Comprendre l'investissement en SCPI

L’investissement en SCPI consiste à acheter des parts d’un parc immobilier géré par une société de gestion contrôlée elle-même par l’Autorité des Marchés Financiers. Les biens loués peuvent être des crèches, des bureaux, des hôtels, des tours à la Défense, des résidences séniors, des entrepôts, des commerces, etc… Ce sont des baux commerciaux (pas de trêve hivernale) pour des biens soit en France soit à l’étranger.

But de la scpi : des revenus locatifs sans contrainte de gestion

Le principal point négatif est que les frais de sortie s'élèvent en moyenne entre 10 et 12% et s’expliquent notamment par le fait que l’on ne paye pas de frais de notaire ou d’agence. Il faut attendre environ 8 ans pour que ce soit une bonne opération.

Une SCPI est cadrée par l’Autorité des Marchés Financiers. Celle-ci mandate un expert indépendant (changeant minimum tous les 5 ans) qui valorise le patrimoine de la SCPI. Si la valeur du patrimoine augmente ou diminue de 10%, la SCPI doit réévaluer son patrimoine et donc le faire savoir aux investisseurs (notamment par un bulletin trimestriel d’information et un rapport annuel).

L’investissement est donc encadré et bien suivi. Vous n’avez pas de frais de notaire/agence, de frais de gestion ni de trésorerie à provisionner. En revanche, les frais de sortie avoisinent 10% (mais sont connus à l’avance). C’est donc un investissement que nous conseillons pour une durée minimale de 8-10 ans. 

En cas de coup dur, les parts de SCPI se revendent rapidement (aujourd’hui c’est en moyenne entre 15 jours et un mois).

Reste à choisir là ou les SCPI sur lesquelles investir. Il faut savoir que les SCPI sont réparties en France, en Europe et bientôt dans le monde. Certaines sont anciennes et assez grosses (dépassant le milliard de capitalisation) et certaines plus récentes et dynamiques. D’autres sont en restructuration et annoncent de bons espoirs de revalorisation. En fonction de ces critères on va faire un choix et ce choix dépend de votre profil.

Comme nous cherchons à éviter une imposition sur les revenus fonciers nous nous orientons plus sur des SCPI européennes afin de limiter cet impact.

Quelques définitions à clarifier pour mieux comprendre la SCPI

• Report à nouveau : Terme comptable désignant le montant des réserves de distribution d'une SCPI. C'est une provision permettant de faire face aux aléas locatifs (baisse des loyers, vacance locative…) et de pérenniser le dividende versé aux associés. Exprimé en jours, il permet de savoir combien de jours la SCPI peut verser un loyer sans baisser le rendement dans l’hypothèse où les locataires ne payent plus (c’est très théorique car cela signifierait que sur 10 à 100 biens, selon les SCPI, aucun locataire ne verserait son loyer).
• Délai de jouissance ou délai de carence : Après investissement cela représente le temps avant de toucher ses premiers loyers. On compte généralement entre 4 et 6 mois. Cela se justifie car les liquidités doivent être placées avant de pouvoir générer des revenus. C’est une mesure qui vise à protéger aussi les anciens actionnaires.
• Taux d’occupation financier : Il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.
• Frais de sortie ou commission de souscription : Calculée sur le prix de la part, la commission de souscription est toujours versée par l’acheteur à la société de gestion. Variant entre 5% et 12% du montant souscrit, cette commission permet de rémunérer la société de gestion. Elle varie selon que la SCPI soit à capital variable ou à capital fixe.