Faut-il investir en SCPI Scellier 2012 ?
SCPI-FISCALE | 3 min. de lecture
Après des années record en terme de collecte, les SCPI fiscales et particulièrement la SCPI Scellier s'essouffle en cette année 2012. Faut il encore investir en SCPI Scellier ?
Rappel des fondamentaux
Une SCPI Scellier est une société civile de placement immobilier qui permet aux porteurs de parts de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Scellier. En effet, le patrimoine de la SCPI est composé d'appartements neufs éligibles aux critères de la loi Scellier. L'investisseur peut donc baisser son impôt sur le revenu de 13% étalé sur 9 ans du montant souscrit, ceci dès la première année de souscription.
Les avantages des SCPI Scellier
1-Convient à tous les budgets !
L'intérêt des sociétés civiles de placement immobilier en général est la possibilité de moduler son investissement en fonction de son propre budget et des économies d'impôt que l'on souhaite réaliser.
2-Une réduction d'impôt immédiate
Contrairement à l'acquisition d'un bien neuf loi Scellier acheté sur plan, les porteurs de parts de SCPI Scellier peuvent réduire leur imposition dès l'année de souscription (impact fiscal en N+1) et bénéficier immédiatement des avantages fiscaux.
3-Mutualisation du risque
En investissant dans un parc immobilier, le risque locatif est mutualisé sur un ensemble de locataire et permet en théorie d'obtenir des revenus stables et réguliers.
4-Aucun souci de gestion
Produit idéal pour les bricoleurs du dimanche, la SCPI ne demandera jamais aux associés de changer une serrure ou une boîte au lettre défectueuse.
5-Des achats d'immeubles en « bloc »
En achetant en cash des immeubles entiers (ou plusieurs appartements), la SCPI négocie des prix inférieurs aux prix pratiqués sur le marché, ce qui laisse supposer une possible plus value à la revente.
Les inconvénients des SCPI Scellier
1-Une rentabilité faible et pas du tout immédiate !
Certes on obtient la réduction d'impôt immédiatement après la souscription, en revanche pour obtenir un loyer plein avec une "méga" rentabilité de 2,5%-3% il va falloir patienter un peu.
Question : Si on rentre dans la SCPI Scellier au début de sa commercialisation et que la collecte dure 2 ans, puis vient la phase acquisition des immeubles, la construction/livraison et enfin la location, quand vais-je percevoir mon 1er loyer plein ? (C'est à dire environ 250/mois pour 100 000 euros investi !)
Réponse : entre 3 et 5 ans !!!
2-Liquidité des parts = 0
Quand on investit en SCPI Scellier on achète une rentabilité de 2,5%-3% et un avantage fiscal. Sachant que l'avantage fiscal n'est pas transmissible, si on revend ses parts avant la fin de la dissolution de la SCPI, on revend un rendement de 2,5%-3% sans avantage fiscal. Qui serait aussi fou pour acheter un rendement si faible alors que les SCPI de rendement proposent du 5% ? La seule solution est de décôter son prix suffisamment pour revendre une rentabilité acceptable pour les nouveaux investisseurs.
3-Une SCPI en CDD
Contrairement aux SCPI de rendement qui existaient avant et continueront d'exister après votre « passage », les SCPI fiscales sont à durée déterminée. Elles collectent de l'argent, achètent des immeubles, louent et enfin revendent au bout de 13 à 15 ans. Par conséquent, en tant qu'investisseur, on rentre dans une société qui repose sur du « vent » et toute la confiance devra être accordée aux gérants afin qu'ils fassent les bons choix d'acquisitions. De plus, compte tenu du fait que la SCPI n'a pas d'historique, il n'existe pas de report à nouveau (= réserves) pour faire face aux problématiques possibles de location.
4-Une valorisation à terme incertaine
Certes la SCPI achète les biens décôtés, mais le timing de revente sera-t-il le bon ? Le marché de l'immobilier sera-t-il toujours aussi porteur dans 13 ans ? Les appartements seront-ils vendus occupés ou non ? En effet, vendre un appartement avec un locataire en place est moins intéressant qu'un appartement vide…
En conclusion, malgré des avantages liés surtout au fonctionnement des SCPI, il ne me semble pas pertinent d'investir dans ce type de société en 2012. L'équation rendement/liquidité/risque ne m'apparaît pas optimal pour une solution patrimoniale. Il ne faut jamais oublier que la « défiscalisation est un outils pour se créer du patrimoine et en aucun cas une finalité en soi ».
Julien Vrignaud
