Est-ce un bon moment pour investir en SCPI ?

Nous traversons actuellement et depuis quelques semaines une crise sanitaire économique sans précédent. Cette crise a une portée mondiale et a marqué un coup d’arrêt en France, au niveau Européen mais également au niveau international. Celle-ci génère beaucoup d’incertitudes tant sur les marchés financiers que sur les marchés immobiliers. Toutefois, les conséquences de la crise varient selon le type d’actif. Par ailleurs, des décisions économiques à l’échelle des gouvernements européens ont permis de limiter les impacts négatifs. La mise en place de mécanismes pour protéger les revenus des particuliers et des professionnels, l’injection de liquidité ou encore l’achat des dettes souveraines par la BCE sont autant d’actions qui ont permis de réduire les effets négatifs du marché. Dans ce contexte de crise, il est légitime de se poser la question suivante : est-ce le bon moment d’investir dans les SCPI ? 

Le meilleur moyen pour contrer la conjoncture actuelle, et pour faire face à la crise en général est bien évidemment d’opter pour une stratégie de diversification. En effet, la SCPI répond parfaitement à cet objectif. C’est un produit d’investissement diversifié tant sur le fond que sur la forme, au niveau géographique mais aussi sectoriel. Les SCPI ont en effet toujours su montrer leur résilience face aux crises. Ce produit a souvent été désigné comme « le produit sain dans un marché sain ». Il est également intéressant de noter que le sous-jacent d’une SCPI est de l’immobilier. Celui-ci est un actif réel. C’est une valeur refuge et elle est positionnée sur un marché dit « lent ». La SCPI connaît par conséquent beaucoup moins de volatilité contrairement aux produits financiers. Ainsi, cela implique beaucoup moins d’incertitudes. Par ailleurs, plus la SCPI est importante en terme de capitalisation et plus le risque est limité. Le parc immobilier pour la plupart des SCPI est de taille plutôt significative. Il pèse entre quelques millions voir quelques milliards d’euros de capitalisation pour certaines. Enfin, il y a un autre point pertinent. En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise, il faut remarquer que les entreprises signent des beaux fermes avec des durées longues. De même, il s’agit en général de locataires solides au sein d’immeubles delivrant un rendement solide. La SCPI Épargne Pierre compte 84% de la totalité de ses recettes locatives, de grandes entreprises ou des entités publiques. 

En revanche, il est évident que chaque secteur n’est pas impacté de la même manière. Ainsi le secteur de l’hôtellerie ou encore celui des petits commerces « non essentiels » en souffrent davantage que les bureaux dotés de grandes superficies. Par ailleurs, le secteur de la santé est acyclique à la conjoncture économique. Toutefois, nombreuses des SCPI sur le marché sont dites « diversifiées » c’est-à-dire que la stratégie d’investissement s’oriente non pas vers un seul secteur mais vers plusieurs secteurs pour ainsi minimiser le risque. La SCPI Novapierre Allemagne a su minimiser les pertes grâce à sa diversification car plus de 50 % de son patrimoine immobilier comprend des commerces dit « essentiels » (alimentaires), et représentant 60 % des loyers. De plus, seulement 30 % des locataires ont formulé une demande d’aménagement des loyers. Par ailleurs, le patrimoine d’Épargne Pierre au 28 février 2020 est constitué à 70% de bureaux et d’activités, à 27% de commerces non alimentaires et 3% de commerces alimentaires en France ce qui relativise aussi les pertes. Fort est de constater qu’une société de gestion peut diluer le risque en investissant dans plusieurs SCPI pour diversifier son patrimoine. Paref en est un exemple car elle investi aussi dans l’immobilier résidentiel. En effet, chaque SCPI possède plusieurs axes stratégiques en terme d’endettement, d’investissement, de report à nouveau...Tous ces axes stratégiques participent à garantir une performance stable dans le temps. 

Les indicateurs sont pour la plupart favorables en terme d’investissement. En effet, la prime de risque est élevée et le taux de distribution reste actuellement à hauteur de 4,3 % en moyenne. De plus, le taux de remplissage des immeubles reste également positif. À titre d’exemple, le président de la française R.E.M. affirme qu’il compte aujourd’hui 40 % de la totalité des loyers encaissés pour le deuxième trimestre de cette année. Il souligne également que les transactions continuent ce qui reste extrêmement favorable. Il ajoute enfin que beaucoup de demandes de report ont été énoncées mais que la majorité n’était pas éligible. La plupart de ces demandes provenaient en effet de locataires en très bonne santé financière mais dotés d’un comportement opportuniste. À noter que le taux de vacance est à hauteur de 7 % seulement en France. A titre d’exemple, la SCPI Interpierre France, en date du 10 avril 2020 compte sur 84 baux qui composent le parc immobilier du fond, seulement 5 locataires qui ont fait une demande d’aménagement de loyers. Enfin, les collectes actuelles s’orientent vers un marché très compétitif et favorable aux négociations pour les investissements. En effet, certaines SCPI ont profité de la déflation pour saisir des opportunités et pour détenir un pouvoir de négociation à l’achat. A titre d’explication, la société de gestion Corum AM avec ses SCPI Corum origin et Corum xl a toujours opté pour cette strategie. Elle a ainsi pour objectif de saisir les opportunités, garantir une diversification et garantir bien évidemment un rendement élevé suite à l’achat à bas prix. En effet, elle a su profiter des déséquilibres du marché afin de saisir de belles affaires. C’est ce qu’elle a mis en œuvre durant la crise des dettes souveraines ou encore lors du Brexit. Lorsque la livre sterling avait son cours au plus bas, la société de gestion n’a en effet pas hésité à investir au Royaume-Uni. Elle a su également se diversifier en s’implantant dans 16 pays avec 9 nationalités différentes au total et au sein de secteurs diversifiés. Corum AM a également lancé sa toute dernière SCPI, Eurion. Lancée en pleine crise en fin janvier et qui a su poursuivre la stratégie en acquérant des biens à petit prix. 

Hormis l’espérance de rendement, l’investisseur détient également une espérance de revalorisation. En effet les crises ont un impact sur la valeur. En revanche, la vision est encore peu lisible aujourd’hui car beaucoup de variables sont très perturbées. La variation de valeur dépend des loyers mais aussi du taux de capitalisation des marchés. Ainsi la valeur d’expertise n’est pas seule fonction du report des loyers. À noter que pour la majorité des SCPI, le prix de souscription est inférieur au prix de reconstitution (environ -10 %). Comme l’affirme le communiqué de la société de gestion Atlan voisin à l’intérieur du dernier communiqué : « toutes nos SCPI ont une valeur de reconstitution bien supérieur à celui du prix de souscription ». Il s’agit ici pour la plupart des SCPI d’une stratégie prudente pour faire justement face aux variations à la baisse des expertises immobilières. 

En définitif, les incertitudes sont certes présentes dans le cadre de la conjoncture actuelle. En revanche, les éléments énoncés plus haut nous font penser qu’elles sont à relativiser, notamment sur le marché des SCPI.