La donation de parts de SCPI : comment ça marche ?

 

 

Est-il possible de transmettre des parts de SCPI ?

Il est possible de réaliser une donation de vos parts SCPI à vos enfants ou petits-enfants. En revanche, cette donation ne pourra s’appliquer qu’à vos parts de SCPI de rendement. Il n’est pas possible de donner vos parts de SCPI fiscales. Étant donné qu’elles offrent une réduction d’impôts, le propriétaire est dans l’obligation de conserver ses parts tout au long de l’avantage. Il ne peut donc pas les donner.

L’avantage des SCPI, contrairement à l’immobilier classique, est que les parts sont divisibles. Vous pouvez ainsi transmettre vos parts à un ou plusieurs de vos enfants sans procéder à la vente des parts, notamment en cas de désaccord.

 

Pourquoi transmettre ses parts ?

 

Dans l’abattement

Le but de cette donation est de transmettre tout ou une partie de son patrimoine à sa descendance tout en bénéficiant des abattements octroyés par l’administration fiscale. De fait, vous pouvez faire une donation de 100 000€ par enfant ou de 31 865€ par petit-enfant tous les 15 ans en étant exonéré d’imposition.

 

Supérieur à l’abattement

Si vous souhaitez réaliser une donation supérieure à l’abattement autorisé, vous en avez également la possibilité. Le barème des droits de donation progressifs sera alors appliqué sur le montant excédent après déduction de l’abattement.

 

Tarifs des droits de donation en ligne directe

Part taxable après abattement	Barème d'imposition
Jusqu'à 8072 €	5%
De 8073 € à 12 109 €	10%
De 12 110 € à 15 932 €	15%
De 15 933 € à 552 324 €	20%
De 552 325 € à 902 838 €	30%
De 902 839 € à 1805 677 €	40%
Plus de 1805 677 €	45%

Pour avoir plus d’informations sur le fonctionnement d’une donation, nous vous invitons à consulter la page « CALCUL ET PAIEMENT DES DROITS » sur le site internet impots.gouv.fr : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/calcul-et-paiement-des-droits

 

Transmettre en pleine propriété ou en nue-propriété ?

Comme tout bien immobilier, il est possible de transmettre la pleine propriété du bien ou de transmettre le bien en démembrement, c'est-à-dire seulement la nue-propriété ou l’usufruit.

 

Nu-Propriétaire :

Être nu-propriétaire signifie que vous êtes le propriétaire du bien mais vous n’en avez pas la jouissance. En d’autres termes, vous ne toucherez pas les revenus locatifs. Or vous pouvez revendre votre bien sous condition d’obtenir l’accord de l’usufruitier.

Usufruitier :

Être usufruitier signifie que vous avez la jouissance du bien mais non la propriété. Vous toucherez donc les loyers mais vous ne pourrez pas vendre le bien.

 

Nue-Propriété + Usufruit = Pleine Propriété

 

Nue-Propriété

L’avantage de transmettre uniquement la nue-propriété de vos parts à vos enfants est que vous conservez l’usufruit. Un démembrement viager vous permet donc de continuer à percevoir les loyers de vos SCPI jusqu’à votre décès. Ces revenus complémentaires permettront de compléter vos revenus une fois arrivé à la retraite.

L’usufruitier déclare la valeur de la SCPI en pleine propriété lorsque l’usufruit est dit « conventionnel ». A savoir lorsque la nue-propriété a été donnée de son vivant, par testament ou bien par le biais d’une donation au dernier vivant.

En revanche, depuis la loi de finances de 2018, lorsque l’usufruit est dit « légal » (le conjoint survivant opte pour l’usufruit lors d’une succession), l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent déclarer l’IFI à sa valeur de détention, en fonction du barème fiscal usufruit/nue-propriété ci-après. De ce fait, une partie de la propriété du bien étant cédée, vous diminuez la valeur de votre patrimoine immobilier et, par conséquent, vous diminuez votre imposition à l’IFI si vous y étiez assujetti.

 

Pleine Propriété

Si vous souhaitez transmettre la pleine propriété de vos parts, vos donataires recevront à la fois l’usufruit et la pleine propriété. Ils deviendront donc propriétaires des parts et percevront les loyers.

 

Transmettre les fonds avant l’achat de parts

Si vous souhaitez transmettre les fonds avant d’investir en SCPI, il vous suffit de remplir le formulaire pour réaliser un don manuel et de vous acquitter des droits de donation suivant le barème fiscal indiqué. (Liens ci-dessous)

Le donataire pourra ensuite procéder à son investissement en SCPI.

Barème Fiscal : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/calcul-et-paiement-des-droits

Don Manuel :  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1265

 

Quelle est la valeur de la Nue-propriété et de l’Usufruit ?

Si vous détenez un bien en pleine propriété et que vous souhaitez ne transmettre que la nue-propriété à vos héritiers, vous devez tout d’abord calculer la part de la nue-propriété. Celle-ci vous permettra de savoir quel montant ou pourcentage de votre bien vous pouvez transmettre.

 

Calcul

Le calcul est très simple ! Conformément à la partie I de l'article 669 du CGI, il vous suffit de connaître l’âge de l’usufruitier et de le comparer au barème ci-dessous pour obtenir la proportion entre nue-propriété et usufruit.

AGE de l'usufruitier	VALEUR de l'usufruit	VALEUR de la nue-propriété
Moins de :
21 ans révolus	90%	10%
31 ans révolus	80%	20%
41 ans révolus	70%	30%
51 ans révolus	60%	40%
61 ans révolus	50%	50%
71 ans révolus	40%	60%
81 ans révolus	30%	70%
91 ans révolus	20%	80%
Plus de 91 ans révolus	10%	90%

Source : bofip.impots.gouv.fr

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2323-PGP.html/identifiant%3DBOI-ENR-DMTG-10-40-10-50-20131223

 

Comment acter une donation ?

Pour toute donation de parts sociales, comme les SCPI en font partie, un don manuel n’est pas juridiquement possible. Vous risquez de perdre la validité des parts auprès des sociétés de gestion.

Afin d’authentifier l’opération, un acte authentique doit être réalisé dans le cadre d’une donation de parts.

Cependant, cela n’est pas le cas de toutes les sociétés de gestion. La donation peut être formalisée de manière manuelle par une simple déclaration à l’administration fiscale.

Par question de sécurité, il est préférable de passer par un notaire pour éviter tout malentendu.

Don Manuel :  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1265

 

Quels sont les coûts d’une donation ?

La fiscalité de la donation de parts se rapproche des donations classiques.

Dans le cadre d’une donation en don manuel, si cela est possible, vous aurez à vous acquitter de frais de dossiers auprès des sociétés de gestion !

Vous pouvez retrouver un tableau non exhaustif de ces frais juste ici :

Société de Gestion	SCPI	Frais de dossiers	Pour / Par
CORUM L'Epargne	Corum Origin	240,00 €	Ensemble Dossier
CORUM L'Epargne	Autres SCPI	0,00 €	Donataire
La Française AM	Pierval Santé	240,00 €	Donataire
La Française AM	Autres SCPI	< 100,00 €	Donataire
Perial AM	Toutes	91,20 €	Donataire
ATLAND VOISIN	Epargne Pierre	120,00 €	Donataire
ATLAND VOISIN	Autres SCPI	0,00 €	Donataire
PAREF	Toutes	90,00 €	Donataire
ADVENIS	Eurovalys	77,50 €	Donataire

 

 

Si la donation manuelle n’est pas possible, un acte notarié sera nécessaire et entraînera des frais de notaire qui s’ajouteront aux frais de dossiers des SCPI. Il reste à déterminer si vous souhaitez faire une donation entre vifs ou une donation-partage, le mode de donation pouvant avoir un impact important lors de la succession.

 

Différences entre les Modes de Donation

La différence entre ces deux modes de donation est la réévaluation ou non de la donation au moment de la succession.

 

• Si vous optez pour une donation entre vifs ou donation simple, celle-ci peut être réévaluée au moment de la succession pour s’assurer que les frères et sœurs ne soient pas délaissés ou désavantagés. En d’autres termes, si le donataire a perçu plus que sa part, il devra dédommager les autres donataires en prenant moins sur la succession.

 

• Si vous optez pour une donation-partage, il n’y pas de réévaluation de la donation au moment de la succession si cette donation-partage a été faite au profit de tous les ayants-droits. Les héritiers ayant touchés la même somme au même moment, la donation reste figée.

 

Frais de notaire dans le cadre d’une donation

Depuis le 1er janvier 2021, les donations entre vifs et donations-partage sont alignées sur le même taux.

Tranches	H.T.	T.T.C.
	Taux	Taux
de 0 à 6 500 €	4,84%	5,80%
de 6 500 € à 17 000 €	2,00%	2,39%
de 17 000 à 60 000 €	1,33%	1,60%
+ de 60 000 €	0,998 %	1,20%

 

Cas Pratique

Monsieur DON a 67 ans, il est marié et père de 2 enfants.

Il possède actuellement 350 000€ de SCPI en Pleine Propriété et souhaite donner la Nue-Propriété à ses enfants.

Il n’a, à ce jour, jamais réalisé de donation auparavant. Combien cela va-t-il lui coûter ?

 

Frais de Notaire

Monsieur DON est âgé de 67 ans. D’après le barème de l’usufruit viager (cf tableau 2), la nue-propriété de ses parts en SCPI équivaut à 60% de la valeur des parts.

Part Nue-Propriété : 350 000 x 0,60 = 210 000€

Sur les 350 000€ de parts, la nue-propriété est donc égale à 210 000€.

 

Barème de l’Usufruitier Viager :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2323-PGP.html/identifiant%3DBOI-ENR-DMTG-10-40-10-50-20131223

 

Frais de Notaire :      

6 500 x 5,8044% = 377,29€

10 500 x 2,394% = 251,37€

43 000 x x1,596% = 686,28€

290 000 x 1,1976% = 3 473,04€

Total = 8 261,02€  

Les frais de notaire pour un montant de 350 000€ s’élèvent à 8 261,02€ TTC. (Cf tableau 4)   

 Taux Moyen : 8 261,02 / 350 000 = 2,36% 

 

Soit un taux moyen de 2,36%.

Ce coût concerne uniquement les frais d’acte notarié. Prenons maintenant en compte les taxes sur la donation.

 

Taxes sur la donation

Sur ces 210 000€, Monsieur DON souhaite distribuer équitablement la somme entre ses enfants.

Chacun d’eux percevra donc 105 000€. Ce montant est supérieur à l’abattement autorisé de 100 000€ tous les 15 ans. Monsieur DON devra ainsi s’acquitter des taxes sur les 5 000€ excédentaires pour chacun des 2 enfants.

Pour un montant inférieur à 8 072€, le pourcentage d’imposition est de 5% (cf tableau 1).

Monsieur DON devra alors s’acquitter de 250€ d’impôts sur la donation pour chacun des enfants, soit 500€ au total.

Barème Fiscal : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/calcul-et-paiement-des-droits

Impôt sur la donation :

5 000 x 5% = 250€

250 x 2 enfants = 500€

 

Total

Coût total : 8 261,02 + 500 = 8 761,02€

Au total, Monsieur DON aura à payer 3 611,34€ en acte notarié et taxes sur la donation pour transmettre la nue-propriété de ses parts en SCPI à ses enfants.

Taux Moyen : 8 761,02 / 210 000 = 4,17%

Le montant de la nue-propriété des parts étant de 210 000€, les frais globaux de donation représentent donc 4,17% du patrimoine transmis.

À cela s’ajouteront les frais de dossiers par SCPI. Ces frais varient selon la SCPI, vous pouvez trouver une liste non exhaustive de ces frais dans le tableau 3.

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