Diversifier son patrimoine grâce aux SCPI

Le placement préféré des Français, « l’immobilier » n’est pas en passe d’être détrôné de son rang de placement préféré des français, bien au contraire, cela n’a pas été le cas en 2018 ce sera la même chose en 2019. En effet les taux d'emprunt restent encore très attractifs même en cette fin d’année d’autant plus que les produits financiers sont de moins en moins rémunérateurs, la pierre garde plus que jamais la cote auprès des investisseurs. On distingue de multiples investissements dans l’immobilier dont les SCPI. 

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement immobilier sans contrainte de gestion. On distingue les SCPI de rendements et les SCPI fiscales.

SCPI de rendement :

Les SCPI de rendement permettent d’assurer un effort d’épargne stable pour plusieurs raisons. Tout d’abord, on ne possède pas un appartement en direct mais des parts dans un parc immobilier géré par une société de gestion. Ce parc est constitué d’immobilier de bureaux, commerces, entrepôts ou même dans le secteur de la santé. On n’est donc pas dépendant d’un seul locataire mais d’une multitude de ces derniers, permettant ainsi une mutualisation du risque locatif. Les travaux et la gestion sont réalisés par le gestionnaire du parc, n’incombant en rien le détenteur des parts.

Le ticket d’entrée étant beaucoup plus faible que l’immobilier en direct, la SCPI est accessible à de nombreuses personnes désirant se créer du patrimoine et/ou percevoir des revenus complémentaires en vue de préparer leur retraite.

Aujourd’hui, le rendement moyen d’une SCPI est de 4,8% brut de fiscalité. Il est cependant possible d’avoir certaines SCPI plus rémunératrices. Encore plus intéressant, il existe des SCPI qui vont investir dans l’immobilier en Europe, dans des pays où le marché est plus porteur (Allemagne ou Pays-Bas par exemple).

Dans ce cas, la rentabilité peut être un peu meilleure, mais surtout, la pression fiscale est beaucoup moins forte.

En contrepartie, le sous-jacent de l’investissement étant de l’immobilier, la durée de détention recommandée par l’autorité qui surveille ce placement (Autorité des marchés Financiers) est de 8 ans. Cela permet de gommer les frais qui sont de l’ordre de 10% (comme dans l’immobilier classique). La différence étant que ces frais sont prélevés à la sortie et non à l’entrée.

On remarque que depuis quelques années, de nombreuses SCPI s’orientent vers le marché européen pour trouver de nouveaux biens.

Le principal avantage pour un investisseur d’investir dans une SCPI européenne est la fiscalité. En effet, les revenus étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux en France. De plus, la convention fiscale entre la France et le/les pays concerné(s), permet d’éviter la double imposition. Les revenus sont donc imposés directement dans le pays d’origine des immeubles et sont exonérés d’impôt français sous la forme de crédit d’impôt ou de taux effectif.

Outre l’aspect fiscal, l’investisseur à travers les SCPI européennes, permet une diversification de son patrimoine et comme pour toute SCPI classique, il détient un patrimoine immobilier locatif sans contrainte de gestion, un patrimoine dont le risque est mutualisé.

A ce jour, il existe plusieurs SCPI européennes. Les majoritaires sont Corum Origin, Novapierre Allemagne et Eurovalys. Chacune des trois SCPI a une stratégie d’investissement distinct, tant sur le plan géographique que sur la nature de leurs patrimoines immobiliers.

Les SCPI Eurovalys et Novapierre Allemagne ont la totalité de leurs actifs immobiliers en Allemagne. Cependant, Eurovalys investit 100% de ses actifs en immeubles de bureaux dans les grandes villes allemandes (Munich, Berlin, Francfort, Hambourg, Stuttgart, Cologne). Actuellement, Eurovalys possède 7 immeubles de bureaux dans les centres villes de ces grandes agglomérations, le prix moyen d’un immeuble de bureaux se situant autour de 15 millions d’euros pour une capitalisation globale de  97,7 millions d’euros.

Le modèle économique de Novapierre diffère de celui d’Eurovalys puisque même s’ils investissent chacun 100% de leurs actifs en Allemagne, Novapierre investit dans des murs de commerces de villes moyennes allemandes. Ce modèle est particulièrement rentable car le taux d’occupation des SCPI de commerce est légèrement supérieur à l’immobilier de bureaux. De plus, la SCPI bénéficie de la dynamique économique de la zone allemande dont le taux de chômage est au plus bas depuis la réunification.

La SCPI Corum Origin a opté pour une stratégie de diversification tant sur le plan géographique que sur la nature de son parc immobilier. En effet, il est composé à la fois de bureaux, de murs de commerces, d’entrepôts et de quelques actifs diversifiés (hôtels, santé).

La zone géographique de Corum est elle aussi très diversifiée puisque l’on retrouve 5 zones géographiques réparties sur plusieurs pays. L’Allemagne et les Pays-Bas constituent la zone la plus importante avec 53% des immeubles, suivie de la France et la Belgique avec 20%. Les trois pays latins ; Espagne, Italie et Portugal représentent 22% et une petite partie est investie dans les pays émergents comme l’Estonie et la Slovénie pour aller chercher plus de rendement.

De plus, deux autres SCPI investissent une partie de leurs parcs immobiliers hors de France, il s’agit de Pierval Santé et LF europimmo qui investissent respectivement 40% et 49% en Allemagne. LF europimmo est principalement une SCPI de bureaux, alors que Pierval santé est spécialisée dans des immeubles de santé tel que des EHPAD ou des centres médicaux.

Aujourd’hui, il existe plus de 180 SCPI disponibles sur le marché. Il convient de voir un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, afin de s’assurer que ce placement correspond à vos objectifs de placement. Il pourra ainsi, proposer une sélection de SCPI avec une diversification tant sur la typologie de bien que sur les zones géographiques.

SCPI Fiscale :

L’investissement en immobilier se réalise via des dispositifs de défiscalisation proposés en général par chaque ministre du logement. Schématiquement, cet investissement fonctionne de la sorte : le particulier investit dans un bien neuf permettant d’obtenir un pourcentage de prix d’achat en termes de réduction d’impôts contre un engagement de durée de location avec un loyer plafonné. Nous avons, par exemple, la loi Pinel. Il existe également le dispositif Malraux où, contre une rénovation d’un bien classé et une location de neuf ans, l’investisseur obtient une réduction d’impôt de 22 à 30% sur le montant des travaux réalisés. L’octroie de cette réduction fiscale dépend aussi de la localisation de l’investissement. Il est possible d’utiliser le mécanisme de déficit foncier qui permet de déduire 100% des travaux sur les revenus fonciers existants et le reste sur les revenus globaux. Au delà de l’avantage qu’ils produisent, ces dispositifs sont avant tout des investissements immobiliers avec leurs avantages mais aussi leurs contraintes. Il s’agit ici de comprendre que c’est un investissement et non un simple produit. Les avantages sont divers tels que le fait l’individu investit dans un bien qu’il peut garder au delà de la période de défiscalisation pour générer un revenu complémentaire.

Quant aux contraintes, on peut prendre l’exemple de la gestion locative ou charges liées au différentes taxes foncières et d’habitation ou les frais de notaires qui sont inéluctables lorsque l’on souhaite investir dans un bien immobilier. De plus, la réduction fiscale débute à la livraison du bien.

Afin d’éviter ces contraintes, l’investisseur à la possibilité de passer par un véhicule financier, à savoir la SCPI Fiscale. Ce produit est constitué de programmes immobiliers qui génèrent une réduction fiscale. En plus de cet avantage fiscal, les contraintes de l’investissement en immobilier direct sont également effacées. Les risques sont mutualisés, que ce soit à la livraison ou lors de la phase d’exploitation du bien. En effet c’est la société de gestion que se charge toute la gestion locative (les impayés, les vacances, les détériorations) et des frais annexes. La réduction d’impôt est conservée et cela, dès l’année de souscription à la SCPI.