Financer des SCPI à crédit : quels sont les meilleurs taux ?

Nous avions vu dans notre article précédent qu’il est complexe mais possible de financer son achat de parts de SCPI par un crédit bancaire, comparé à un achat en direct. Nous avions cité quelques établissements qui acceptent de financer ce type de projet d’épargne, sous conditions de garanties bien précises. Nos consultants en gestion de patrimoine Euodia (www.euodia.fr) sont habitués à vous accompagner dans ce type de démarches, voyons quelles sont les meilleures offres sur ce marché très concurrentiel.

Quels sont les taux aujourd’hui pour financer une SCPI?

Les taux des emprunts sont à un niveau historiquement bas. Même si les taux varient régulièrement, à l’heure où nous écrivons ces lignes, les taux fixes se situent entre 1,65% et 2,15%, en fonction de la durée du crédit et de la qualité du dossier. La durée du crédit est comprise traditionnellement entre 10 et 20 ans, mais cela peut s’adapter à toutes les situations d’épargne pour atteindre 25 ans maximum. Globalement les conditions sont similaires à un crédit immobilier classique, que soit les conditions de sortie ou la durée. Les taux quand à eux sont légèrement supérieurs aux crédits immobiliers en direct.

À noter également qu’il existe des taux spécifiques pour les investisseurs résidents à l’étranger, cela constitue un cas particulier couramment rencontré par nos consultants.

Mais quel que soit l’établissement financier dans lequel vous souhaitez monter un dossier de crédit, le taux accordé dépend principalement de la qualité du dossier, il est donc crucial de respecter un certain nombre de règles pour optimiser cela et obtenir le meilleur taux possible correspondant à votre situation patrimoniale.

Les 4 règles à suivre pour monter son dossier de financement

• un taux d’endettement maximum :

Le taux d’endettement d’un particulier ne peut pas excéder 33% des revenus. Les établissements refusent généralement les demandes de crédit dépassant ou avoisinant ce taux.

• être propriétaire de sa résidence principale :

Même si le principe peut sembler dépassé de nos jours, les banques sont généralement plus enclines à accorder des taux bas aux propriétaires de leur résidence principale ou dont le crédit est déjà remboursé à plus de 70%. Cela fait office de garantie de solvabilité et de capacité de remboursement du candidat.

• s’appuyer sur l’effet levier du crédit :

Il n’est aujourd’hui plus nécessaire de disposer d’un apport pour qu’un financement uniquement à crédit soit un montage intéressant pour l’investisseur. En effet, les rendements des SCPI étant stables et supérieurs aux taux d’intérêt des crédit, l’investisseur bénéficie de la différence entre les deux taux dégager une plus value. Il peut y avoir un écart allant jusqu’à 2% entre le TEG du crédit et le rendement net annuel d’une SCPI.

• des taux plus intéressant en formule classique amortissable que “in fine”

Nous parlions dans notre précédent article de la différence entre une formule de crédit classique, dit amortissable et le crédit “in fine”. L’un propose de régler le remboursement du capital qu’en fin de durée de contrat alors que l’autre permet de rembourser les progressivement une proportion plus importante du capital contre les intérêt. L’une des particularité du crédit “in fine” est que les taux d’intérêt sont plus élevés, ainsi que le prix des assurances.

Dans le cadre d’un investissement en part de SCPI, la structure de crédit la plus intéressante dans la plupart des cas est un crédit à taux fixe amortissable. Il faut veiller à ne pas dépasser les 33% d’endettement sur le revenu global et se focaliser sur les SCPI au rendement le plus élevé. Mais un autre mécanisme peut être utilisé pour correspondre encore mieux au schéma de rendement des SCPI, le crédit amortissable avec différé d’amortissement. Dans ce type de contrat, le remboursement du capital est différé de plusieurs mois pour correspondre au délai de l’entrée en jouissance des parts, qui varie entre 3 et 6 mois. L’avantage étant que les premiers mois durant lesquels l’associé ne perçoit pas de dividende ne demande pas d’effort d’épargne supplémentaire. Les revenus de la SCPI compensent ensuite le remboursement du crédit.

N’hésitez pas à consulter notre comparateur en ligne gratuit de crédit à cette page, un de nos conseiller en gestion de patrimoine vous recontactera pour étudier avec vous plus en détail votre situation patrimoniale et votre capacité d’emprunt.