Des pros vous expliquent comment choisir vos SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), plus communément connues sous le nom de « pierre papier » connaissent un engouement sans précédent depuis peu quelques années auprès des investisseurs. Ce placement est en corrélation parfaite pour des personnes souhaitant bénéficier des deux leviers qu’offre l’immobilier soit les revenus et la valorisation du prix de la part. Toutefois, il convient de mettre en place un cahier des charges pour composer de manière efficiente son portefeuille SCPI.

I – Les chiffres  

Il est primordial de choisir une SCPI sur les critères ci-après : 

• Un prix de part inférieur ou égal à la valeur de reconstitution : Ladite valeur permet de connaitre la valeur « réelle » de la part. Aussi, vous vous devez d’investir sur une part au juste prix ou sous-valorisée. Lorsqu’une part est en survalorisation mieux vaut éviter d’y investir
• Un report à nouveau proportionnel à la capitalisation : Le report à nouveau permet à chaque SCPI d’avoir un matelas de sécurité qui lui permettra de reporter l’affectation du résultat à un exercice ultérieur. Il faut donc éviter les SCPI qui ont un report à nouveau inexistant ou trop important. Si la SCPI est nouvelle, ce critère n’entrera pas dans votre cahier des charges
• Année de construction des biens présents dans le parc immobilier :  Il faut faire attention aux SCPI qui ont un patrimoine immobilier vieillissant, cela suppose que dans les années à venir, la SCPI devra avoir des provisions pour charges conséquentes et donc impacter à la baisse les loyers des associés. 
• Taux d’occupation physique et financier : Ce taux permet d’appréhender la vacance locative du parc immobilier. Une SCPI doit avoir un taux d’occupation physique d’au moins 85%.
• Rentabilité locative : le rendement locatif moyen des SCPI en 2017 est de 4,43%, il est donc conseillé de supprimer de votre liste les SCPI dont le rendement est inférieur à cette moyenne.
• Potentiel foncier : Il est primordial d’analyser la variation du prix de la part sur les cinq exercices passés, les performances passées ne prévalent certes pas des performances futures, mais elles permettent de dégager l’analyse comportementale de la SCPI.
• Capitalisation : Il est nécessaire de choisir une SCPI dont la capitalisation est en corrélation avec son âge. Si une SCPI jeune collecte trop vite, elle sera très certainement contrainte à effectuer une augmentation artificielle de son prix de part pour freiner la collecter. Elle peut aussi voir sa stratégie prendre un chemin contraire car une collecte trop forte implique des opportunités d’investissement constantes ce qui n’est pas forcément le cas des SCPI axées sur des secteurs de niche.  

II – La situation patrimoniale du client

La taxation des revenus fonciers de sources françaises est appliquée via le barème progressif, ce à quoi s’ajoute les prélèvement sociaux (17,2%). Une personne ayant une tranche marginale d’imposition nulle ou basse pourra choisir toutes les SCPI du marché, quelles soient 100% françaises ou 100% étrangères.

Toutefois, une personne ayant une tranche marginale d’imposition égale ou supérieure à 30% à tout intérêt à choisir des SCPI 100% pour contrer la fiscalité au titre des revenus fonciers français. Une explication s’impose : Par le jeu des conventions fiscales, les SCPI dont le patrimoine immobilier est détenu hors France ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux. Ce principe est l’élimination des doubles impositions, ce à quoi s’ajoute un tout autre taux que celui de la tranche marginale d’imposition. 

Vous l’aurez compris, les SCPI dont le patrimoine est détenu à 100% en France ne correspondent pas à la situation patrimoniale des contribuables ayant une pression fiscale forte. Le but étant d’obtenir rendement satisfaisant tout en réduisant l’impact fiscal au titre de cet investissement.

III – Le mode d’investissement 

Une fois votre cahier des charges prêt, il est nécessaire de choisir la méthode d’investissement, il existe à ce jour quatre façons d’investir en part de SCPI : 

1. Au comptant : Convient aux personnes souhaitant percevoir des revenus immédiats et réguliers. Les personnes en phase de retraite privilégient généralement cette option. 
2. A crédit : Convient particulièrement aux personnes ayant une activité professionnelle dynamique qui souhaitent utiliser l’effet de levier de l’emprunt bancaire pour se créer un patrimoine immobilier à terme. Cette stratégie convient principalement aux personnes ayant moins de cinquante ans. 
3. Via un contrat d’assurance vie : Convient aux personnes qui n’ont pas de revenus et ont une fiscalité élevée. Ces personnes n’ont pas besoins de revenus immédiats et utiliseront le bouclier fiscal du contrat d’assurance pour éviter la taxation au titre des revenus fonciers. 
4. En démembrement de propriété : Ce montage convient particulièrement aux investisseurs n’ayant pas besoin de revenus immédiats à moyen-long terme, souhaitant éviter d’introduire des biens immobiliers entrant dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière et n’ayant pas envie d’augmenter leur revenu fiscal de référence. Ces personnes ont majoritairement une pression fiscale importante. De surcroit, ce montage convient parfaitement aux expatriés français souhaitant créer des revenus à terme (horizon de démembrement de dix à quinze ans). 

IV – Stratégie 

Il est nécessaire que votre portefeuille ne soit pas concentré sur une seule classe d’actif ou sur une seule zone géographique. Il faut donc sur une base 100 détenir des SCPI diversifiées et des SCPI spécialisées. Elles deviendront indissolublement liées et apporteront une harmonie sur votre portefeuille global. 

Les SCPI étant gérées par des sociétés de gestion, il est important d’éviter de détenir des SCPI sous gestion d’une seule société, ce n’est pas de la diversification externe mais interne. La diversification doit être faite tant par le fond que par la forme. Vous devez sur une base 100 avoir au moins trois SCPI de sociétés de gestion différentes. 

En d’autres termes, il faut faire une étude bien établie avant tout investissement, le cahier des charges doit être structuré et vous ne devez pas vous en éloigner. Vous vous devez d’être accompagné d’un expert en la matière pour vous guider et vous apporter des éclaircissements de manière optimum. Les experts en gestion de patrimoine sont aptes à créer ce cahier des charges en fonction de votre situation patrimoniale, de vos attentes et de votre horizon d’investissement. Ils ont une connaissance parfaite de ce marché, ils pourront donc vous aiguillés efficacement.