Fiducial-Gérance : fusion réussie de 3 SCPI à capital fixe

Les 3 SCPI  Selectipierre 1, Immo Croissance et Selectipierre 2 de Fiducial Gérance ont été créées il y a plus de 30 ans et les actifs sont principalement situés à Paris ou en région Parisienne. Il s’agit donc de vétérans dans leur catégorie. Leur fusion a hissé le groupe Selectipierre 2 au premier rang des SCPI Parisiennes intra-muros. Leur statut d’investissement à capitaux fixes en font des placements réservés aux gestionnaires de patrimoine expérimentés. Mais la stratégie de la nouvelle entité qui émerge de cette fusion pourrait changer la donne.

La fusion en pratique

Que ce soit la SCPI SELECTIPIERRE 1 ou IMMO CROISSANCE, les deux sociétés ont pour but d’acquérir des immeubles bureaux de qualité à Paris et sa banlieue proche.

SELECTIPIERRE 2 s’inscrit également dans cette dynamique avec plus de 75% de son patrimoine composé de bureaux parisiens. Avec une patrimoine en 2015 dont la valeur vénale s’élevait à de plus de 190 M€, SELECTIPIERRE 2 disposait déjà d’un parc immobilier d’une valeur supérieure aux deux autres SCPI, dont le patrimoine s’élevait à 130 M€.

C’est donc naturellement que celle-ci a absorbé les deux SCPI soeurs du groupe Fiducial.

L’opération a été officialisée le 22 juin 2016, et a pris effet à la fin du second trimestre, avec effet rétroactif au second trimestre 2016 pour les associés historiques des SCPI absorbées.

L’équivalent de 9 parts de SELECTIPIERRE 1 correspond à 56 parts de SELECTIPIERRE 2, et 8 parts de Croissance Immo équivalent à 5 parts de SELECTIPIERRE 2.

Les parts de la nouvelle entité n’étant pas divisibles, il revient aux associés de décider s’il souhaitent compléter en apport les capitaux nécessaires afin d’obtenir une part entière ou s’il souhaitent obtenir un remboursement de la valeur de la part fractionnée.

Suite à l’équilibrage des part des associés, une distribution équitable des dividendes peut être effectuée. A ce titre, les anciens associés de SELECTIPIERRE 1 reçoivent 30,18€ par part au titre du second trimestre 2016 et ceux provenant de IMMO CROISSANCE perçoivent 2,25€ par part.

Objectifs de la fusion

Le coût pour les associés d’une telle opération de fusion n’est pas anodin, il faut commander un audit par un organisme indépendant afin d’étudier la faisabilité d’une telle opération. Des articles de lois encadrent et limitent ce type de regroupement à des SCPI de même type et possédant la même catégorie de biens. C’est bien le cas pour les 3 filiales filles de Fiducial-Gérance qui sont toutes à capital fixe possédant un patrimoine composé de bureaux et commerce en région parisienne.

L’aval de la société d’audit et des commissaires aux compte ne sont que la première étape de l’opération. Une réunion extraordinaire de l’assemblée générale s’en suit pour valider le rapport détaillé de plus de 100 pages produit dans ce cas par PricewaterhouseCoopers.

L’enjeu étant que la méthode de calcul des parités d’échange des parts des SCPI absorbées contre les parts de la SCPI absorbante convienne à tous les partis concernés.

Tous ces efforts et dépenses sont motivés par des avantages dont dispose à présent la nouvelle SCPI que nous pouvons résumer ainsi :

• les risques locatifs sont mutualisés sur le parc immobilier d’immeubles de bureaux parisiens le plus vaste du marché. La défaillance d’un locataire ou la vacance d’un bien en devient presque imperceptible à l’échelle du groupe;

• la trésorerie commune permet d’acquérir des immeubles de qualité et de taille plus importante qui correspond plus à la demande des clients parisiens;

• la possibilité de céder plus facilement les actifs dans le but d’optimiser le rendement ou d’investir dans de nouveaux biens;

• la mise en commun d’une seule politique commerciale pour les 3 filiales, une lecture plus simple par les investisseurs et fournisseurs du produit proposé;

• un marché secondaire plus important.

Comme on peut donc le voir, les avantages d’une telle fusion de filiales filles d’un même groupe sont multiples, tant pour la réduction des coûts d’exploitation via la mutualisation de services transverses, ou de disposer de fonds suffisants pour acquérir des biens de plus haut standing.

Le tout permet à la SCPI d'asseoir une position dominante dans la zone parisienne intra-muros sur le marché des immeubles de bureaux.

La bascule vers un modèle à capital variable serait envisagée pour permettre à la nouvelle SCPI de lever les fonds nécessaires à son expansion.