d’investissement mixtes composés à la fois de supports immobiliers et financiers. Ils se situent à mi-chemin entre un fonds monétaire et/ou obligataire et un véhicule immobilier de type SCI ou SCPI.

Réglementairement, les OPCI doivent être constitués à minima de 60% d’investissements immobiliers, qui peut se traduire sous la forme d’immobilier physique et/ou coté. Et le reste de l’actif global du fonds doit être réparti entre des actifs financiers (des OPCVM) et des actifs liquides. 

L’objectif de ces fonds est donc de proposer un rendement plus attractif que celui des fonds en euros, de 3 à 5% de rendement annuel, tout en conservant une très faible volatilité assurée par la poche immobilière, et une plus grande liquidité.
De plus, ce sont généralement des supports avec moins de frais d'entrée que les SCPI. 

C’est surtout la partie investie en liquidités qui confère aux OPCI leur principal avantage. Car cette poche de liquidités permet aux investisseurs de revendre leurs parts facilement. 
Mais en contrepartie, la rentabilité annuelle sera généralement plus faible qu’un véhicule exclusivement immobilier de type SCPI par exemple. Tout particulièrement si les conditions de marché exposent la partie financière de l’OPCI (comme ce fut le cas pour certain en 2018). 

Autre point important qu’il convient de préciser, les OPCI ont l’obligation de distribuer au moins 85% des revenus perçus aux porteurs de parts. Et ce, quelque soit la forme juridique de l’OPCI.

Car deux typologies d’OPCI existent sur le marché, qui se distinguent par leurs formes juridiques.

D’une part, les FPI (Fonds de Placement Immobilier). Dans ce schéma, les porteurs de parts ne sont pas considérés comme des actionnaires et les revenus distribués sont considérés comme des revenus fonciers, au même titre qu’un investissement immobilier classique ou en SCPI.

D’autre part, les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable), que l’on retrouve au sein des contrats d’assurance-vie notamment. Les porteurs de parts ont alors le statut d’actionnaires et les revenus perçus  sont considérés comme des dividendes et des plus-values mobilières.

Deux exemples d'OPCI performants

Pour illustrer le fonctionnement et l’intérêt des OPCI dans une stratégie d’investissement, voici deux exemples bien précis. 

L’OPCI Dynapierre de la société SwissLife est un bon exemple de support alternatif à loger au sein d’un contrat d’assurance-vie. Avec un rendement annuelle 2019 de 5% (et un rendement annualisé depuis la création supérieur à 4% pour la part capitalisée), cet OPCI fait partie des supports immobiliers les plus rentables actuellement.
Et la valeur liquidative du fonds est également en progrès entre 2018 et 2019.

L’OPCI se compose d’immobilier physique, d’immobilier coté, d’OPCVM divers et d’une poche de liquidités, pour offrir un degré certain de diversification et permettre de répondre aux demandes de retrait.  A ce jour, la poche immobilière globale représente près de 65% de l’actif, les OPCVM 10% et les liquidités 25%.

Avec son rendement attractif et sa faible volatilité, l’OPCI Dynapierre se trouve être une alternative au fonds en euros et un support de diversification vis-à-vis des SCPI. En particulier quand la plupart des contrats d’assurance-vie ne permettent plus d’investir 100% en SCPI.

Un autre exemple, l’OPCI LF Cerenicimo +, issu de la collaboration entre les sociétés La Française et Cerenicimo, regroupant ainsi l’expertise d’une société de gestion d’actifs majeure et un acteur de renom sur le secteur des résidences de services gérées.

L’OPCI LF Cerenicimo + est donc spécialisé pour sa partie immobilière dans l’investissement dans les résidences de services gérées (résidences de tourisme, médicalisées ou affaires) avec une distribution de revenus BIC (Bénéfice Industriel et Commerciaux) sur le compte des investisseurs.

La fiscalité est celle des revenus immobiliers, mais l’investisseur bénéficie du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) avec l’amortissement comptable de son investissement. Les revenus perçus sont alors faiblement fiscalisés.

Ainsi, plus qu’une simple solution d’investissement alternative, c’est aussi un investissement crédible pour se générer un complément de revenu défiscalisé.

Les actifs immobiliers représentent 66% de l’actif total du fonds, pour une valeur liquidative en constante progression depuis sa création et une distribution trimestrielle des loyers depuis 2018.

Dans une stratégie d’investissement globale visant à dynamiser les liquidités, les OPCI apparaissent aujourd’hui comme une solution pertinente et légitime. Plus rentables que les supports traditionnels, aussi rentables que certains fonds immobiliers, les OPCI demeurent toutefois sécuritaires et patrimoniaux.

Ils ont de quoi séduire les investisseurs désireux de diversifier leurs avoirs, en direct ou bien dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte-titres.

Toutefois, il y a désormais de nombreux OPCI disponibles sur le marché et tous ne se valent pas. Tous n’enregistrent pas des performances satisfaisantes dans la durée.

Nous conseillons donc vivement de s’adresser à un professionnel de la gestion patrimoine qui saura orienter l’investisseur vers le support le plus pertinent, en direct ou par l’intermédiaire d’un contrat financier.