Est-il possible d'investir en SCPI à crédit ?

Il ne fait aucun doute que la classe d’actif de l’immobilier est la plus prisée des Français même si ce dernier peut présenter des inconvénients que l’on omet ou que l’on ne souhaite pas voir.

L’une des raisons pour laquelle ce placement est l’un des plus plébiscité est sa capacité à être financé par la dette. Acheter de la pierre est finançable à crédit.

Mais ce n’est pas parce qu’il est possible de la faire à crédit qu’il faut y aller les yeux fermés car d’autres typologies peuvent être faite à crédit, de manière plus ou moins simple.

En effet, l’idéal serait de combiner un investissement sécurisé au crédit. Parmi les investissements immobiliers, on retrouve la pierre-papier ou devrait-je dire la fameuse SCPI.

Comme tout investissement en immobilier, on a plusieurs solutions de financement ? Saviez-vous qu’il est possible de financer son achat de part de SCPI à crédit ? Avant d’approfondir le moyen de faire de la SCPI à crédit, approfondissons les avantages de la SCPI.

La SCPI de rendement

La SCPI dite la société civile en placement immobilier, ou pierre-papier est une alternative à l’immobilier physique. Elle permet en effet, via l’achat de parts, de détenir une partie d’un parc immobilier pouvant faire plus de trois milliards d’euros.

Principalement composé d’immobilier professionnel (ces dernières années des SCPI spécialisé dans l’immobilier résidentiel) à travers des bureaux, des commerces, des entrepôts, hôtels, EHPAD… le parc immobilier est géré par une société de gestion qui se charge de tout, de l’acquisition à la vente, en passant par la gestion.

En effet, c’est elle qui se charge de payer la plupart des frais, aussi bien des taxes que des frais de gestion de telles manières que l’investisseur n’a plus qu’à s’acquitter de l’impôt foncier.

C’est cette dernière qui vous versera donc les loyers nets de frais tous les trimestres (bail commercial entre la société de gestion et ses locataires oblige).

L’intérêt de cet investissement est d’accéder à partir d’une centaine d’euros à la propriété d’une partie d’un parc immobilier important, très diversifié permettant ainsi de mutualiser son investissement immobilier aussi bien typologiquement, que géographiquement.

De plus, dû à la transparence de la structure (réglementée par l’Autorité des marchés financiers), il est possible de savoir dans quoi nous investissons.

Ne présentant donc aucune gestion, ni effort de trésorerie à prévoir pour travaux ou autres inconvénients classique de l’immobilier, il n’est pas exempt de noter des frais importants, ces derniers sont compris dans la valeur de la part que vous achetez. Le rendement est calculé frais inclus ceux-ci se matérialisent qu’à la sortie.

Ces frais sont l’un des 3 points négatifs à mon sens des SCPI.

Les frais obligent donc l’investisseur à une conservation des parts sur une longue durée, similaire à celle de l’immobilier (même s’il n’existe aucune durée minimum légale de conservation) de 8 – 10 ans afin d’obtenir un taux de rendement interne optimum.

L’autre point négatif est aussi commun à l’immobilier puisqu’il s’agit de la fiscalité. En effet, les français aiment la pierre mais ont tendance à oublier que la fiscalité des revenus fonciers (fiscalité de l’immobilier) est la plus importante dans la galaxie des placements.

Elle se rajoute aux revenus imposables et est donc imposée à deux titres, celui de la CSG-CRDS (17,2%) et celui de la tranche d’imposition la plus élevé du contribuable TMI (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%).

Cette fiscalité peut donc rapidement devenir confiscatoire. Certaines SCPI ayant des revenus provenant hors de France ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux et ne subissent un frottement fiscal que sur la TMI. Il est important de considérer cette partie.

Cependant, il est aussi possible de diminuer cette fiscalité en utilisant le crédit et son effet de levier, qui permet de déduire les intérêts d’emprunts. En effet, certains ne savent pas qu’il est possible de financer les SCPI à crédit. Mais c’est bien le crédit qui est le troisième point négatif des SCPI, puisqu’il est difficile à mettre en place que pour de l’immobilier classique.

Le financement des SCPI

Il est en effet possible d’utiliser l’effet de levier du crédit pour investir en SCPI, mais il sera pour cela nécessaire de se faire accompagner par un professionnel des SCPI et de son financement.

Avant de se pencher sur les particularités de son financement, revenons sur l’effet de levier du crédit.

On entend souvent parler de ce principe, mais en quoi consiste-t-il ?

Cet effet décrit le principe par lequel en face des charges d’un investissement à crédit comme les mensualités du crédit, les frais, les taxes et les impôts nous avons en recette les loyers.

Prenons par exemple l’achat de part de SCPI (mais nous aurions pu faire le même raisonnement pour un bien immobilier physique classique) pour un montant de 300 000€, vous souhaitez emprunter sur 20 ans. Vous allez avoir une mensualité de 1 500€ (sans autre frais à ajouter dans notre exemple, car ce sont des SCPI, donc pas de frais de gestion, de vacances locatives, charges de copropriétés, taxes foncières…).

En contrepartie, votre investissement en SCPI va générer un loyer mensuel 1 200€ net de tous frais.

Le différentiel est donc de 300€ qui sera augmenté par la fiscalité sur les loyers (loyers imposables amoindries des intérêts d’emprunts du crédit). Disons qu’en incluant les frais cela vous coûte tous les mois 500€. Au bout de 20 ans, vous aurez mis de votre poche 500€ x 240 mois soit 120 000€ pour un investissement de 300 000€.

En résumé vous aurez mis 40€ pour obtenir quelque chose qui vaut 100€ : l’effet de levier du crédit.

La théorie est bien évidemment belle, mais quand on décide de se plonger dedans on se heurte rapidement à des difficultés.

Il est important de comprendre qu’une banque va considérer les SCPI comme des produits financiers (malgré que ce soit des revenu fonciers). Il est tout d’abord difficile d’obtenir un crédit comme pour un bien immobilier classique qui soit refusera, soit acceptera sous réserve de nombreuses conditions. Souvent la banque accepte de financer le projet si l’épargnant choisit parmi les « SCPI dites maisons » (des filiales de la banque) qui sont loin d’être parmi les plus performantes.

Il faut donc se faire accompagner d’un courtier spécialisé dans le financement de cet actif.

Mais là encore il ne faudra pas vous attendre à des taux « classiques », ils seront plus importants pouvant atteindre les 3% sur 20 ans.

De plus sera fait un distinguo entre un profil propriétaire (propriétaire avec une valeur patrimoniale nette de crédit supérieur au montant de l’investissement) d’un locataire.

Cette différence, ouvrira et fermera des portes et fera apparaître des conditions de financements complémentaires comme l’obligation d’investir une partie en cash, ou bien nantir un contrat dans une banque, hypothéquer un bien… Comme toujours plus le profil sera bon, plus les conditions seront souples.

Pour arriver à s’en sortir dans ces offres, qui ne sont que difficilement trouvable par soit même, il faut se faire accompagner par un spécialiste des SCPI et un courtier spécialiste dans son financement.