Emprunter pour acheter des parts de SCPI : Un choix judicieux ?

SCPI, de l'immobilier pas comme les autres

La SCPI, Société Civile en Placement Immobilier, est un parc immobilier locatif comprenant un ensemble de biens immobiliers divers: des locaux, des entrepôts, des commerces, des bureaux, etc. Comme vous avez pu le comprendre, les biens immobiliers seront à usage professionnels et donc soumis au régime des baux commerciaux.

Le bail commercial protège le propriétaire contre tout mauvais locataire. De plus, avoir un nombre important de locataires, répartis sur plusieurs biens et plusieurs régions permet en cas de non paiement, de ne se retrouver que faiblement impacté.

La SCPI dispose de provisions permettant de pallier ce type de contrariété, comme cela si l'un des locataires vient à faire défaut, seule une faible partie du loyer devra être compensée.

Par ailleurs, les SCPI sont gérées par une société de gestion qualifiée et le tout contrôlé par l'AMF, Autorité des Marchés Financiers. Cette société de gestion se charge de tout: sélectionner les biens immobiliers dans lesquels investir, les mettre en location, percevoir les loyers, payer les charges, passer chez le notaire, gérer les locataires, réaliser les travaux, etc. Le propriétaire de parts de SCPI recevra donc des loyers nets de toute charge, ne lui restant à régler que les impôts inhérents à ces nouveaux revenus fonciers.

Les avantages principaux des SCPI sont:

• Mutualisation des risques
• Absence de gestion
• Flexibilité
• Liquidité
• Bail commercial
• Finançable
• Rentabilité
   

Le prix d'une part de SCPI n'est en aucun cas soumise à la bourse et à ses fluctuations.
En effet, chaque année la SCPI réévalue son patrimoine immobilier par l'intermédiaire d'un expert immobilier indépendant pour s'assurer que le prix de la part reflète bien la valeur du parc locatif. Si la valeur des biens immobiliers augmente, il sera nécessaire d'adapter le prix de la part, celle-ci doit être comprise entre -10% et +10% de ce montant.

Acquérir des parts de SCPI

L'acquisition de parts de SCPI peut se réaliser de quatre manières différentes:

• Acquisition en pleine propriété: acheter des parts à 100% de leur valeur, recevoir les loyers et déclarer ses revenus fonciers.
   
• Acquisition en démembrement: en nue-propriété, cela équivaut à acheter des parts avec une décote sur le prix et ne recevoir des loyers qu'à partir d'une certaine durée fixée en amont de l'opération. Plus cette durée sera importante, plus la décote sera forte. En usufruit, il est possible d'acheter des parts avec une décote et de recevoir des loyers pendant une durée déterminée puis plus rien au delà.
   
• Acquisition au sein d'une assurance-vie: principe de capitalisation et fiscalité de l'assurance-vie, les loyers ssont réinvestis sur la SCPI ou bien sur du fonds euros. Vous ne payerez aucun impôt sur les revenus perçus sauf si vous rachetez une partie de votre contrat.
   
• Acquisition à crédit: acheter des parts à travers un crédit et bénéficiez de l'effet de levier pour minimiser l'effort de trésorerie.

Il est opportun de se faire accompagner pour déterminer quelle option se prête le plus à votre situation et à vos objectifs.

A ce jour, les taux d'emprunt sont historiquement bas, c'est pourquoi, lorsque la situation le permet, s'endetter devient une opportunité d'investissement attractive. Contrairement. à ce que l'on pense, le crédit permet de s'enrichir. Les revenus immobiliers permettront de rembourser une partie de la mensualité de crédit, minimisant ainsi l'effort de trésorerie de l'investisseur.

Il faudra également tenir compte de l'imposition de l'investisseur pour évaluer l'impact sur son effort d'épargne. Plus sa fiscalité est importante, plus cet effort sera important. En moyenne, les loyers financeront entre 50% et 70% de l'investissement: c'est ce que l'on appelle l'effet de levier du crédit.

L'effet de levier du crédit

Il existe plusieurs types de crédit pour acheter des parts de SCPI:

• Crédit à la consommation: le coût de ce type de crédit est plus important et il faut vérifier que l'objet du crédit est bien identifié vers de la SCPI afin que les intérêts d'emprunt soient bien déductibles.
   
• Crédit amortissable: vous remboursez des mensualités identiques tous les mois comprenant une quote part d'intérêt et une autre de capital.
   
• Crédit in fine: vous ne payez que les intérêts d'emprunt et remboursez le capital au terme de l'opération.

​L'avantage de recourir à un emprunt pour financer un projet d'investissement en SCPI est tout d'abord de pouvoir réaliser une opération d'épargne sans avoir pour autant un capital initial à investir. Le but est de se constituer un patrimoine avec un effort d'épargne mensuel.

De plus, cet effet de levier permet de diminuer l'épargne à injecter tous les mois dans l'opération. Les loyers immobiliers viendront payer une part de la mensualité. Réellement pour l'investisseur l'impact de trésorerie correspondra à la mensualité diminuée des loyers après paiement de l'impôt sur les revenus fonciers.

Choisir correctement ses SCPI

On se pose toujours la question: quelles sont les meilleures SCPI ? Mais aussi sur quels critères doit-on les choisir ? Difficile de faire son choix lorsque l'on y connait rien.
Pour sélectionner intelligemment ses SCPI il faut se concentrer sur plusieurs critères tels que: la société de gestion (c'est elle qui va se charger de tout), la rentabilité, le patrimoine immobilier (qualité et localisation des biens), sa capitalisation, son report à nouveau, etc.

Il ne faut absolument pas se laisser berner à tout prix par la rentabilité attractive d'une SCPI pour faire son choix. Forte rentabilité ne signifie pas toujours SCPI de qualité.
La stratégie d'investissement de la société de gestion est l'une des choses les plus importantes à prendre en considération lorsque l'on choisit des SCPI.

En effet, une politique d'investissement doit s'envisager sur le long terme car les SCPI sont des placements dont le sous jacent est immobilier. Il est recommandé de rester investi pendant une durée minimale comprise entre 8 et 10 ans. Dans le temps, l'objectif est de voir son capital se valoriser (revalorisation foncière des biens immobiliers) et d'avoir amorti la commission de souscription (frais de sortie) qui est assez élevée.

Pour conclure, l'acquisition de parts de SCPI doit être réalisée en fonction de votre situation afin de ne pas avoir de mauvaises surprises tout au long du projet.