En quoi est-ce intéressant d'investir dans la SCPI PFO2 ?

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements immobiliers de moyens et longs termes. Egalement connues sous le terme de « Pierre Papier », elles consistent à collecter des fonds auprès d’investisseurs potentiels, qui reçoivent en retour des parts sociales. Ces derniers se voient alors augmenter leurs patrimoines immobiliers. Effectivement, les SCPI font l’acquisition et gèrent des biens immobiliers aussi bien d’entreprise (on parlera alors de SCPI de rendement) que d’habitation (on parlera alors de SCPI fiscale), et les investissements sont rémunérés au moyen des loyers payés avec un taux d’intérêt pouvant varier selon le type de SCPI choisi. Il vient alors la définition du TRI (Taux de Rentabilité Interne) qui est un taux annuel renseignant l’état de l’investissement sur plusieurs périodes, le temps étant le premier facteur de décision du taux de rendement. Par exemple, en 2017, le TRI sur 5 ans était en moyenne de 4,75% et celui sur 10 ans de 7,2%. Nous parlons ici de moyenne car ce taux peut varier en fonction du type de biens immobiliers concerné (bureaux, commerces, spécialisés …).

L’investissement dans une SCPI possède de nombreux avantages par rapport à l’investissement locatif standard consistant à acheter un logement et le faire louer. Premièrement, un individu peut investir à partir d’une centaine d’euros pour effectuer un investissement dans une SCPI. Deuxièmement, la faiblesse principale d’un investissement locatif standard vient du fait que si le locataire se trouve dans l’incapacité de payer le loyer, l’investisseur se voit couper l’intégralité de ses loyers ; ce désagrément ne porte pas autant préjudice à l’investissement dans une SCPI, car ce dernier est dispersé dans l’intégralité des entreprises locataires. Ainsi, un défaut de paiement de la part d’une entreprise ne fera perdre qu’un léger pourcentage des loyers à l’investisseur. Dernièrement, l’investisseur n’a pas à s’occuper de la gestion des logements, ceci étant fait par les SCPI.

En revanche, la durée d’investissement est particulièrement longue (supérieure à 8 ans), l’investissement est assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), et la liquidité demeure incertaine.

Parmi les SCPI de rendement, nous pouvons distinguer deux sous-types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Les SCPI à capital fixe n’ont pas de capital qui varient en permanence dans le temps et qui augmente seulement au moyen de créations de nouvelles parts. De plus, chaque augmentation de capital doit se composer à hauteur de 75 % en investissement dans la pierre, et les parts en vente sur le marché secondaire ne doivent pas se vendre à un prix inférieur à celles vendues sur le marché primaire. Les SCPI à capital variable se différencient des SCPI à capital fixe à travers les achats et reventes des parts : la revente des parts de la part des associés se compensent par l’émission de nouvelles parts, qui se vendent à un prix déterminé par la société de gestion à hauteur de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Un fonds de remboursement peut également être mis en place si l’émission de nouvelles parts ne compensent pas la revente des parts.

Investir en SCPI

• Investir au comptant : l’investisseur achète des parts de SCPI avec ses propres fonds. Les revenus sont immédiats mais la fiscalité est plus importante sur les loyers.
• Investir à crédit : l’investisseur achète des parts de SCPI à l’aide d’un prêt bancaire. La fiscalité est moins importante et les taux sont actuellement bas, mais l’engagement est de longue durée.
• Investir en démembrement : permet à l’investisseur de détenir l’usufruit et/ou la nue-propriété des parts de SCPI.  Deux types de démembrement sont possibles : le démembrement temporaire qui définit la proportion d’usufruit et de nue-propriété dans les parts selon la durée choisie, et le démembrement viager qui s’arrête au décès de l’usufruitier ou du nue-propriétaire (la répartition se décide selon un barème dépendant de l’âge de l’usufruitier).
• Investir au sein d’un contrat d’assurance-vie :  l’investisseur acquiert des parts de SCPI en souscrivant à un contrat d’assurance-vie. L’IFI prend en compte les parts contenues dans ce contrat.

A propos de la SCPI PFO2

La SCPI PFO2, qui a vu le jour en 2009 au sein de la société Perial Asset Management, a été la première SCPI à avoir pris en compte l’environnement dans le placement de ses capitaux. Il s’agit d’une SCPI de rendement à capital variable de bureaux (qui composent près de 90% de son capital) et consiste à tirer profit de l’attrait des grandes entreprises pour les actifs immobiliers écologiques qui limitent leurs charges locatives. La SCPI PFO2 a notamment une stratégie axée sur la gestion de l’énergie et de l’eau, et la qualité sanitaire des espaces professionnels. C’est ce référentiel qui contribue à évaluer ces actifs avant acquisition et à mesurer la performance de l’énergie dans la constitution du patrimoine dans le temps. La stratégie de la SCPI agit dans le cadre dressé par le Grenelle de l’environnement et le Plan bâtiment durable. L’un des enjeux de la SCPI PFO2 actuellement est d’anticiper les futures normes environnementales applicables en 2020. Plus précisément, la société de gestion s’occupant de l’investissement met la priorité sur les normes environnementales destinées à réduire les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Un audit spécifique peut alors avoir lieu pour investir dans cette SCPI, et pourra par la suite être confié à un bureau d’études spécialisé dans ce domaine. Il est par ailleurs faux de penser que l’investissement en SCPI PFO2 interdit l’acquisition d’immeubles ne satisfaisant pas ces normes environnementales. Effectivement, s’ils permettent, après réalisation de travaux spécifiques, de satisfaire ces baisses de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre.                      

Si l’on parle de la SCPI PFO2 en termes de chiffres, on peut constater qu’elle se trouve actuellement dans le top 10 des SCPI les plus performantes en France, avec une capitalisation s’élevant à 1,8 milliards fin 2017. Aujourd’hui, la SCPI PFO2 compte plus de 500 locataires occupants près de 215 immeubles et près de 795 000 m². Si l’investissement en SCPI requiert la plupart du temps un minimum d’apport initial de quelques centaines d’euros, celui dans la SCPI PFO2 est d’environ 5000 euros.