Fiducial Gérance : La société de gestion offrant un choix multiple de SCPI à capital variable.

 

 

Présentation du groupe Fiducial

Histoire

Le groupe Fiducial est historiquement une société d’expertise comptable qui possède de nombreuses filiales notamment dans le droit, l’audit, l’informatique, la sécurité et la gestion de SCPI et de groupements forestiers à travers sa filiale Fiducial Gérance.

Le groupe est né de l’initiative de Christian LATOUCHE (expert-comptable et commissaire aux comptes) qui fonde en 1970 Sofinarex. Fiducial groupe provient de la fusion de SOFINAREX et de DACF-CECF effectuée en 1991.

Fiducial compte dans ses effectifs plus de 16 500 employés à travers le monde pour un chiffre d’affaires en 2017 de 1,43 milliard d’euros (dont 1 milliard d’euros en Europe).

Fiducial gérance : chiffres clés

Fiducial Gérance est une société de gestion à taille humaine avec 55 collaborateurs. Cette petite taille permet de rester à l’écoute des associés, qui sont au 2^ème semestre 2018 au nombre de 30 000, afin de leur proposer les meilleurs conseils et la meilleure assistance possibles. L’équipe de management possède en moyenne 20 ans d’expérience avec la création et la gestion de 45 SCPI et 7 OPCI.

La société est agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) depuis 2008 comme une société de gestion de portefeuille et comme société de gestion de FIA (fonds d’investissements alternatifs) par la directive AIFM depuis juin 2014.

L’ensemble de ses activités sont contrôlées par un dispositif interne : Le RCCI (Responsable de la Conformité et du Contrôle Interne) vérifie la conformité et s’assure de la validité des opérations réalisées.

La capitalisation totale des SCPI de la société s’élève à 1,8 milliard d’euros. Ce chiffre comprend les six SCPI (dont quatre à capital variable et deux à capital fixe) proposées par Fiducial Gérance ainsi que 5 200 ha de forêt.

Fiducial Gérance a récemment opté pour un changement de business modèle. En effet, trois ans auparavant, toutes les SCPI de la société étaient à capital fixe. Afin de pouvoir proposer ses produits aux cabinets de gestion de patrimoine (CGP), la société a décidé de changer le statut de certaines de ses SCPI. Ce changement a été effectué pour quatre des six SCPI de la société

Ces six SCPI sont composés de trois SCPI diversifiées, deux spécialisées et une de commerce. La SCPI Ficommerce est la plus importante de la société de gestion Fiducial Gérance, et a notamment reçu le prix de la meilleure SCPI à capital variable dans la catégorie SCPI de commerce remis par le jury des Victoires de la Pierre Papier en 2018.  

Il est possible pour les investisseurs de souscrire en démembrement. Les mandats proposés vont de trois à quinze ans. De plus, Fiducial Gérance propose des solutions de financement de nue-propriété, cela est possible notamment grâce aux nombreuses filiales du groupe Fiducial.

Stratégie d’investissement de la société de gestion

L’objectif de collecte pour 2018 s’élève à 80 millions d’euros. Fiducial Gérance privilégie un montant de collecte moins important que d’autres sociétés de gestion afin de pouvoir mieux maîtriser les investissements effectués. Ainsi, une dilution des performances est évitée et le délai de jouissance est relativement court, n’étant que de trois mois.

Les investissements des SCPI détenues par la société se concentrent majoritairement en Île-de-France et une plus petite partie dans les grandes métropoles françaises (Lyon, Marseille, Nice, …). Les SCPI de Fiducial Gérance possèdent au total 713 immeubles pour 2054 locataires. Les biens acquis se situent tous entre 3 et 15 millions d’euros.

Point marché au 1^er semestre 2018

Investissement en immobilier d’entreprise en France :

Avec 12,5 milliards d’euros, le marché de l’investissement en France au premier semestre 2018 affiche une progression de 49% si on le compare à la même période en 2017. Cette forte hausse s’explique par la signature de plusieurs grandes opérations (dont les transactions peuvent excéder les 100 millions d’euros).

Vous pourrez trouver la répartition de l’investissement immobilier d’entreprise en France au premier semestre 2018 par classe d’actifs :

Catégorie d’actif	Total des investissements	Part du total
Bureaux	8 817M€	70%
Commerces	1 870M€	15%
Entrepôts	1 149M€	9%
Services	490M€	4%
Activité	208M€	2%
Total	12 534M€	100%

Ainsi, le marché est principalement porté par « Bureaux » avec 70% de la concentration des montants engagés. Cette dominance est amplifiée par une croissance de cette classe d’actifs de plus de 51% depuis la même période en 2017.

Concernant la répartition géographique de l’investissement en immobilier d’entreprise en France au premier semestre 2018, l’Île-de-France représente 76% des investissements. De plus, on peut noter que les investissements supérieurs à 100 millions d’euros représentent plus de 60% des montants investis au premier semestre 2018, contre 40% au premier semestre 2017.

Cependant, alors que les SCPI concentraient en moyenne 20% des montants investis sur les cinq dernières années, leur part actuelle n’est que de 12%. Concentrant 62% des montants investis, les investisseurs français restent toujours majoritaires malgré un bon positionnement des fonds américains (19%) et allemands (11%).

Analyse des taux de vacance (% de locaux vacants)

Au 1^er janvier 2018, le taux de vacance du marché des bureaux en Île-de-France continue de diminuer pour être à 5,6%, son niveau le plus bas depuis le début de l’année. Encore plus faible, le niveau de vacance dans Paris intra-muros est historiquement bas avec un taux de 2,4%.

Investissement immobilier de Commerces en France :

L’activité du marché de l’investissement en immobilier de commerces en France repart à la hausse avec près de 1,8 milliard d’euros investis au premier semestre 2018. Cette progression s’explique par la signature de cinq opérations de plus de 100 millions d’euros.

La province a marqué sa suprématie concernant les commerces de centres villes en totalisant près de 60% des ouvertures au premier semestre 2018.

Les ouvertures de Retail Parks, c’est-à-dire les parcs d'activités commerciales, ont à l’inverse fonctionné au ralenti durant le premier semestre 2018 avec un taux de réalisation de seulement 9%.

Investissement immobilier de Bureaux en France :

Le second trimestre de l’année 2018 a été exceptionnel en Île-de-France, en croissance de 75% par rapport à l’année dernière. Il représente près de 87% des volumes d’investissement sur le premier semestre 2018. Cet engouement s’explique par l’excellente tenue du marché locatif conjugué aux récentes hausses des loyers immobiliers à Paris.

Les marchés régionaux attirent de plus en plus, ils constituent des leviers de croissance pour les investisseurs désirant laisser l’Île-de-France. La Région Auvergne-Alpes représente près de 75% des investissements réalisés en Province.

Pour ce qui est des rendements, ils ont atteint des planchers, plus précisément en Île-de-France où aucune baisse n’est attendue d’ici la fin de l’année. Actuellement, le taux « prime » en Bureaux dans Paris intra-muros s’établit toujours à 3,00%.  Cependant, les taux « prime » ont connu des baisses significatives en régions comme par exemple à Lille, Aix-Marseille, Nice ou encore Nantes. Ces taux devraient poursuivre leur contraction sur les autres marchés d’ici la fin de l’année.

Zoom sur les SCPI de Fiducial Gérance

SCPI Ficommerce

La SCPI FICOMMERCE est une SCPI essentiellement investie dans les locaux commerciaux. Cette SCPI est structurée d’un capital variable et d’une capitalisation de 654 millions d’euros, repartis en 334 biens locatifs, et plus de 580 locataires. Elle obtient un TOF (Taux d’Occupation Financier) de 92,42% sur l’année 2017.

Notamment situés en Ile De France, et dans les grandes métropoles régionales, cette SCPI vise la recherche de rendement locatif.

Elle est issue d’une fusion avec la SCPI BTP IMMOBILIER en 1986. Elle fait partie aujourd’hui des SCPI leaders de sa catégorie sur le segment du commerce.

Quelques informations clés

Catégorie : Commerces

Date de création : 15/05/1986

Distribution de Dividendes : 10,30 / parts

Taux Occupation Financier : 92,42%

Prix de souscription : 228 €

 Chiffres clés au 31/12/2017

 

Capital nominal : 439M €

Capitalisation : 654 €

Valeur nominale de la part : 153 €

Nombre de parts : 2 869 441

Prix de souscription : 228 €

Revenus : Trimestriels

Taux de rendements : 4,52%

Comme dit précédemment, la SCPI Ficommerce possède uniquement des locaux commerciaux tel que des bureaux, des commerces ou encore des entrepôts. Les biens de cette SCPI sont situés à Paris pour 20% d'entre eux, 24% en région parisienne (hors Paris) et 56% d'entre eux sont en Province.

La majorité des locataires sont des entreprises de qualité, reconnues sur le marché Français. Le groupe FIDUCIAL garanti à plus de 92% la perception des loyers trimestriels, de par la qualité des locataires et le choix des actifs immobiliers achetés.

La SCPI FICOMMERCE connaît en 2017 une nouvelle étape dans son développement avec la fusion par voie d'absorption de Btpimmobilier. Cette fusion va permettre à la SCPI de devenir leader de sa catégorie en termes d’allocation sur le segment des commerces situés prioritairement en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales, totalisant un patrimoine d’une valeur de 640 millions d’euros.

Cette fusion a permis de bénéficier :

• D’une politique d'acquisition portant sur des immeubles de plus grande taille
• D’une politique d’arbitrage plus fluide compte tenu d'un patrimoine élargi
• D’une mutualisation plus large des risques locatifs, l'effet de taille permettant d'atténuer le défaut de paiement ou le départ d'un locataire
• D’une augmentation de la liquidité du marché primaire.

Cette SCPI vise la recherche de rendement locatif à travers ces nouvelles orientations stratégiques. En effet FIDUCIAL Gérance a mis en œuvre une politique ambitieuse d'acquisitions et d'arbitrages au sein du patrimoine de la SCPI Ficommerce. L'emplacement, la qualité des immeubles et la solidité des locataires ont été les critères incontournables de leur sélection.

Actualités

En janvier 2018, la SCPI FICOMMERCE signe trois promesses de vente et joue sur la carte de la valorisation :

• Un commerce à Paris (18^ème), d'une surface de 105 m², se situant Boulevard de Clichy, à proximité du Moulin Rouge. Restaurant italien au rez-de-chaussée d'un programme de logements récemment livré et entièrement commercialisé. Cette acquisition, d'un montant d'environ 2,4 M€ AEM.

 

• Un commerce à Lyon(2^ème), d'une surface de 268 m², se situant rue du Président Edouard Herriot, dans un quartier très commerçant. Le montant de l'investissement est d'environ 4,1 M€ AEM avec un rendement de 4,20 % AEM.

 

• Une résidence Tourisme et Affaires, un projet de restructuration bénéficiant d'un emplacement de premier ordre : face aux Arènes de Nîmes (30) et juste à côté du nouveau Musée de la Romanité et devrait procurer un rendement de 4,87 % net AEM pour un investissement de 11,8 M€ AEM.

Ficommerce affiche à la fin du premier semestre 2018 une capitalisation d’un montant de 659,26 milliards d’euros.

SCPI Buroboutic

En bref :

La SCPI de rendement BUROBOUTIC est une SCPI à capital variable, créée en 1986. Puis, en 2003 a eu lieu le regroupement de quatre SCPI d’immobilier d’entreprise (BUROBOUTIC, BUROBOUTIC 2, Immeris et Force Immobilière). Cette SCPI regroupe environ 7000 associés avec une distribution trimestrielle de dividendes.

La SCPI BUROBOUTIC, investit dans des biens immobiliers professionnels comme les commerces, les bureaux, les locaux d’activités. Les investissements de la SCPI se situent principalement en Île-de-France.  

Quelques chiffres clés à retenir sur la SCPI BUROBOUTIC :

Capital nominal	196 984 050 euros
Capitalisation	350 M€
Valeur nominale de la part	150 euros
Prix de souscription	267 euros
Valeur de retrait	240,30 euros
Nombre de parts	1 313 227 parts
Nombre d’associés	6 850 associés
Valeur de réalisation par part	224,59 euros
Valeur de reconstitution par part	262,63 euros
Revenus potentiels	Trimestriels
Taux de Distribution sur Valeur de Marché moyen en 2017 (TDVM)	4,55%

Patrimoine :

La SCPI BUROBUTIC offre une diminution des risques locatifs et présente une répartition des actifs tout en conservant une domination commerciale. Cette SCPI recherche pour ses investisseurs un équilibre entre rendement et perspective de valorisation.

À noter que la société de gestion a la possibilité de faire l’acquisition d’actifs immobiliers situés à l’étranger. Cela doit se faire dans la limite du tiers de son capital social.

Pour valoriser son patrimoine voici les objectifs de la SCPI :

• L’achat de nouveaux immeubles afin de renouveler et d’accroître le patrimoine de la société de gestion,
• Effectuer l’entretien des biens pour en assurer la pérennité.

Répartition du patrimoine immobilier 31/12/2017 :

• Nombre de locataires : 315
• Surface globale : 188 473 m2
• Nombre immeubles : 214
• Taux d’occupation : 87,95%
• Les loyers quittancés : 20 Millions d’euros

Conditions de souscription des parts en SCPI BUROBOUTIC :

Étant une SCPI à capital variable, la souscription de cette SCPI est possible à tout moment. Il faut savoir que pour souscrire à cette SCPI, il faut souscrire minimum 10 parts (soit 2 670 euros). Vous commencez à percevoir des revenus issus de votre SCPI à partir du 1^er jour du quatrième mois suivant la souscription de parts de SCPI BUROBOUTIC. La souscription de par se décompose de la façon suivante :

• Valeur nominale de la part : 150 euros,
• Valeur de la prime d’émission : 117 euros,
• Prix de souscription : 267 euros.

À noter que qu’il y a des commissions de souscription. Celles-ci sont inclues dans les commissions de souscription à hauteur de 10% Hors Taxes du montant de la souscription. (26,70 euros).

Conditions de retrait :

Les demandes de retraits ne peuvent pas être transmises par fax. Pour faire une demande de retrait, il faut la faire porter à la connaissance de la Société de Gestion par lettre recommandée avec accusé de réception à l’aide d’un formulaire mis à disposition en ligne. Lorsque la demande de retrait est reçue, la société de gestion perçoit des frais à hauteur de 240,30 euros. Ceux-ci se décomposent comme suit : le prix de souscription à 267 euros et les commissions de 10% H.T soit 26,70 euros.

SCPI Logipierre 3

Créée en 1986, La SCPI Logipierre 3 est une SCPI spécialisée uniquement en résidences ce services, résidences hôtelières, résidence locatives et maisons, principalement au centre des grandes métropoles régionales.

Avec un TRI (Taux de Rendement Interne) sur 10,05% sur 10 ans, elle avait une capitalisation totale de plus de 33 Millions d’euros au 31 Décembre 2017. Le délai de jouissance est au premier jour du sixième mois, une durée de carence normale comparée aux autres SCPI du marché.

Les biens dans lesquels Logipierre 3 investi se situent principalement en province (72% des actifs) et une moindre partie est située à Paris (28% d’entre eux).

Puis concernant la nature des biens, ils sont repartis à 95 % en résidence hôtelières et/ou étudiantes et à 5 % dans les locaux commerciaux.

La SCPI bénéficie d’un taux d’occupation financier de 100%, largement supérieur à la moyenne des TOF des SCPI qui se situe aux alentours de 91%.

SCPI Selectipierre 2

La SCPI Selectipierre 2 est une SCPI du groupe Fiducial Gérance, société de gestion et filiale de gestion de SCPI du GROUPE FIDUCIAL. Elle est née en 2017, à la suite d’un rapprochement entre deux sociétés de gestion de SCPI : SIFY, spécialisée dans l'immobilier commercial et Comit Conseil, tournée vers l'immobilier d'entreprise.

Depuis peu, la société de gestion Fiducial est engagée dans une thématique Parisienne dont le patrimoine à tendance à être composé principalement d’immobilier Haussmannien, cependant le but de cette collecte est de rester « maitrisée », car une forte acquisition amènerait à une réduction des performances affichées, chose qui réduirait l’attractivité de cette société de gestion ainsi que des SCPI qu’elle gère. La SCPI Selectipierre 2, fera aujourd’hui l’objet d’une attention particulière vu les différents facteurs qui peuvent être à l’origine de son succès auprès des personnes souhaitant investir en SCPI.

En 2017, la SCPI Selectipierre 2 est passée d’un capital fixe à un capital variable. L’intérêt de cette démarche pour elle, c’est que l’utilisation d’un capital variable lui permettra de faire varier le montant de son capital, dans certaines limites, sans avoir à convoquer d’Assemblée Générale Extraordinaire.

En utilisant une société à capital variable, le but est de pouvoir donc faire entrer ou faire sortir des associés très simplement.

Selectipierre 2 est une SCPI d’immobilier d’entreprise qui investit majoritairement en bureaux « prime » situés à Paris – Quartier Central des Affaires (QCA) et accessoirement en commerces prime situés essentiellement à Paris. En matière d’investissement, elle a l’avantage de bénéficier du choix des investissements proposés par Fiducial Gérance avec trois critères principaux et essentiels de sélection que sont : l’implantation géographique ; la qualité́ de construction, et la qualité́ du ou des locataires.

Selectipierre 2, est une SCPI diversifiée qui tend à se spécialiser dans les bureaux, principalement en Île-de-France.

Dans la mise en œuvre de la diversification de son patrimoine, elle investit également dans des locaux commerciaux de métropoles régionales. L’avantage pour l’investisseur est que la taille de la SCPI assure une bonne mutualisation du risque locatif.

Au terme de cet article, force est de contacter que Selectipierre 2 prend ses décisions d’investissement pour le confort de ses investisseurs, après avoir étudié la qualité du bâti et l’emplacement géographique de l’actif considéré.

Le choix de locataires fiables et stables constitue également un critère primordial pour la SCPI.

Cette SCPI est un excellent outil pour traiter la nue propriété à court ou à moyen terme pour une revalorisation du patrimoine.

Les groupements forestiers de Fiducial Gérance

En plus des quatre SCPI à capital variable qu’elle gère, la société de gestion Fiducial Gérance s’investit également des les groupements forestiers. À titre d’information, rappelons que la France est le troisième pays forestier en Europe avec 16,7 millions d’hectares, ce qui représente environ un tiers de la superficie de l’Hexagone. En 2018, le prix d’un hectare de forêt en France s’élève à 4 110€ (stable, en croissance faible de 1,8% par rapport au prix en 2015).

Fiducial Gérance investit dans 5 100 hectares de forêt (36 forêts gérées), à travers six groupements forestiers. Ses groupements forestiers rassemblent 1 369 associés.

Les revenus des groupements forestiers proviennent principalement des gains de la vente de ressources cynégétiques ainsi que des ventes de coupes de bois.