Dumping des banques sur le marché des SCPI !

En raison des évolutions réglementaires récentes encadrant les institutions bancaires, les établissements bancaires ont une obligation de solidifier leurs capitaux propres. La conséquence majeure sur le marché du crédit est une raréfaction des liquidités donc des crédits octroyés par les banques. Les banques cherchent donc à optimiser au maximum la rentabilité de leur crédit en favorisant très fortement les crédits pour la résidence principale car statistiquement les clients de ce type de prêt sont plus rentables en souscrivant à d’autres produits (assurance, livret, téléphone) que les clients investisseurs qui sont plus volatiles.

Qu’en est il du financement des SCPI ? Le marché est divisé en deux catégories : les établissements bancaires qui ont arrêté le financement des SCPI, les banques qui pratiquent du dumping pour favoriser leur produit maison.

Concernant la première catégorie, l’évolution vers l’arrêt du financement est assez récent et a commencé au 2ème trimestre 2011. De nombreuses banques spécialisées telles que BNP Personal Finance ont arrêté le financement des investissements locatifs comme les SCPI qui ne sont pas assez rentables.

Concernant la deuxième catégorie, le phénomène est plus ancien. Le principe de dumping des banques dans le domaine des SCPI est assez simple et proche des pratiques des banques concernant les assurances de prêt. Un client décide de rencontrer son banquier afin d’obtenir un financement de parts de SCPI auxquelles il a souscrit. En général, la réponse du banquier est assez simple : « il s’agit d’un produit d’investissement, il convient que vous rencontriez notre conseiller patrimoniale ». Le rendez vous est fixé dans les jours qui suivent. A la suite de l’évocation du projet du client, le conseiller patrimonial bancaire a une réponse toute faite : « nous finançons bien évidemment les SCPI mais les conditions de financement ne sont pas les mêmes pour les SCPI en dehors du giron de notre banque. C’est bien normal, nous ne connaissons pas ces produits donc ils sont plus risqués. En conclusion, nous vous proposons un excellent financement pour notre SCPI maison, par contre pour les SCPI  concurrentes il vous faudra apporter une garantie par le biais d’un nantissement d’un contrat d’assurance vie à hauteur de 100% du financement.

Pour être plus précis, quelques exemples, très souvent la Caisse d’épargne va demander d’avoir une cote part du montant du financement sur la SCPI Actipierre Europe (vendu bien évidemment par le banquier), Crédit Agricole imposera Edissimmo ou encore BNP proposera des conditions très favorables sur leur SCPI Accimo. Or bien évidemment, ces SCPI ne sont pas dans le top 5 des meilleures SCPI.

Au final, les banques cherchent par tous les moyens à augmenter leurs fees, en gagnant de l’argent bien sûr sur le crédit mais aussi sur le sous-jacent financé. D’où leur volonté d’imposer leurs SCPI même si cela va à l’encontre des intérêts de leurs clients. Malheureusement, étant indispensable à la chaine du financement, les établissements bancaires arriveront comme sur le marché des assurances de prêt à imposer leurs produits dans de grande proportion. Le conseil de la famille des 8 est de demander une proposition écrite du banquier pour le financement de SCPI avant de lui indiquer le nom des SCPI. Car au final, les banquiers même ceux qui ont été cités peuvent financer les SCPI de votre choix, tout réside dans la négociation. Il peut aussi s’avérer utile de rappeler à votre banquier que réaliser des ventes liées est interdit par la loi.