Fonds euros vs SCPI

Dans ce contexte, le capital garanti des fonds euros, ainsi que leur fiscalité avantageuse, font les yeux doux aux Français. N'existe-t-il pas d'autres solutions pour améliorer la rentabilité en limitant le risque ? Au travers de ce dossier, nous allons confronter aujourd'hui ce placement si courant à un placement en SCPI.

L'investissement en Fonds Euros

Dans le contexte socio-économique actuel quelque peu « tendu », nombreux sont les épargnants qui privilégient la sécurité avant tout, plutôt qu'un couple rendement/risque optimisé. Dans cette optique, les placements en fonds euros sont pertinents. Destination des cotisations dans la majorité des contrats d'assurance-vie, ils bénéficient des avantages fiscaux concédés à ces assurances : fiscalité dégressive suivant le nombre d'années de détention, succession facilitée et très peu taxée.

Ces fonds euros peuvent aussi être couplés à des UC, des unités de compte (SICAV, FCP, … eux-mêmes investis en actions ou obligations). Cela pour une bonne raison. En effet, les taux de rendement de ces fonds euros ne cessent de chuter. Composés à 70% d'obligations en général (le reste étant investit en actions, immobilier et liquidité), ces placements subissent les politiques monétaires qui pèsent sur la rentabilité des portefeuilles. Sont en cause aussi, ces vagues de décollecte de la part des épargnants qui se tournent pour certains vers des placements plus rentables. Face à ce constat, les assureurs multiplient les contrats multi-supports afin de proposer un rendement plus intéressant.

Si la répression financière européenne garantie un contrôle de la montée des taux d'intérêts et donc une pérennité de la garantie du capital des fonds euros, elle participe aussi à ces rendements si faibles. En effet, les rendements actuels des fonds euros se situent autour d'un taux moyen de 2,5%, assureurs et banquiers confondus. 

Un taux faible, on l'a dit. L'avantage majeur des placements en fonds euros reste bien la garantie de capital et des intérêts (même si l'assureur venait à faire faillite, puisque l'État s'engage à vous dédommager à hauteur de 100 000€ maximum), ainsi que sa grande liquidité. La sécurité est cher payé!

L'investissement en SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est aussi appelée « pierre papier ». Pourquoi ? Et bien parce que contrairement à un investissement en immobilier « classique », vous ne détenez pas de bien physique mais un pourcentage d'un parc immobilier géré par la société (bureaux, murs de commerces,…). Vous investissez en nombre de parts dans ce parc et touchez les loyers à hauteur de votre nombre de parts.

Ce placement n'est donc officiellement pas à fonds garantis, mais il tend à réduire le risque avec le principe de mutualisation à condition de choisir les meilleures scpi de rendement du marché - voici notre sélection des meilleures SCPI. En effet, un défaut de loyer d'un locataire n'aura qu'une influence marginale sur le loyer total que vous toucherez puisque le risque est mutualisé entre tous les détenteurs de parts de la SCPI.

Quant à la liquidité de votre placement, elle est certes moindre que dans un contrat d'assurance-vie (un fonds euro), elle est toutefois élevée dans le cas d'une souscription à une SCPI à capital variable. En effet, si vous souhaitiez vous désinvestir, dans le cadre d'une souscription à ce genre de SCPI, c'est la société de gestion qui organise le marché secondaire. Inutile ainsi de chercher un repreneur vous-même.

La SCPI représente un investissement plus important en général. En effet, si la majorité des SCPI donne un minimum de souscription très bas (aux alentours de 3 000€ en moyenne), les banques refuseront néanmoins de vous suivre pour un montant initial inférieur à 25 000€ environ. Pour tout investissement cash, néanmoins aucun problème pour les plus petits budgets. Aucune gestion pour ce placement, une fois la souscription effectuée, la société se charge de tout : recherche des locataires, collecte des loyers, rénovations,… Aucune charge non plus (exceptée à la sortie), celles-ci sont prises en charge par la SCPI.

Côté rendement, l'immobilier professionnel n'a pas subi comme l'immobilier d'habitation la bulle de plein fouet. Les rendements sont donc bons et surtout corrélés à la valeur du produit d'où cette stabilité et garantie mécanique de vos revenus. Les rendements sont compris entre 5,2% et 6% pour cette année 2013 sur ce type de placement en « pierre papier ». Très surveillées par l'Autorité des Marchés Financiers, les SCPI sont d'autant plus sûres pour les investisseurs.

Attention néanmoins, l'investissement en SCPI a un coût fiscal important puisque les loyers perçus seront imposés comme revenus fonciers et donc taxés à votre tranche marginale d'imposition. Un fort coût fiscal, qui peut toutefois être abaissé selon votre situation patrimoniale à travers des techniques d'investissement différentes comme un investissement dans un contrat d'assurance-vie investit en SCPI afin de profiter des avantages liés à l'assurance-vie tout en profitant d'un rendement plus intéressant.

Comparaison : les fonds euros vs la SCPI

Vous l'aurez compris, l'avantage majeur des fonds euros face aux SCPI est leur soi-disant manque total de risque. Certes votre capital est garanti (ce qu'il n'est pas dans une SCPI), mais il est grignoté année après année par l'inflation. De l'autre côté, si l'un ou plusieurs des locataires du parc immobilier de votre SCPI venaient à être en défaut de paiement, votre revenu serait certes moindre, mais tout de même effectif et il remontera très rapidement après ajustement de la SCPI.

L'avenir de la SCPI promet d'être encore lumineux pour de nombreuses années, tandis que les fonds euros s'épuisent. D'un côté un rendement à 3% maximum en ce moment, de l'autre un rendement compris entre 4 et 5,5%… Le choix est vite fait !

Pour terminer de vous convaincre, scpi-8.com vous propose cette simulation, n'hésitez pas à demander une simulation adaptée à votre propre situation patrimoniale.

Pour un investissement de 150 000€ d'un particulier imposé à une TMI de 30% :

*hypothèse d'un fonds euros en assurance-vie de plus de 8 ans et d'une ré-indexation des loyers de la SCPI d'environ 1%/an.

N'hésitez plus !