Crédit immobilier: Remboursez-vous vraiment les intérêts en début de prêt?

Lors d’un investissement immobilier, deux types d’acquisitions sont possibles, soit vous achetez en cash, soit vous achetez à crédit grâce à un emprunt bancaire. Si vous financez votre résidence principale, il n’y a pas d’intérêt fiscal car les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles. En revanche, pour tout investissement à usage locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles.

Ainsi, le crédit reste la meilleure façon de financer un investissement locatif. Tout d’abord, grâce à l’effet de levier qu’il procure: le taux d'intérêt du crédit est le plus souvent inférieur à la rentabilité brute de votre placement immobilier, surtout en ce moment où les conditions de financement sont historiquement bonnes. Enfin, les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers, ce qui optimise votre fiscalité.

En location classique (déclaration 2044), les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers chaque année lors de votre déclaration fiscale au fisc. Vous diminuez votre base imposable, donc les impôts liés à vos revenus locatifs.

Si vous êtes sous le régime de la location meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez les intérêts de vos recettes au régime réel d'imposition. Là encore, vous diminuez donc votre base imposable. Si vous optez pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus globaux de vos investissements.

Les prêts obtenus afin de financer un investissement locatif, comme la plupart des crédits immobiliers, sont assortis d'une assurance décès-invalidité (ADI). En cas de décès, de perte totale d'autonomie ou d'invalidité permanente, elle prend les remboursements de l'emprunt en charge. Votre famille est protégée et conserve le logement loué en percevant les loyers. Cette assurance est elle aussi déductible d’un point de vue fiscal.

Dans le langage courant, nous avons coutume de dire que l’investisseur rembourse dans un premier temps les intérêts d’emprunt puis le capital qui lui n’est pas déductible. En se basant sur cet argument, nous conseillons souvent un montage financier consistant à emprunter sur du long terme (20 ans) puis à revendre votre bien ou vos parts de SCPI avant la fin du crédit vers la douzième année afin de bénéficier pleinement de la déductibilité des intérêts. Est-ce une mauvaise stratégie?

N’avez vous jamais entendu cette réflexion de la part de votre banquier ?

Notamment lors de deux situations :

• lorsqu’il s’agit de vous déconseiller de réaliser le remboursement anticipé du crédit?
• lors d’une demande de renégociation du taux d’emprunt.

L’argument est incontestable de prime abord, mais il n’est pourtant pas totalement vrai. Non lors de l’amortissement d’un crédit immobilier, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts au début du prêt. Le montant des intérêts payés est tout simplement proportionnel au montant du capital restant à rembourser. Pour démontrer le propos, analysons ensemble le fonctionnement d’un crédit amortissable.  Comme vous le savez, le principe lors d’un emprunt immobilier c’est la constance du remboursement. Le montant de la mensualité doit être identique du début à la fin du crédit.

Cette échéance constante permet de payer les intérêts de la dette et le remboursement du capital emprunté. Il faut considérer le montant des intérêts payés comme le loyer de l’argent emprunté.Vous avez une dette de x, le coût de l’argent est de y/100, le montant des intérêts est donc, simplement de x€*y/100.

Ainsi, même s’il est tout à fait exact qu’au fur et à mesure du remboursement du crédit immobilier, le montant des intérêts tend à diminuer. C’est tout simplement que le montant des intérêts payés est proportionnel au montant du capital restant à rembourser. Il est alors bien faux d’affirmer que l’emprunteur paye les intérêts au début du crédit pour finir par le remboursement du capital.

En revanche, la stratégie patrimoniale, d’emprunter sur le long terme, et de revendre le bien en remboursant le crédit de manière anticipée est bien celle où le taux de rendement interne de l’opération sera le plus important. En effet, le montant des intérêts d’emprunts à déduire diminue bien dans le temps et l’avantage fiscal avec.