En quoi la SCPI est-elle un investissement rentable ?

Avant de savoir si son investissement en SCPI est rentable, et de le comparer à d'autres solutions comme l'immobilier locatif classique ou l'assurance vie par exemple, il convient avant tout de connaître le mode de fonctionnement d'une SCPI, et surtout d'y associer le facteur "risque", généralement proportionnel à la rentabilité...

Née dans les années 1970, la SCPI (société civile de placement immobilier), a traversé les différentes crises immobilières et financières des dernières décennies. Le principe consiste à acheter des parts d'un parc immobilier composé de bureaux, de commerces, d'entrepôts...etc, revalorisé chaque année par un expert indépendant (environ 1%/an), loués par des professionnels, et répartis sur toute la France et même en zone Euro, pour quelques unes d'entre elles. L'accès à cet investissement (quelques milliers d'euros seulement suffisent) et la diversité des locataires (des professionnels signant des baux commerciaux), rendent ce type d'investissement abordable pour tout profil d'investisseur ou d'épargnant et permet de mutualiser le risque de carence locative sur plusieurs centaines de locataires (on peut difficilement envisager la faillite simultanée de l'ensemble des locataires d'une SCPI !!!

L'investisseur touchera donc un loyer (versé trimestriellement en général) au prorata de son nombre de parts achetées.

Actuellement il existe un peu plus de 150 SCPI sur le marché, représentant un peu plus de 27 M€ de capitalisation, dont une vingtaine de sociétés (agréées par l'Autorité des Marchés Financiers) sont chargées de la gestion administrative et locative, pour un taux d'occupation financière moyen avoisinant les 93 %, et un taux moyen de redistribution en 2014 supérieur à 5% net de charges (pas de soucis de trésorerie et de charges imprévues pour l'investisseur), là où l'assurance vie et l'immobilier locatif traditionnel proposent en général des rendements inférieurs à 4%.

Mais tout n'est pas rose dans le monde merveilleux de la SCPI...car le gestionnaire ne vous délivrera les premiers loyers qu'au bout de 3 mois, et vous prélèvera environ 10% du montant de votre retrait partiel ou total de parts ! Il convient donc "d'oublier" votre investissement au moins pendant huit ans environ, si vous souhaitez en optimiser le rendement. En outre, comme il s'agit d'immobilier vous serez imposé sur le foncier.

Pour conclure, si l'on compare le risque locatif quasiment nul, avec une revalorisation annuelle d'environ 1% et un taux de redistribution entre 4,5% et 6,31% pour la meilleure SCPI de l'année 2014, il s'agit bien d'un produit "mature" et quasiment sans risque, offrant à l'investisseur, moyennant un "blocage" des fonds pendant plusieurs années, des dividendes basés sur l'économie "réelle" (locataires constitués de professionnels) et non boursière (par essence beaucoup plus fluctuante).

Cerise sur le gâteau, les foyers déjà fortement fiscalisés, pourront investir dans une SCPI défiscalisante, en MADELIN ou PERP, pouvant offrir jusqu'à 45% de réduction d'impôt...