Les différents types de SCPI

Aujourd’hui, la pierre demeure encore le mode d’épargne préféré des français, mais l’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) commence à rentrer dans les mœurs et est un excellent moyen pour percevoir des revenus complémentaires afin de financer vos projets. Plus communément appelée la « pierre papier », c’est une société qui gère et détient un portefeuille d’immeuble pour le compte d’épargnant appelés associés. Chacun peut y investir en fonction de ses moyens, comptant ou à crédit et devenir ainsi propriétaire de biens immobiliers. Il s’agit d’un placement à long terme. La société de gestion qui gère la SCPI vous accompagne tout au long de l’investissement, et vous libère de tous les problèmes administratifs. Grâce aux capitaux investit par les associés, elle achète des biens immobiliers de qualité, situés dans des zones géographiques et économiques dynamiques. Mais il existe deux types de SCPI : les SCPI de rendement qui permettent de percevoir un revenu locatif régulier, et les SCPI fiscales qui génèrent une réduction d’impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante.

SCPI de rendement

En France, il existe près de 100 SCPI de rendement. Nous avons les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Une SCPI à capital fixe signifie que le capital fixé à l’origine dans les statuts ne pourra pas varier en permanence. La création de nouvelles parts se fera donc par augmentations de capital successives. Pour pouvoir effectuer une augmentation de capital, il est nécessaire que deux conditions soient réunies : les ¾ de la précédente augmentation de capital doivent avoir été investis dans des biens et les anciennes parts ne peuvent être cédées à un prix inférieur aux nouvelles parts. Concernant l’achat et la revente de parts, lors d’une augmentation de capital de la SCPI, les parts nouvellement crées peuvent être librement acquises sur le marché primaire à un prix fixé par la société de gestion. En dehors de ces augmentations de capital, si un acheteur veut souscrire des parts, il devra trouver des vendeurs sur le marché secondaire à un prix d’exécution. Dans une SCPI à capital variable, le montant du capital statutaire est plafonné. Ce capital sera susceptible d’augmenter suite à une décision d’Assemblée Générale Extraordinaire. Tat que le plafond n’est pas atteint, toute personne peut devenir associé au prix de souscription défini par la société de gestion. Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment sur le marché primaire à la valeur de retrait. Ces parts seront compensées par l’émission de nouvelles parts. Le prix de la souscription est déterminé par la société de gestion dans la limite de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Si l’émission de nouvelles parts ne parvient pas à compenser les reventes de parts, un fonds de remboursement sera mis en place par la SCPI et, à défaut, les actifs seront revendus. Les SCPI de rendement ont la vocation d’offrir un rendement le plus élevé possible et qui sont investis dans des bureaux, du commerce, dans des entrepôts et avec une diversification internationale. Par conséquent, il est possible de générer plus de 5 % de rendement.

Exemple d’investissement avec la SCPI Epargne Pierre : Créée en 2013, Epargne Pierre est une SCPI de type « Classique diversifiée » à capital variable ayant pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif, permettant d’assurer l’objectif de gestion, à savoir la distribution d’un revenu et la valorisation du prix de la part.

Cette SCPI à capital variable investi dans des actifs d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, activités...) et peut à titre exceptionnel investir dans l’immobilier résidentiel. Les acquisitions seront localisées en France métropolitaine, tant à Paris et en région parisienne qu'au sein des régions.

Au 31/12/2018 la SCPI atteint plus de 520 millions d'euros de capitalisation avec un prix de part à 205 euros

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont des SCPI qui sont investies dans l’immobilier locatif qui bénéficie d’avantages fiscaux. On y retrouve la loi Pinel, Malraux, Scellier afin de réduire sa facture fiscale chaque année en fonction du montant investit. Il y a plusieurs avantages à investir dans ce type de SCPI. Le premier avantage est qu’il y a la possibilité d’investir des sommes assez faibles. En effet, il n’y a pas d’obligation d’acheter un appartement, puisque ce sont des parts de fonds. On ne parle plus de sommes de cent-cinquante mille euros mais entre cinq cents et mille euros. Le deuxième avantage de ces SCPI fiscales est de calibrer au plus juste l’avantage fiscale. Si l’impôt à payer est de neuf cents euros, il est possible de faire en sorte d’obtenir une réduction qui correspond exactement à cette somme, en choisissant correctement le nombre de parts de SCPI à acheter ce qui est assez pratique. Comme toutes SCPI, il y une totale absence de gestion. L’investisseur ne s’occupe de rien, ni des locataires, ni des travaux car toute la gestion locative est faite par le gérant. Aussi, les SCPI fiscales sont diversifiés. En effet, si l’investisseur achète lui-même un Pinel par exemple, il y a un risque locatif s’il y a un mauvais locataire, alors tout le logement sera remis en cause. Or dans notre cas, le gérant va acheter des biens dans des zones géographiques différentes et dans des immeubles de différents types. Le dernier avantage et cela comme dans toutes les SCPI, il est possible d’acheter à crédit.

Malgré tous ces avantages, il y a des inconvénients. Le premier est qu’elles ne sont absolument pas liquides. Si vous achetez des parts en année n, vous êtes obligé de les conserver jusqu’à la liquidation de la SCPI (entre 10 et 15 ans en général). Pendant toute cette durée, il sera impossible de vendre la SCPI car l’avantage fiscal n’est pas transmissible donc il n’y a aucun intérêt pour un acheteur. A la différence des SCPI de rendement, les SCPI fiscales n’ont pas vocation à rapporter de l’argent (en moyenne 2% de rendement à l’année).

Exemple d’investissement avec la SCPI LF Grand Paris Habitation : Créée en 2019, LF Grand Paris Habitation est une SCPI "Pinel" à capital fixe du groupe La Française AM dont la stratégie d’investissement vise la sélection d’opérations patrimoniales de qualité dans la zone du Grand Paris. La SCPI LF GRAND PARIS HABITATION s’engagera à louer les logements acquis non meublés à titre de résidence principale dans les conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables au dispositif Pinel afin d'en faire bénéficier à ses porteurs de parts .La SCPI est d’ores et déjà ouverte à la souscription à partir de 1 500€, compte tenu de la constitution du patrimoine, les premiers revenus seront distribués au titre du 2e semestre 2022.

Les SCPI de rendement génère donc comme son nom l’indique plus de revenu par rapport à la SCPI fiscale. Il va donc falloir choisir entre la réduction d’impôt avec un rendement plus faible, ou l’autre côté un rendement plus élevé mais sans la réduction d’impôt. C’est pour cela qu’il est important d’effectuer un audit patrimonial avec un conseiller en gestion privée expérimenté afin de prendre en compte votre situation pour choisir le bon type d’SCPI en fonction de vos objectifs.