Évolution du marché de la SCPI en 2018

En 2018 les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers sont devenues depuis quelques temps des produits grand public. Pourtant c’est un placement relativement vieux puisque la première SCPI a été crée en 1964. Ce fut en tant que Civile Foncière qui permettait alors d’investir à plusieurs par ce fond. 

À cette époque, les réglementations se développaient graduellement alors pour encadrer le dispositif. Nous pensons notamment à la loi de 1970 qui définit les SCPI que nous connaissons aujourd’hui. Ce changement survenu, le placement est toutefois resté niche durant un premier temps avant de connaitre un succès important au fil des années. Les soucis de gestion locative pour les locations en directes ainsi que la chute de la rentabilité ont effectiviement amené les investisseurs à se tourner vers ce véhicule.

L'historique terminé, nous allons revoir pourquoi ce placement a connu un succès important cette année. Nous étudierons en outre les chiffres de l’année 2017 ainsi que les perspectives futures.

Récapitulatif des SCPI    

Les sociétés Civiles de Placements Immobiliers permettent d’investir dans des parcs de biens professionnels au travers d’une société gestion. L’avantage est de mutualiser son placement sur l’intégralité du parc au travers des différents biens immobiliers et des locataires. Un placement SCPI permet aussi de bénéficier du savoir faire de la société de gestion. La dite société intervient au niveau de la gestion locative et se charge également de l’acquisition des gens.

Les investisseurs reçoivent donc un loyer net de gestion locative et de tous frais financiers. La société de gestion provisionne elle même pour les charges, elle se doit de bien prévoir les travaux et les différents impondérables qui peuvent survenir dans un parc immobilier ; d’où son rôle important.

Pour les investisseurs il ne reste plus qu’à bien déclarer fiscalement ces revenus. Le reste est pris en charge par le gestionnaire. 

Sur ce dernier point, les SCPI ont un atout supplémentaire ; certains acteurs ont ainsi commencer à investir dans d’autres pays de la zone euro. La conséquence est que les associés bénéficient d’un investissement géré et mutualisé avec en plus une fiscalité attractive qui attire alors de nouvelles personnes.

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Les SCPI en 2017 et les perspectives d’évolution

Les SPCI ont encore réalisé une année record en 2017 avec un montant de collecte de 7,2 milliards € en brut et 6,3 milliards€ en net (si l’on retire les parts qui ont été vendues).

Il est désormais attendu que la collecte totale atteigne 50 milliards € à la fin de cette année.

Il faudra voir mais c’est déjà un montant progresse encore par rapport à l’année précédente. Ce sont des gros volumes qu’il faut ensuite investir. Cela pèse alors sur les rendements locatifs. Le rendement moyen passe de 4,6% à 4,4%. Cette chute provient de la surabondance de liquidité  qui provoque l’augmentation des prix immobiliers sans que les loyers ne suivent forcément. On assiste ainsi peut à peu à une érosion du rendement des biens. Et il faut alors être plus sélectif concernant les investissements futurs afin de maintenir un rendement intéressant. La reprise de l’activité économique accompagnée de l’inflation permet ensuite un rattrapage de ces loyers.

En cette année 2017 on remarque que la collecte s’est encore majoritairement tournée vers les SCPI de bureaux mais d’autres types de biens ont aussi profité d’un engouement: il s’agit notamment des locaux d’activités (entrepôts loués par des entreprises commerçant via internet, des datas centers) et du milieux de la santé (hôpitaux, crèches, EHPAD, pharmacies…) qui bénéficient d’une relative stabilité quant à leurs déménagements. 

Beaucoup de SCPI ont augmenté leurs prix de parts notamment grâce à l’augmentation des prix du marché. Il faut néanmoins voir les possibilités pour 2018. La première conséquence est que le rendement baisse pour des loyers dont le montant reste inchangé. Ensuite pour l’évolution future du prix il faudra continuer à regarder l’orientation du marché immobilier afin de ne pas entrer dans un phénomène de bulle. 

Il faut voir comment peut évoluer ce marché pour cette année 2018 où aucune évolution majeure ne devrait affecter les tendances des investisseurs.

Les perspectives pour 2018    

Depuis le début de l’année l’engouement pour ce placement n’a pas faibli. Sur le 1er trimestre de cette année la collecte s’élève à près de 1,2 milliards €. Le nombre d’associés progresse aussi puisqu’en moyenne près de 8 000 personnes souscrivent ce produit tous les trimestres; preuve qu’il reste du chemin à faire rien qu’en terme de reconnaissance. 

En effet dans l’environnement actuel avec beaucoup de liquidités, des taux bas, et avec une économie qui repart, la majorité des personnes souhaitent investir. La renommée grandissante attire de nouveaux associés à la recherche de placements avec un rendement attractif. 

Également le fait de pouvoir souscrire simplement, le prix des parts rendent cet investissement plus accessible à tous avec par exemple des jeunes investisseurs qui souhaiteraient commencer à se constituer un patrimoine.

Il existe cependant des thématiques qui peuvent se révéler intéressantes dans la continuité des années précédentes: comme les investissements hors de France avec une fiscalité plus attractive et un marché  pour investir reposant sur différents pays, le projet du grand Paris avec ses opportunités. Les secteurs spécialisés types hôtellerie ou santé, la logistique permettent également d’élargir les opportunités d’investissements.

Pour nuancer tout cela, il faut cependant rester vigilant sur plusieurs points. Il y a notamment l’évolution du marché en général. Depuis quelques années l’afflux de liquidités a pu être correctement investi mais il ne faudrait pas qu’il dépasse la réelle activité ce qui pourrait créer une baisse accélérer du rendement.

La remontée des taux d’intérêts sera aussi à surveiller puisqu’une remontée trop brutale pourrait peser sur la croissance et donc sur les prix . 

En conclusion après de longues années dans l’ombre d’autres placements les SCPI vont continuer en 2018 à se faire connaitre notamment dans cet univers de taux bas où les rendements en général sont en baisse.

La SCPI permet d’être investi sur des actifs inaccessibles aux personnes physiques pour certains, le fait de mutualiser attire alors des personnes à la recherche de sécurité.

On peut notamment voir que cet engouement est aussi porté par des thématiques propres à ces véhicules comme le fait d’investir à l’étranger, les SCPI thématiques, ou encore le démembrement. 

L’année 2018 s’annonce donc relativement bonne pour ce placement. Il faudra cependant rester attentif à la valorisation des actifs. Les montants de la collecte qui peuvent, si ils sont mal maitrisés, peser sur le rendement de ce placement.

C’est au final dans cet univers un peu moins propice que le savoir de la société de gestion sera important. Elle sera surtout un des garants de la pérennité de ce rendement, puisque l’engouement pour ce placement n’est pas près de disparaître.