Comment sont imposés les revenus SCPI de sources étrangères ?

Depuis quelques mois, l’inflation s’envole en France et dans les pays de la zone euro. Dépassant les 5 % dans l’Hexagone, elle atteint 7 % en Europe. En cause : les différentes mesures de relance pour lutter contre le virus du COVID-19 et la guerre en Ukraine. 

Avec ce contexte inflationniste, il faut repérer les supports d’investissement qui peuvent nous aider à maintenir notre pouvoir d’achat. C’est là que la SCPI ressort comme l’un des meilleurs produits d’investissement dans le climat actuel. En effet, la SCPI est l’un des seuls placements indexés sur l’inflation. Si l’inflation grandit, les revenus immobiliers perçus augmenteront également.

La fiscalité des loyers des SCPI françaises

Les SCPI françaises sont des SCPI dont le patrimoine immobilier est placé exclusivement en France. En termes de fiscalité, elles sont moins avantageuses pour les souscripteurs français : les loyers perçus par les investisseurs seront taxés à hauteur de leur tranche marginale d’imposition, à laquelle on ajoute les prélèvements sociaux (17,2 %).

Par exemple, un souscripteur qui a une tranche marginale d’imposition de 30 % sera alors taxé pour 47,2 % (TMI + prélèvements sociaux).

La fiscalité des SCPI avec un patrimoine étranger

Pour les SCPI détenant des actifs immobiliers à l’étranger, l’imposition des revenus diffère de celle des SCPI françaises. La fiscalité des loyers de sources étrangères est plus avantageuse. La signature de conventions fiscales entre la France et plusieurs pays du monde évite la double imposition aux résidents français qui possèdent des parts de SCPI à l’étranger.

Le 1er mécanisme correspond à un crédit d’impôt : dans certains États, comme l’Allemagne ou l’Espagne, le souscripteur est imposable sur ses revenus étrangers en France ainsi que dans le pays du bien, mais il bénéficie d’un crédit d’impôt pour compenser l’impôt français.

Le 2e mécanisme prend en compte le taux moyen d’imposition sur le revenu. Le taux de fiscalité des loyers perçus sera alors égal à la tranche marginale d’imposition, à laquelle on retire le taux moyen d’imposition.

Par exemple, un souscripteur avec une tranche marginale d’imposition de 30 % et un taux moyen de 17 %, sera taxé à hauteur de 13 %.

Certaines SCPI ont un parc immobilier diversifié. C’est-à-dire qu’une partie des actifs locatifs se trouve en France et l’autre partie à l’étranger. Dans ce cas-là, la fiscalité s’applique au prorata. Si la répartition est de 50 % en France et 50 % à l’étranger, alors l’associé sera taxé pour 50 % avec la fiscalité d’une SCPI française et 50 % avec la fiscalité d’une SCPI étrangère.

Pour la plus-value à la revente des parts des SCPI, le régime d’imposition est différent. La plus-value est taxée à hauteur de 19 %, qui correspondent à l’impôt sur le revenu, et 17,2 % correspondant aux prélèvements sociaux. 

Il y a cependant un système d’abattement pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Cet abattement s’applique en fonction de la détention des parts de SCPI. À partir de 5 années de détention, l’associé bénéficie d’un abattement de 6 % par an. Il est par ailleurs totalement exonéré au bout de 22 ans d’investissement. 

Pour les prélèvements sociaux, l’associé bénéficie également d’un abattement de 1,65 % par an à partir de la 5e année. Puis 1,6% à partir de la 22e année. Il en est totalement exonéré au bout de 30 ans.

Qu’est-ce que la SCPI ?

La SCPI est un investissement locatif régulé par l’AMF ;

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des produits d’investissements ayant comme sous-jacent des actifs immobiliers locatifs. La SCPI est un placement à long terme (entre 8 et 12 ans de détention conseillés.). Il s’agit d’un support d’investissement qui permet d’acquérir des parts d’un portefeuille immobilier. L’investisseur possède ainsi un pourcentage du patrimoine immobilier, proportionnel au nombre de parts qu’il a acheté.

La SCPI est gérée par une société de gestion. Celle-ci collecte des fonds auprès des investisseurs pour constituer un parc immobilier. Ce parc immobilier peut être composé de bureaux, de commerces, d’établissements de santé, d’établissements de tourisme. Ce parc peut aussi être situé partout dans le monde. Certaines SCPI possèdent des actifs immobiliers dans de nombreux pays, pour diversifier leur patrimoine. 

En contrepartie de l’investissement, les associés perçoivent des loyers versés trimestriellement (sauf pour quelques SCPI qui versent mensuellement). Le rendement annuel moyen des SCPI est d’environ 5 %.

On dénombre plus de 200 SCPI.