Le dispositif Duflot toujours aussi critiqué

Le projet de loi Duflot a été définitivement adopté par le parlement le jeudi 20 février à la suite d'un ultime vote au Sénat. Le projet de loi Duflot s'inscrit dans la lignée des dispositifs destinés à inciter les épargnants à investir dans l'immobilier neuf locatif, en vue de relancer la construction de logements en France.

Le « Duflot » succède donc au « Scellier » et intègre plusieurs nouveaux paramètres à prendre en compte par l'investisseur. Malgré plusieurs ajustements du projet de loi, le Duflot reste un dispositif controversé tant par les investisseurs que les professionnels de l'immobilier qui opposent un avis critique face aux conditions de ce nouveau dispositif décrit comme trop contraignant et risquant de rogner les rendements.

Le fonctionnement

Le dispositif Duflot se démarque de ses prédécesseurs en introduisant des clauses sociales à ces investissements soutenus par les pouvoirs publics. Le fonctionnement du dispositif Duflot est à priori alléchant, Il offre aux investisseurs une réduction d'impôt de 18% du montant de l'investissement étalé sur 9 ans, dans la limite de 300 000€ d'investissement par foyer fiscal. Bien que les plafonds des niches fiscales on subi plusieurs rabais consécutifs au fils des dernières années, le dispositif Duflot permet une réduction d'impôt de 54.000€ d'impôts étalée sur 9 ans, soit un avantage fiscal de 6.000€ par an.

L'avantage fiscal offert part ce dispositif est supérieur à celui offert par ces prédécesseurs, mais il est assorti de conditions nettement plus contraignantes, ce qui peut freiner l'enthousiasme de bon nombre d'investisseurs.

Des contraintes d'utilisation du bien pesantes sur l'attractivité du projet

L'ALUR, de part son acronyme signifiant l'Accès aux Logements et Urbanisme Rénové,  est le point du projet de loi qui cristallise les critiques des investisseurs et des professionnels du secteur immobilier. En multipliant les conditions liées à la situation géographique du bien et aux ressources du locataire, le projet de loi Duflot est devenu trop complexe et opaque selon les investisseurs. En effet, de nombreuses règles et obligations sont assorties à l'investissement en Duflot. Tout d'abord, l'investisseur s'engage à louer le bien pendant au moins neuf années consécutives pour bénéficier de l'avantage fiscal du dispositif, tout en respectant la double condition portant sur le loyer pratiqué et sur les ressources du locataire.

En effet, les loyers ne doivent pas dépasser le barème des tarifs fixés par l'État. Répartis en quatre zones (A bis, A, B1 et B2) la valeur des loyers à été volontairement fixé par le dispositif à 20% en dessous des prix du marché. Les zones B2 rassemblant les agglomérations de plus de 50.000 habitants ne sont pas éligibles au dispositif et ne donnent ainsi pas accès aux réductions d'impôts, elles peuvent être éligibles au cas par cas par un agrément délivré par le préfet. Les démarches sont toutefois lourdes et complexes critiquent les maires des petites villes qui ont vu chuter les ventes de 50% dans ces zones qui ont pourtant elles aussi besoin de construction de logements, le gouvernement doit simplifier son dispositif si il veut qu'il soit efficace soulignent-ils.

Le plafonnement des loyers voit s'élever de nombreuses critiques émises par les professionnels du secteur immobilier qui pointent du doigt la difficulté  de planifier les loyers selon le calcul d'une moyenne établie. D'une part par manque d'informations suffisantes pour réaliser ces calculs, d'autre part car la disparité des logements en terme de qualité ne permet pas de faire une moyenne fiable. En effet, un bien rénové avec une bonne exposition situé dans une rue recherchée ne peut pas se louer à la même valeur qu'un bien mal entretenu et peu recherché situé dans une rue adjacente peu attrayante.

Enfin, comme plusieurs des précédents dispositifs, la location du bien n'est pas autorisée à un ascendant ou un descendant de sa famille.

La sélection des locataires selon leurs conditions de ressource sujette à de vives critiques.

Un des points marquants du projet de loi du Duflot est l'intégration des conditions de ressources du locataire. L'investisseur devra respecter une contrainte de revenus de futur locataire dont les ressources ne devront pas excéder certains plafonds en fonction de la localisation du bien et de sa surface durant les neuf années minimum de location encadrée par le dispositif.

Les logements de la loi Duflot devront également respecter des contraintes écologiques en environnementales en respectant les certifications BBC, Bâtiments Basse Consommation. Ces critères renchérissent le prix de la construction des logements, qui, jugulé à des loyers minorés par rapport aux prix du marché donnent des rendements peux attrayants. La rentabilité annuelle brute du dispositif est de l'ordre de 2% selon la localisation des programmes. On peut dès lors faire la comparaison à juste titre avec des placements garantis en capital dont la rentabilité s'approche de ce rendement tout en diminuant les risques liés à l'investissement locatif.

Au registre des risques locatifs et d'impayés, la garantie universelle des loyers (GUL) est un point central du projet de loi. Cette garantie a pour objectif de protéger les propriétaires en cas d'impayés, L'Etant se porte garant, à hauteur du loyer médian local dans la limite de 18 mois. Cette mesure à été fortement critiquée par les professionnels de l'immobilier et les assureurs qui se sont opposés à l'application généralisée et obligatoire de la garantie universelle des loyers. La GUL ne se sera donc pas obligatoire, les bailleurs pourront toujours préférer avoir recours à un personne caution.

Enfin, la liquidité d'un investissement en Duflot est plutôt faible. D'une part car l'investisseur est obligé garder neuf années minimum le bien pour bénéficier des avantages fiscaux, si il revend avant la durée de neuf ans il perd son avantage fiscal.

D'autre part, en cas de revente, le nouvel acquéreur dispose d'aucun avantage fiscal, il n'est en revanche pas obligé de louer aux conditions de prix définies par le dispositif Duflot.

Cependant, il serait illusoire de croire qu'un bien sur le marché secondaire issu du dispositif Duflot pourrait apporter une rentabilité similaire à d'autres biens locatifs, et cela pour deux raisons. Premièrement, compte tenu des loyers modérés pour le locataire, l'acquéreur prendra potentiellement possession d'un bien en cours de location. Il sera impossible pour lui de relever sensiblement le prix du loyer au prix du marché car les ajustements sont encadrés par la loi.. Deuxièmement, si l'acquéreur rachète un bien vide il est là aussi encadré par la loi pour ses augmentations de loyer entre deux baux de locations.

L'investissement dans le dispositif Duflot présage donc des reventes difficiles sur le marché secondaire, parfois au prix de potentielles moins values importantes pouvant grever partiellement ou en totalité les substantiels avantages fiscaux perçus au cours des années précédentes.