Les conséquences de la sous location d'un bien résidentiel

Mettre un bien résidentiel, le plus souvent une chambre, en sous location à la journée ou à la semaine semble être un sport national en ces périodes économiques difficiles. C'est effectivement très tentant et nombreux sont ceux qui louent leur logement pendant les périodes de vacances pour se constituer des revenus complémentaires. Les étudiants, par-exemple, pratiquent la sous location pour ne pas perdre de l'argent pendant les mois d'été où ils n'occupent pas les lieux. Ce type d'activité n'est pas sans risque pour celui ou celle qui la pratique en toute illégalité vis à vis de la loi mais surtout de son bailleur. Il n'est pas rare que les litiges se terminent devant les tribunaux.

La sous location n'est pas à confondre avec la colocation ou l'hébergement

Le locataire a la jouissance du logement et peut donc recevoir et héberger qui il souhaite, sans avoir à en informer le bailleur. La personne hébergée qui partage les frais n'est ni un colocataire ni un sous-locataire. Seul celui qui verse un loyer au locataire pour l'occupation de tout ou partie du logement est un sous-locataire. Qu'elle soit vide ou meublée, elle n'est pas formellement interdite par la loi. Le locataire a des obligations à respecter. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire n'a pas le droit de sous louer une pièce, une chambre, un logement sans un accord préalable de son bailleur. Cet accord doit faire l'objet d'un écrit signé entre ces deux parties lequel doit mentionner le montant du loyer pour la sous location. Ce montant ne doit bien évidemment pas dépasser celui dont s'acquitte le locataire et encore moins dépasser le prix au mètre carré.

Ensuite, un contrat doit être signé entre le bailleur, le locataire et le sous locataire. Ce contrat doit spécifier la durée du bail, le montant et la date de paiement du loyer qui sera pratiqué, le montant du dépôt de garantie, les obligations du locataire et du sous locataire. Il est également recommandé d'exiger du sous locataire une attestation d'assurance habitation. Dans le cas contraire, les dégâts causés pendant la période de sous location seront à la charge du locataire initial.

En cas de sous location sans autorisation, le locataire s'exposera donc à des sanctions pénales. Le bailleur peut réclamer des dommages et intérêts, et aller jusqu'à la résiliation du bail, voire l'expulsion du locataire ainsi que les autres occupants.

C'est le cas récemment d'une SCPI composée de biens résidentiels qui a obtenu des indemnités financières mais dont la demande d'expulsion a été rejetée par la cour.

L'un de ses locataires à travers le site Airbnb, leader en ligne de la location saisonnière entre particuliers à travers le monde, sous louait des pièces. Il est fait le reproche à cette plateforme communautaire de ne pas suffisamment mettre en exergue les contraintes de la sous location à savoir celles exposées ci dessus.

Les conséquences pour la SCPI comme pour tout autre bailleur résident dans le manque à gagner. La sous location non autorisée est considérée comme une forme d'enrichissement personnel qui ne profite pas à l'investisseur.

Un autre aspect que les hébergeurs ne doivent pas négliger, c'est l'impôt dû au titre de leur activité :

Les loyers provenant de la sous-location d'un logement sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s'il s'agit d'une sous-location meublée, dans celle des bénéfices non commerciaux (BNC) dans le cas contraire. Mais cette exonération est prévue uniquement si vous sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale, à la double condition que la ou les pièces louées constituent la résidence principale du sous-locataire et que le montant annuel du loyer ne dépasse pas, en 2013, 132 €/m² (181 € pour l'Île-de-France), charges non comprises.