Fiscalité des SCPI achetées avec une SCI
SCPI | 3 min. de lecture
Pour un particulier, l’investissement en SCPI peut se faire de différentes façons : acheter comptant, réaliser un crédit pour bénéficier de l’effet de levier ou encore passer par une SCI. Cette dernière reste la moins utilisée. Elle est pourtant accessible à toute personne et permet de bénéficier à la fois d’une fiscalité intéressante et de mieux préparer la transmission de son patrimoine. Ici, nous présenterons ce mode d’investissement.
Une SCI, qu’est-ce que c’est ?
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée au minima de 2 personnes, dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ainsi, quand vous investissez avec une SCI, votre patrimoine immobilier est détenu par celle-ci.
De la même façon qu’une société classique, chaque associé de la SCI reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Également, tout comme dans une entreprise, les associés décident des modalités de prise de décision, qu’elles soient prises à l’unanimité ou à la majorité par exemple.
Il est intéressant d’utiliser la SCI comme un outil de transmission. Il est généralement fréquent d’utiliser une SCI pour acheter de l’immobilier en direct. Cependant, ce statut juridique est également particulièrement adapté à l’investissement en société civile de placement immobilier (SCPI).
La SCPI est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir et de gérer un parc immobilier. Ce placement est géré par des société de gestion qui en assurent le bon fonctionnement. En contrepartie de ce placement, les investisseurs reçoivent une partie des loyers de la SCPI au prorata de leurs parts dans la société. Au même titre que l’immobilier classique vous pouvez obtenir une plus-value de vos parts de SCPI.
Quels sont les avantages d’acheter des parts de SCPI par le biais d’une SCI ?
Une fiscalité optimisée sur les revenus locatifs :
Quand vous investissez dans une SCPI par l’intermédiaire d’une société civile immobilière assujetti à l’IS, vous n’avez pas besoin de payer un impôt sur les revenus tirés de la SCPI. En effet, la taxation se fera directement sur les bénéfices réalisés par l’ensemble de la SCI :
- Pour les bénéfices ne dépassant pas 38 120 euros, le taux d’imposition est de 15%.
- Au-delà de 38 120 euros et jusqu’à 500 000 euros, le taux passe à 26,5%. À savoir que celui-ci descendra à 25% en 2022.
Cependant, si le propriétaire de la SCI décide de se verser des dividendes, ceux-ci seront alors imposables. Deux choix sont alors possibles :
- Soit le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, autrement appelé flat tax.
- Soit le barème de l’impôt sur le revenu auquel s’ajouteront 17,2 % de prélèvements sociaux. Le montant du dividende soumis à l’IR bénéficiera alors d’un abattement de 40 % et la CSG à hauteur de 6,8 % pourra être déduite du revenu imposable.
Quel est la fiscalité sur les revenus de parts de SCPI détenues par une SCI ?
Exemple pour une SCI à l’IS :
Nous prendrons le cas d’un contribuable avec un tranche marginale d’imposition (TMI) à 30%, qui décide d’investir dans des parts de SCPI par le biais de sa SCI à l’IS. Dans cet exemple, nous imaginerons que la SCPI verse un loyer annuel de 15 000 euros et que la SCI reverse l’intégralité de son bénéfice sous forme de dividende.
ï Le bénéfice étant inférieur à 38 120 euros, l’impôt sur les sociétés sera de 15% :
15 000 x 15% = 2 250€
ï Flat tax : 12 750 x 30% = 3 825€
Au cours de cette opération, le montant total du prélèvement fiscal est de 6 075 euros soit un taux de 40,5 %.
Exemple pour une SCI à l’IR :
Prenons maintenant l’exemple pour une SCI soumise à l’impôt sur les revenus.
ï Impôt sur le revenu (TMI = 30%) + prélèvement sociaux (17,2%) : 15 000 x 47,2% = 7 080€
Le montant total du prélèvement fiscal sera ici de 7 080€.
Il faut savoir également que le contribuable peut opter pour le régime du micro-foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sur ces revenus locatifs bruts avant l’application de l’IR. Toutefois, certaines conditions sont nécessaires pour bénéficier de ce régime notamment ne pas dépasser les 15 000 euros de revenus fonciers et les dividendes de SCPI en seront exclus s’il ne détient pas également un bien en direct.
Avec l’instauration de la flat tax en 2018 et le taux d’IS réduit à 15% pour bénéfice en dessous de 38 120€ rendent plutôt attractif le régime d’une SCI à l’IS pour investir en SCPI. Bien sûr, ce schéma s’adresse à des personnes ayant au minimum un TMI à 30%.
