Conseils pour réussir son investissement en SCPI

 

Rappels sur les SCPI

Zoom sur les SCPI. C’est en 1964 que la première Société Civile de Placement Immobilier est créée lorsqu’un investisseur se rend compte que les investissements en immobilier de bureau sont nettement plus rentables que l’immobilier d’habitation. Cependant, il faut attendre la fin des années 1970 pour que les pouvoirs publics reconnaissent les placements en SCPI et fixent un cadre juridique. La crise financière de 2008 fait de l’immobilier et des SCPI une valeur qui rassure. Face à des taux d’intérêts qui ne cessent de chuter pour les produits d’épargne traditionnels et à des bourses mondiales volatiles, les SCPI affichent des rendements plus élevés et permettent de diversifier les placements des ménages. Depuis 2010, les performances globales des différentes SCPI du marché satisfassent les investisseurs. C’est pourquoi, la collecte globale sur toutes les SCPI ne cesse de battre des records, et permet aux SCPI de confirmer leur solidité.

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société qui acquiert de l’immobilier d’entreprise. Une SCPI est gérée par une société de gestion, agrée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Cette autorité préconise aux investisseurs de conserver leurs parts pour 8 ans au minimum afin de rentabiliser au maximum leur investissement.  La société de gestion s’occupe de tout pour l’investisseur, de la recherche des locataires à l’acquisition des biens, en passant par l’entretien des biens. Un investissement en SCPI permet de devenir propriétaire de parts de différents biens d’un parc immobilier. Plus le parc immobilier est étendu, plus le risque diminuera. Etant propriétaire, l’épargnant perçoit tous les mois, ou tous les trimestres, des loyers issus de son investissement. Les loyers issus d’une SCPI Française sont soumis à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, plus 17,2% de prélèvements sociaux. Dans le cas d’une SCPI Européenne, comme Corum XL qui investit à 100% à l’étranger, l’investisseur paye ses impôts dans chaque pays investi. La flexibilité de cet investissement permet aux investisseurs de vendre leurs parts, partiellement ou en totalité, à n’importe quel moment. Une détention minimale est conseillée mais pas obligatoire. Au terme de l’exercice 2018, les SCPI ont enregistré un rendement moyen de 4,35%. Même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, les SCPI se révèlent performantes en comparaison aux placements classiques.

Comment investir ?

De manière générale, les investissements en SCPI se font au comptant ou à crédit. D’une part, les investissements au comptant se font à l’aide des liquidités possédées par l’épargnant sur des supports disponibles. L’investissement en cash convient particulièrement aux épargnants qui n’ont pas une imposition importante. D’autre part, les investissements à crédit permettent de bénéficier de l’effet de levier ainsi que d’un avantage fiscal. Dans un contexte ou les taux d’intérêts liés aux emprunts sont inférieurs à la rentabilité des SCPI, la mensualité sera quasiment remboursée grâce aux loyers perçus. Ce mécanisme diminue considérablement l’effort d’épargne de l’investisseur. De plus, les intérêts d’emprunts et l’assurance du crédit permettent de réduire l’imposition.

Exemple d’un investissement dans une SCPI sur 10 ans

Investir dans la SCPI CORUM à crédit revient à utiliser le principe « d’effet de levier » tout en profitant du taux de rendement qui est supérieur au coût du crédit. Cela permet de maximiser les retours sur investissement.

Prenons l’exemple d’un financement à crédit de 50 parts CORUM ORIGIN :

Nombre de parts : 50 parts

Prix de la part : 1 075 €

Montant financé à crédit sur 10 années : 53 750 €

Taux de rendement annuel (Net frais de gestion) : 6 %

Taux de crédit (hors assurance) : 2,20 %

Taux de l'assurance : 0,19 %

Vos résultats pendant la durée du crédit :

Revenus potentiels de la SCPI pour une jouissance pleine des parts sur 10 ans : 27 412,8 € (soit 2741,28 euros annuels)

Remboursement de crédit : 60 960 su 10 ans soit (6 096 €)

Vos résultats à l’échéance du crédit :

Valeur du capital acquis (sans éventuelle revalorisation des parts acquises) : 53 750 €

Revenus perçus pendant la durée du crédit (10 ans) : 27 412,8 €

Coût total du crédit : 7 210 €

A noter que les revenus mensuels de CORUM permettent de pallier au remboursement une partie du crédit. Sauf en cas d’insuffisance du revenu des parts ou la baisse des prix de vente des parts vous seriez obliger de rembourser la somme du crédit restant dû.

Le TOP 10 des SCPI qui ont cartonnées en 2018

Les SCPI ont atteint un taux de distribution attractif de 4,35% en 2018 assez proche de celui de 2017 (4,43%).

Les SCPI du secteur Bureaux occupent toujours une place dominante dans le classement : la moitié des SCPI de ce top 10 sont des SCPI de bureaux (PFO2, EDDISIMO, ACCIMO PIERRE…).

Pourtant, les SCPI diversifiées ont connu un succès remarquable à l’image de Corum Origin, dont le patrimoine est réparti partout en Europe ou Epargne Pierre qui est composée d’immobilier de commerce et d’immobilier de bureau

La majorité des épargnant ont montré leurs intérêts à d’autres secteurs spécifiquement le secteur de la santé. Deux SCPI spécialisées dans ce secteur font partie du top 10 : la SCPI Primovie, qui enregistre la plus grosse collecte de l'année (489 millions d'euros) et Pierval Santé.

SCPI	SOCIÉTÉ DE GESTION	ACTIVITÉ	TAUX DE DISTRIBUTION 2018	COLLECTE 2018 (MILLIONS D'ÉUROS)	CAPITALISATION (MILLIONS D'EUROS)	ANNÉE DE CRÉATION
CORUM XL	Corum AM	Diversifiée	7,91%	489	226 143	2012
CORUM ORIGIN	CORUM AM	Diversifiée	7.28%	340	1 480	2011
EPARGNE PIERRE	Voisin	Diversifiée	5,97%	318	520	2013
PIERVAL SANTE	Euryale AM	Santé	5,05%	237	515	2013
IMMORENTE	Sofidy	Commerce	4,70%	208	2936	1988
PFO2	Perial	Bureau	4,51%	136	1999	2009
PRIMOVIE	Primorial REIM	Santé, Education	4,50%	489	2388	2012
PRIMOPIERRE	Primorial REIM	Commerce	4.50%	246	2421	2008
EDDISIMO	Amundi Immobilier	Bureau	4.13%	370	2996	2001
ACCIMO PIERRE	BNP PARIBAS	Bureau	4,02%	318	2540	1989

 

 

Le choix de la géographie

Les SCPI investissent en France et maintenant en Europe, les SCPI recherchent un accroissement de la valeur de leur patrimoine hors de la zone euro. Les SCPI régionales investissent principalement dans des actifs immobiliers en région française (Alsace, Grand Ouest, région lyonnaise etc.).

Mais aujourd’hui, les SCPI cherchent à diversifier leur parc immobilier et à améliorer leur rendement. Corum XL, par exemple, est la 1ère SCPI qui a changé son pôle d’investissement : elle investit en zone euro et hors zone euro (monde).

Les SCPI les plus performantes sur le marché de l’immobilier vont donc concentrer leurs achats vers des zones économiques à fort dynamisme afin de pouvoir garantir à leurs souscripteurs une location de ces immeubles facile et sans contraintes.

Pourquoi investir en Allemagne ?

Les SCPI comme Novapierre Allemagne et les SCPI Europimmo investissent en France mais aussi en Allemagne.

L’Allemagne connait un fort succès dans l’immobilier, le pays est en plein « boom immobilier ». En effet, le marché immobilier allemand à vécu une croissance de 3% par an durant plusieurs années et même allant jusqu’à 40 % par an pour Berlin sur quelques années.

Ces SCPI représentent l’Allemagne à travers leurs investissements qui connait un fort succès par le prix peu élevé de son immobilier au regard de son voisin français.

De plus, investir dans l’immobilier en Allemagne c’est aussi bénéficier de loyers qui vont être exonérés d’impôt sur le revenu en France.

Le choix du secteur de l’immobilier concerné

Chaque SCPI apporte sa propre diversification de son patrimoine, en pointant la qualité et un centre dynamique afin d’apporter une rentabilité sûre et stable dans le temps aux investisseurs.

Les SCPI de rendement s’orientent vers « des murs de boutique », des commerces, des bureaux, ou des immeubles de résidence. En général, les SCPI dites « classiques » se tournent vers plus de diversification, elles acquissent des bureaux, des locaux d’activité et des locaux commerciaux à haut potentiel locatif (toujours dans l’optique de distribuer régulièrement des revenus sous forme de dividendes aux contribuables des SCPI). Les SCPI régionales vont concentrer leurs actifs dans la propriété de locaux dans une région bien spécifique.

Des SCPI comme « SCPI Primovie » concentrent leurs investissements dans un secteur porteur tel que celui de la santé lui rapportant un excellent rendement. La répartition de son parc immobilier s’organise de la manière suivante : 54 % des locaux « Santé », 30 % de résidences seniors et enfin 14% sont réservés aux crèches.

La SCPI Immorente, elle, s’organise de telle manière à mutualiser les risques tout en diversifiant son patrimoine en combinant rentabilité et performance stable dans une région bien précise. C’est pourquoi elle détient 23% sur Paris, 22% en région parisienne et 40% en province.

D’autre SCPI comme « PrimoFamily » orientent leur diversification autour des résidences en France et en Europe.

Avec la baisse des rendements des investissements en fonds euros, les épargnants sont de plus en plus nombreux à se tourner vers des solutions autres qui offrent un meilleur rendement. En général, ces autres fonds d’investissement ont un rendement qui est en moyenne de 5% avec un risque faible. Afin de préparer sa retraite et de générer des revenus complémentaires, les SCPI offrent de ce fait de nombreux avantages. Pour mieux sélectionner et réussir un investissement en SCPI voici 7 critères à prendre en compte :

Les chiffres de la SCPI

Pour mieux sélectionner et réussir un investissement en SCPI voici 6 critères à prendre en compte :

La capitalisation :

L’un des principaux avantages de la SCPI est la mutualisation des risques. En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire de milliers de mètres carrés qui sont répartis sur plusieurs zones géographiques et ou différents secteurs d’activité. De ce fait, la taille de la SCPI ou la capitalisation est l’un des critères à prendre en compte lorsque vous choisissez votre SCPI. En outre, plus la taille de la SCPI est importante, plus le risque est dilué. Notre conseil est de privilégier les SCPI qui ont au moins une capitalisation de 300 millions d’euros.

Le rendement :

Le rendement du support choisi est tout aussi important bien qu’il ne doit pas être le seul critère de sélection. A noter que le rendement moyen des SCPI est de 5%. Il ne faut pas oublier le fait que ces rendements ne sont pas garantis et qu’ils sont susceptibles de changer chaque année à la hausse comme à la baisse.

Le taux d’occupation physique :

Il correspond au pourcentage d’occupation du parc immobilier occupé. A noter que ce pourcentage est une donnée publique donc accessible à tous. De ce fait, il peut vous aider à faire votre choix. Il faut, alors privilégier les SCPI qui ont un taux d’occupation d’au moins également à 90%. Cela veut dire que la quasi-totalité du parc immobilier est loué.

La revente :

Il faut envisager le fait que lorsque vous souhaiterez revendre tout ou partie de vos parts, celles-ci seront revendues à un ou plusieurs acheteurs. Voilà pourquoi il faut privilégier les grosses SCPI ; en effet, leur volume de transaction facilite et accélère la revente.

La zone géographique :

Au même titre que pour les autres critères de choix cités, la composition géographique de l’actif immobilier détenue par la SCPI permet aussi de répartir son placement et optimiser le risque lié à l’investissement.

SCPI en assurance-vie

L’assurance vie, à la différence des actions et des obligations est un contrat. Il est adossé à des actifs mais il appartient à un assureur, ce qui offre de nombreux avantages.

Il est coutume de dire que « l’assurance-vie est le placement préféré des Français ». Souvent décrite comme un placement fiable, les assurances vies en « contrats en euros » produisent des intérêts de l’ordre de 1%, certes moins rapides que des unités de comptes mais moins volatiles et garantissent un capital à la sortie. L’assurance vie est donc un contrat alliant assurance et rentabilité, à nuancer cependant puisqu’elle ne réalise que 1% de rendement net par an en moyenne.                                             

En revanche, la SCPI est à proprement parler un placement qui, depuis vingt ans, se revalorise constamment, tout en produisant des rendements locatifs qui le placent en tête des classements de rentabilité. De ce fait il est tout à fait naturel de vouloir mettre de l’immobilier dans son assurance vie pour en améliorer les performances. Disponible dans le contrat en assurance vie, la SCPI possède de nombreux avantages qui sont également disponibles au sein de ce contrat : investissement dans l’immobilier sans frais de notaire, aucune gestion locative, mutualisation des risques, diversité des actifs, rentabilité importante ainsi qu’une assurance contre les risques locatifs. Mais en plus, un inconvénient inhérent aux SCPI se transforme en avantage spécifique à l’assurance-vie. Dans l’assurance-vie, aucun risque sur la liquidité pour vous, puisque, comme nous l’avons vu, le contrat est passé avec l’assureur. Concrètement, ce dernier se révèle le propriétaire des biens logés dans l’enveloppe. C’est donc à lui de se débrouiller quand le souscripteur veut vendre.

Ces avantages sont aussi visibles sur la fiscalité notamment, puisque la fiscalité n’est plus celle des revenus immobiliers mais bien de l’assurance vie : dans une fiscalité sur les revenus immobiliers, la fiscalité est composée des prélèvements sociaux à 17,2% venant s’ajouter au taux marginal de votre tranche d’imposition. En revanche dans le cadre de l’assurance vie, les revenus ne sont pas imposables tant qu’ils restent investis dans le contrat pendant au moins huit ans. Au-delà, les retraits ne sont pas pénalisants car ils sont faiblement fiscalisés. Jusqu’à 9.200 euros par couple marié (ou 4.600 euros par personne), il n’y a rien à verser. Au-delà, l’excédent est taxé à 7,5%. Elément à prendre en compte cependant, la rentabilité des SCPI est diminuée des frais inhérents au contrat d’assurance-vie (frais de gestion et frais d’entrée éventuels). 

Il existe 4 avantages majeurs dans l’utilisation cette méthode :

• La SCPI en assurance vie permet de réduire la fiscalité sur les revenus fonciers : dans ce contrat, les parts de SCPI sont considérées comme des unités de compte et sont non soumises aux prélèvements sociaux et aucune fiscalité sur les revenus restent au sein du contrat.
• Réduire les impôts sur les plus values : la revente des parts de SCPI n’est pas taxée si vous désirez vendre vos parts et les réinvestir dans une autre SCPI, vous n’est pas soumis à l’impôt sur les plus values.
• Un délai de jouissance limité : en souscrivant à des SCPI le délai de jouissance peut aller de 4 à 5mois, en revanche au sein d’une assurance vie, le délai est fortement raccourci et le délai peut être seulement d’un mois.
• Une plus grande flexibilité pour la perception des revenus : dans une souscription pour des SCPI traditionnelles, les revenus sont généralement versés trimestriellement et les clients ne disposent pas du droit de contester le fonctionnement de ces versements. En assurance vie, les clients peuvent choisir de percevoir leur revenu et définir les modalités.

Risques à l’investissement en SCPI

Depuis plusieurs années les investissements en SCPI sont devenus un incontournable en matière de placement financier. Des rendements de plus en plus attractifs attirent de nombreux nouveaux investisseurs chaque année.

Malgré une mutualisation des risques grâce à la détention de nombreux actifs dans le parc immobilier occupés par diverses entreprises et ayant parfois signé des baux fermes et de longue durée, il en reste que la pierre papier n’est en rien un placement garanti.

Afin d’éviter de commettre des erreurs lors de la souscription, il est nécessaire de connaitre les principaux risques liés à cet investissement :

La liquidité

Avant d’investir en SCPI, il ne faut pas oublier que cet investissement reste avant tout un placement immobilier, donc plus difficile à revendre qu’un portefeuille d’action ou que de vider un livret bancaire.

Il faut donc bien maitriser cette notion de liquidité.

L’investissement en SCPI est un placement à effectuer sur le long terme en raison du prix d’acquisition de part de SCPI qui comprend des frais de souscription allant de 7,5% à 12% qui vous seront retirés lors de la revente de vos parts.

Pour rentabiliser cet investissement, il est donc important de conserver ce placement sur plusieurs années.

Le risque de liquidité se trouve dans la capacité à trouver un acheteur au moment de la vente des parts. Le choix de la structure capitalistique de votre SCPI est primordial. On distingue deux types :

• SCPI à capital variable : La SCPI à capital variable peut à tout moment réaliser une émission ou un rachat de parts à un associé qui souhaiterait se retirer. La variation du capital reste plafonnée par un minima et un plafond fixé par la société de gestion. On en déduit donc une plus grande liquidité de ces types de SCPI, ainsi qu'une connaissance plus précise de la valorisation de son parc immobilier.

• SCPI à capital fixe : Une SCPI à capital fixe de part ses statuts, établie un capital plafonné. Afin d'atteindre ce capital, la SCPI procède, dans le cadre d'acquisitions et de cessions successives, à des augmentations de capital. Le montant et le volume de ces augmentations ainsi que la durée de ces sessions d'augmentation de capital sont fixés par la société de gestion. Entre chaque session et lorsque le capital plafond est atteint, le capital de la SCPI reste fixe, la société de gestion n'émet aucune nouvelle part.Dans ce cas, si un associé souhaite vendre ses parts de SCPI, il se doit de chercher un ou plusieurs associés qui pourraient racheter ses parts ou bien de faire appel au marché secondaire. Pour le demandeur de parts, si la SCPI à capital fixe n'en émet pas de nouvelles, il se doit d'en préciser le nombre qu'il souhaite acheter et demander le prix maximum des parts figurant sur le carnet d'ordres du marché secondaire.

La fiscalité

Les revenus des SCPI sont taxés au régime des revenus fonciers. Ces derniers sont donc soumis aux différentes tranches d’impositions sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux qui sont de 17,2%.

Voici un exemple pour bien comprendre la fiscalité des SCPI :

Un couple décide d’investir dans des SCPI. Ils achètent pour 100 000€ de parts dont le rendement est de 5%. Ils se situent dans la tranche d’imposition à 30%. Les prélèvements sociaux sont de 17,2%.

• 100 000 * 5% = 5000€ de revenu supplémentaire
• 5000 * 47,2% (30% TMI + 17,2% de prélèvements sociaux) = 2 360€ par an supplémentaires net d’imposition.

Diminution des revenus locatifs

La baisse des revenus locatifs, assez rare, est un élément important à prendre en compte avant de réaliser un investissement en SCPI.

Elle peut être due à un taux d’occupation physique du parc immobilier plus faible (moins de locataires ou des locataires présents sur une période de temps inconnue), ou à une baisse des loyers versés par les locataires (baisse des prix de l’immobilier, loyers impayés) malgré une mutualisation des risques.

Avant tout investissement en SCPI, il faut se renseigner sur le taux d’occupation physique de cette dernière qui permet de connaitre le nombre de locaux actuellement occupés par rapport au nombre total de locaux à louer.

Il doit se situer entre 85% et 100% afin de diminuer le risque lié à un investissement en SCPI, et toutes les SCPI sont dans l’obligation de le communiquer. 

La valeur des parts de la SCPI

La valeur du patrimoine des SCPI peut augmenter ou diminuer ce qui va en conséquence directement impacter de manière positive ou négative le prix de la part dont l’associé(e) est propriétaire.

Comme pour l’immobilier classique, il est très difficile de définir à l’avance la valeur d’un bien dans le futur proche et lointain.

Cependant, on remarque que depuis plusieurs années, la majorité des SCPI se comporte très bien avec une augmentation des prix de parts de plus de 75% depuis 2008.

Horizon d’investissement (court/moyen/long terme, pourquoi ?)

Une SCPI, ou société civile de placement immobilier est un investissement immobilier qui nécessite d’être réalisé sur le long terme. De même que pour l’assurance vie, la SCPI offre de nombreux avantages avec le temps :

Tout d’abord des frais sont à prévoir, de l’ordre de 6 à 10% en moyenne. Ces sommes comprennent notamment les frais de gestion et de souscription des SCPI. L’ensemble est prélevé dès la signature de la souscription et non lors de la vente de la SCPI.

Afin d’anticiper ces frais, une période pouvant aller de 2 à 4 ans est nécessaire afin de pouvoir rentabiliser ces coûts.

Une fois ces frais anticipés au terme des 3-4 années, la SCPI va donc offrir des plus values, différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ces dernières sont taxées à la fois sur l’impôt sur le revenu et plus particulièrement en fonction de votre tranche marginale d’imposition et en prenant également en compte les prélèvements sociaux de 17,2%. Les diverses impositions exposées ci-dessus deviennent plus avantageuses dès la 5^ème année puisque la fiscalité est moins importante : en offrant 6% d’abattement sur l’impôt sur le revenu et un abattement de 1,65% sur les prélèvements sociaux. Ces abattements sont cumulables chaque année (12% d’abattement sur l’IR la deuxième année). Enfin après 25ans le client bénéficie d’un abattement total sur  l’Impôt sur le revenu et après 30ans il bénéficie d’un abattement total sur les prélèvements sociaux.

Il est donc possible de revendre ses parts à n’importe quel instant sur le marché primaire, cependant il faut prendre en considération les frais de gestion d’une part ainsi que les taxes sur les plus values d’autre part. Un investissement tel que la SCPI gagne en valeur puisque les rendements sont en moyenne autour de 4,5%, ce qui permet d’obtenir des plus values plus intéressantes après 7-8ans. Cette durée est considérée comme une moyenne afin de rentabiliser son investissement en SCPI. Mais cela est tout à fait envisageable de vendre ses parts avant 8 ans au risque de faire peu de gains ou après 8 ans pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.