Est-ce que l'investissement SCPI rentre dans le calcul de l'IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), instauré en 2018 en remplacement de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), se concentre exclusivement sur la valeur nette du patrimoine immobilier des contribuables. De leur côté, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) continuent de séduire les investisseurs souhaitant s’exposer au marché immobilier sans avoir à gérer directement les biens.

Cette convergence entre patrimoine immobilier et investissement collectif soulève une question incontournable : les parts de SCPI sont-elles imposables à l’IFI ? Cet article vous propose une réponse complète, à jour et structurée, intégrant les mécanismes de calcul, les exonérations possibles et les stratégies à envisager pour optimiser sa fiscalité.

Qu’est-ce que l’IFI ? Un impôt centré sur l’immobilier

L’Impôt sur la Fortune Immobilière concerne toute personne physique domiciliée fiscalement en France dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le patrimoine soumis à l’IFI comprend :

• Les biens immobiliers bâtis (résidences principales ou secondaires, logements locatifs, etc.),

• Les terrains et parcelles non bâtis,

• Les droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, etc.),

• Et les titres représentant des actifs immobiliers, dont les parts de SCPI.

La base imposable est déterminée sur la valeur vénale réelle des biens au 1er janvier, déduction faite des dettes existantes à cette date.

Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?

Oui, les parts de SCPI sont bel et bien intégrées dans l’assiette de l’IFI, car elles représentent une forme indirecte de détention immobilière. En d’autres termes, même si l’investisseur ne détient pas directement les biens immobiliers exploités par la SCPI, il est considéré comme en détenir une fraction à travers ses parts.

Quelle valeur retenir pour l’IFI ?

Pour calculer la valeur des parts à intégrer dans le patrimoine imposable, il faut généralement se référer à :

• La valeur de reconstitution des parts, qui reflète la valeur du patrimoine détenu par la SCPI, y compris les frais et droits de mutation,

• Moins un abattement forfaitaire pour frais et charges (souvent autour de 10 à 12 %, selon les recommandations de la société de gestion ou l’administration fiscale).

Ce mode d’évaluation est jugé plus représentatif de la valeur réelle de l’actif détenu, en comparaison avec la seule valeur de marché.

Il convient de préciser que les SCPI investies exclusivement dans de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux d’activité) n’échappent pas à l’IFI : elles relèvent du champ d’application comme n’importe quelle SCPI de rendement.

Quelles exonérations ou réductions sont possibles ?

Malgré cette inclusion dans l’IFI, certaines situations permettent une exonération partielle voire totale, à condition de respecter des critères stricts.

1. SCPI investies dans des biens affectés à l’activité professionnelle

Les biens immobiliers détenus par une SCPI peuvent être exonérés d’IFI si :

• Ils sont exclusivement utilisés pour une activité professionnelle exercée par le redevable,

• Ou s’ils sont affectés à l’exploitation d’une entreprise dans laquelle le contribuable exerce une fonction essentielle et en retire la majeure partie de ses revenus.

Cependant, dans le cas classique des SCPI de rendement détenues par des épargnants passifs, ces conditions ne sont généralement pas remplies.

2. Détention via une structure juridique

Détenir des parts de SCPI via une société interposée peut parfois permettre de limiter l’impact fiscal, notamment si la société n’est pas elle-même assujettie à l’IFI (cas des sociétés à prépondérance non immobilière).

Toutefois, l’administration fiscale vérifie la nature de l’activité et la composition des actifs de la société. Si les actifs immobiliers représentent plus de 50 % de la valeur totale, la société peut être requalifiée comme "à prépondérance immobilière", et donc soumise à l’IFI indirectement.

Quelles stratégies pour optimiser la détention de SCPI face à l’IFI ?

Les investisseurs peuvent recourir à plusieurs leviers pour réduire ou maîtriser leur assiette taxable à l’IFI liée aux SCPI.

1. Investir via un contrat d’assurance-vie

Certaines assurances-vie proposent d’investir dans des unités de compte composées de SCPI. Toutefois, contrairement à une idée répandue, les parts de SCPI logées dans un contrat d’assurance-vie restent taxables à l’IFI si la nature immobilière du support est avérée.

Depuis 2018, l’administration fiscale a renforcé les règles : les unités de compte investies à plus de 20 % en immobilier sont partiellement réintégrées dans l’IFI, au prorata.

2. Acheter via une société non assujettie à l’IFI

Créer une société patrimoniale non soumise à l’IFI (par exemple, une société à l’étranger ou une holding à prépondérance financière) peut permettre d’isoler les parts de SCPI du patrimoine personnel. Mais cette solution nécessite :

• Une bonne structuration juridique,

• Une attention particulière à la substance économique de la société,

• Et une conformité fiscale stricte, pour éviter toute requalification.

3. Financer les SCPI à crédit

L’un des moyens les plus simples de réduire l’assiette IFI est de contracter un emprunt pour financer l’achat des parts. En effet, la dette est déductible de la base taxable à condition qu’elle soit en lien direct avec l’actif imposé.

Il faut cependant :

• Que le crédit soit encore en cours au 1er janvier de l’année d’imposition,

• Et qu’il ne s’agisse pas d’un montage abusif (dette fictive ou artificielle).

Exemple chiffré : l’impact des SCPI sur l’IFI

Prenons l’exemple de Madame Pascale, détentrice de parts dans une SCPI dont la valeur de reconstitution est de 1 000 000 € au 1er janvier.

La SCPI applique un abattement pour frais et charges de 12 %. La valeur taxable s’établit donc comme suit :

• Valeur de reconstitution : 1 000 000 €

• Abattement (12 %) : -120 000 €

• Valeur taxable à l’IFI : 880 000 €

Madame Pascale détient également un bien immobilier locatif d’une valeur de 500 000 €. Son patrimoine immobilier net taxable est donc de :

• SCPI : 880 000 €

• Autres biens : 500 000 €

• Total : 1 380 000 €

Le seuil d’entrée dans l’IFI étant fixé à 1,3 million d’euros, elle se retrouve assujettie à l’IFI.

La base imposable est progressive, avec des taux allant de 0,5 % à 1,5 % selon les tranches. Le montant exact de l’impôt dépendra de la répartition de cette valeur au sein du barème de l’IFI.

Conclusion : SCPI et IFI, un enjeu à anticiper

Les SCPI sont clairement soumises à l’IFI, car elles représentent une forme indirecte de détention immobilière. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un épargnant souhaitant diversifier vos placements, il est essentiel d’intégrer cette dimension fiscale dans votre stratégie patrimoniale.

Des solutions existent pour limiter l’impact de l’IFI : recours à l’endettement, structuration via des sociétés non assujetties, ou étude de supports financiers alternatifs. Mais elles nécessitent souvent un accompagnement spécialisé.

Pour optimiser votre situation, n’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un fiscaliste, qui pourra vous aider à ajuster vos investissements en fonction de votre profil, de vos objectifs et de votre situation fiscale.

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