Défiscaliser grâce aux SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se décomposent en 2 grandes familles. D'un côté les SCPI de rendement et d'un autre les SCPI fiscales.  Les premières investissent uniquement sur des actifs immobiliers professionnels et les secondes sur des actifs immobiliers d'habitation.

Les avantages de l'investissement en SCPI sont multiples mais celui qui est le plus mis en avant par les investisseurs est la mutualisation des risques inhérents à l'immobilier traditionnel. D'un point de vue foncier, lorsque l'on achète des parts de SCPI, on possède un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la SCPI. De fait on ne dépend pas d'une rue, d'un quartier, d'une ville comme lorsque l'on achète un bien immobilier traditionnel. D'un point de vue locatif, le même type de raisonnement peut être mené. On ne dépend pas d'un seul locataire mais de centaines de locataires et le risque de carence locative est alors nettement diminué.

Dernier point, il faut également souligner que lorsque l'on achète des parts de SCPI , on délègue totalement la gestion à la société de gestion. C'est un placement qui « tourne tout seul ».

Investir dans des SCPI fiscales permet d'offrir aux associés de la SCPI les mêmes avantages fiscaux que s'ils investissaient directement dans les lois défiscalisantes (Pinel, Malraux) ou encore dans un dispositif de droit commun (déficit foncier).

Monsieur Laurent Fléchet, président de Primonial REIM explique « qu'il est possible d'ajuster le montant de son investissement en fonction de la réduction d'impôt souhaitée. Réaliser une opération en Malraux ou en Pinel pour quelques milliers d'euros est impensable en direct mais c'est facile avec une SCPO ».

Les trois catégories de SCPI fiscales

Comme précisé précédemment, il existe plusieurs types de SCPI défiscalisantes. Premièrement  il y a les SCPI issues des lois de défiscalisations (comme la loi Duflot ou la loi Pinel). Il faut noter que les réductions d'impôts délivrées par ces SCPI entrent dans le plafond de 10 000 € des niches fiscales. En outre ces supports d'investissement sont « millésimés ». Cela veut dire que pour pouvoir défiscaliser, les parts de SCPI fiscales doivent obligatoirement être achetées l'année ou l'investisseur déclare ses revenus. Et outre la réduction d'impôt, le rendement délivré se situe entre 2,5 % et 3 %.

La deuxième famille de SCPI fiscales sont les SCPI de déficit foncier.  Le principe est simple : les travaux réalisés sur les actifs immobiliers de la SCPI permettent de diminuer l'assiette fiscale des revenus fonciers.  Madame Jouannet-Arnaud, responsable à la Française AM, explique la vie d'une SCPI de déficit foncier : « la SCPI achète un immeuble en mauvais état avec beaucoup de travaux à effectuer pendant les trois premières années afin que leur coût atteigne 50 % à 60 % du montant investi ». La durée du placement varie entre 16 et 18 ans en fonction des sociétés de gestion puisqu'au terme la SCPI est fermée (après la vente des immeuble appartenant à la SCPI).

Enfin la dernière catégorie de SCPI fiscale sont les SCPI Malraux. Cette catégorie de SCPI ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € et permet de diminuer son imposition jusqu'à 30 % du montant investi. La rentabilité annuelle dégagée est elle aussi de 2,5 % sans compter la plus-value généree lors de la revente des immeubles au terme de la SCPI.

Conclusion

Comme expliqué précédemment, les SCPI fiscales permettent d'investir dans l'immobilier à moindre coût, sans gestion, tout en bénéficiant des mêmes taux de réduction d'impôt que si ils investissaient directement dans un niche fiscale ou un dispositif de droit commun.