Devez-vous encore investir dans un contrat Asset ou en direct ?
SCPI | 2 min. de lecture
La rentabilité des placements réglementés (Livret A, PEL), est aujourd’hui extrêmement faible et celle des assurances-vie en fonds euros, fond comme neige au soleil. L’immobilier est aujourd’hui, le seul support rentable et sécurisé, à condition de pouvoir avoir, une optique à moyen long terme. Que ce soit en cash ou à crédit, la SCPI est aujourd'hui, un placement particulièrement attractif. En effet, outre une rentabilité locative comprise entre 4,5 et 6,3% et une espérance de plus-value sur le long terme, ce placement brille pour sa régularité, grâce à la diversification typologique et géographique de ses investissements, ainsi que la mutualisation des locataires et loyers. Cependant, la fiscalité peut décourager certains investisseurs, pour cela, l’assurance-vie parait être la solution miracle, mais elle s'adapte à toute les situations.
Malgré la chasse aux niches fiscales, l'assurance-vie a conservé sa fiscalité avantageuse. Ainsi pour un ménage ayant un taux marginal d'imposition de 41 % ou 45 %, la fiscalité des prélèvements libératoires sera avantageuse, dès le premier jour. Ainsi, en cas de retrait, entre l'ouverture du contrat et son quatrième anniversaire, l'imposition sur les plus-values (le prélèvement libératoire) sera de 35% (6% d'économisé pour une tranche à 41% et 10% pour les contribuables qui sont dans la tranche à 45 %). Au bout de 4 ans, le prélèvement libératoire tombe à 15% (soit 15% d'économie par rapport à la tranche à 30%, 26 sur la tranche à 41 et 30% sur la tranche à 45%). Après 8 ans, le prélèvement passe à 7,5% avec en plus, une exonération totale sur les plus-values, en dessous de 4 600€ pour un célibataire et 9 200€ pour un couple. Cette abattement étant annuel, il est possible d'en bénéficier chaque année, sur un même contrat, en cas de retrait partiel. L’intérêt est donc grand, de garder ce placement, au moins 4 ans et de préférence 8 ans ; ce qui convient parfaitement à un investissement en SCPI.
Côté inconvénient, le souscripteur d’un contrat d’assurance-vie, devra assumer des frais de souscription. Ces frais ont un coût supérieur au gain fiscal, pour toute personne ayant une TMI de 0 ou 14%. De plus, dans les contrats d’assurance-vie, les loyers servent généralement à racheter de nouvelles parts. En conséquence, si vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires, mieux vaut passer par un achat en direct.
Avant de conclure, il convient de rappeler que les investissements à crédit ne peuvent se faire que sur un achat en direct. S’il est clair que la fiscalité joue un rôle très important, mieux vaut se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine avant de prendre une décision, que ce soit sur le choix du support, des SCPI ou éventuellement du contrat d’assurance-vie.
