SCPI : Dix conseils pour obtenir un crédit immobilier

L'investissement dans une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, peut se faire pour plusieurs raisons comme se constituer un patrimoine, des rentes, ou bien défiscaliser… L'horizon de placement recommandé est en général de 8 à 10 ans. L'investissement est réalisé via une société de gestion qui investit dans des bureaux pour ses associés (chaque investisseur) dans un parc immobilier, essentiellement situé dans les métropoles françaises.

L'investissement en parts de SCPI se fait soit en direct, dit achat « en cash », soit en ayant recours à l'emprunt qui permet de bénéficier de l'effet de levier. Ce dernier va décupler la rentabilité de l'investissement. C'est-à-dire que les revenus tirés des loyers de la SCPI vont servir à rembourser le crédit contracté pour pouvoir acheter les parts de cette SCPI. Ainsi, l'effort d'épargne est minime au regard de la somme totale du patrimoine constitué.

 1) L'apport personnel

Les banques apparaissent désormais relativement précises sur les contributions financières de l'emprunteur. Ainsi, pour un contracter un crédit, l'emprunteur doit présenter au minimum 10% de la somme empruntée. Ce taux n'apparaît pas comme négociable. Il est exigé par les banques pour couvrir les frais que ne prend pas en compte le crédit, à savoir, les frais de notaire, de dossier et de garantie. Ces frais ne sont pas fixes et ils peuvent varier selon l'établissement bancaire concerné, parfois, ceux-ci exigent un taux supérieur à celui des 10% exigé. Plus l'apport est important, meilleure sera l'appréciation de la banque et l'octroi du crédit sera ainsi facilité.

2) Situation professionnelle saine

Bénéficier d'un contrat à durée indéterminée et présenter quelques, voire plusieurs années d'expériences sont autant d'avantages qui joueront en votre faveur dans cette démarche avec votre banque. En ce qui concerne les professions libérales, la production de deux ou trois années de bilan est la principale solution.

3) Les découverts : danger

Bien évidemment, avant d'octroyer son crédit à un particulier, une banque va sonder son historique de relation avec celui-ci. De fait, les situations de découverts ou de crédits de type revolving sont persona non grata lors de l'étude du dossier. S'il n'est pas toujours évident de surveiller au jour le jour l'état de son compte courant, solder ce type de crédits s'avère salvateur pour l'emprunteur.

4) Plafond de sa capacité d'endettement

La règle de l'endettement pour un emprunteur se résume à un nombre, 33%. C'est le taux maximum auquel un ménage ou un individu peut s'endetter. L'exactitude du taux varie cependant d'un établissement bancaire à un autre, mais les banques sont devenues de plus en plus rigoureuses sur le sujet. Le montant de l'emprunt ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets de l'emprunteur.  Ainsi, même les ménages disposant de hauts revenus se voient imposer cette mesure, les banques limitent le risque.

5) Démontrer une épargne régulière…

La capacité d'épargne d'un emprunteur sera un autre élément clé lors de la négociation du prêt. L'historique de ses revenus et sa capacité à « mettre de côté » chaque mois sera très apprécié et ce, même si le candidat à l'emprunt  ne dispose pas d'important salaire / traitement. Il est de bon conseil de différer de quelque temps sa demande de crédit si la situation paraît délicate et si les découverts se multiplient sur votre compte, améliorer ses qualités de gestionnaire sera toujours bénéfique.

6) … et pérenne

Une fois le crédit contracté, l'individu a tout intérêt a pouvoir continuer d'épargner, si les mensualités l'asphyxie cela témoigne d'une prise de risque trop importante de la part de l'emprunteur. Outre le montage du crédit, chaque candidat à l'emprunt doit être en mesure de se poser ces questions qui lui permettront de continuer à vivre sans se soucier de leur crédit engagé pour quelques années.

7) Un dossier complet

Du point de vue administratif de l'opération d'obtention d'un crédit, monter et rendre un dossier complet semble être le commencement. Pour éviter tout retard et que soit officialisé l'opération dans les plus brefs délais.

Pour être sûr de ne rien oublier, voici la liste des documents à réunir. Outre le compromis de vente s'il est déjà signé, chacun des co-emprunteurs doit fournir :

• ses deux derniers avis d'imposition ;

• ses trois derniers bulletins de salaire ;

• ses trois derniers relevés de compte en banque ;

• un justificatif d'identité (CNI) ;

• un justificatif de domicile (facture d'électricité, de téléphone etc…)

8) Savoir sauter le pas

Dès la réception du compromis de vente, le futur acquéreur dispose de 45 jours pour se manifester et présenter l'obtention de son crédit. La décision doit donc être réfléchie, et le moment venu, l'emprunteur doit pouvoir se lancer et ne pas tarder pour chercher son financement.

9) Gare à l'emplacement

L'emplacement d'un bien immobilier est l'unique point important pour l'achat ou la vente de chaque bien. Ainsi, en dépit des aspirations de chacun, lorsque la période de revente sera venue, celle-ci se fera plus aisément et rapidement dans un quartier dynamique et présentant les avantages pratiques recherchés s'il s'agit d'un emplacement en centre-ville par exemple.

10) Négocier sa durée d'emprunt

La négociation prend tout son sens au moment ou l'emprunteur peut discuter de la durée de son emprunt. Celui-ci aura tout intérêt à faire baisser d'une année ou deux dans la mesure du possible. De l'autre côte, l'institution financière qui concède le crédit voit ses risques diminuer en même temps que la durée du crédit accordé.