Comment s'opère la défiscalisation en SCPI ?

La courbe de la capitalisation totale des SCPI progresse à un rythme soutenu. Nous approchons les 50 milliards d'euros.

Ce type de placement dans l’immobilier présente des avantages conséquents. Certains l’appellent  "pierre papier", mais ça n’est en réalité que 95% de la pierre et 5% du papier.

Le concept des SCPI est de permettre à l’épargnant lambda d’acquérir des parts dans des parcs immobilier de commerces et de bureaux pour les SCPI dites "de rendement", et d’habitations pour les SCPI fiscales ou plutôt dites "de défiscalisation". L’immobilier est géré, et le risque est totalement mutualisé.

Lorsque l’on fait de l’immobilier en direct, exemple : j’achète un studio et je le mets en location, cela a des avantages : comme la création de capital immobilier, de l’héritage à transmettre, la création de revenus complémentaires (une fois le crédit terminé bien évidemment), un outil de défiscalisation (si l’on passe par la loi Pinel ou Malraux). Mais il existe trois principales problématiques :

• La problématique du locataire : il faut en trouver un, et ce dernier doit bien sûr payer le loyer douze mois sur douze, un mauvais payeur est difficile à mettre dehors, il existe la trêve hivernale etc..
• La problématique des charges ;
• La problématique de préservation du patrimoine dans le temps.

La SCPI permet de maîtriser ces trois risques.

Le risque locatif est mutualisé entre le nombre de biens loués et surtout il est dilué entre les épargnants. Les charges sont inclues dans le prix de part des SCPI, et le parc immobilier est entièrement géré.

Comme je l’ai dit précédemment, il existe des SCPI d’habitation dites "de défiscalisation". Il existe des SCPI Pinel, des SCPI Malraux, Monuments Historiques, Déficit Foncier…

Le principe reste le même que les SCPI de rendement, à part que ce dernier est faible, de l’ordre de 1,5%, et que ce type de SCPI va générer une réduction d’impôt linéaire sur une longue durée, 12 ans pour les SCPI Pinel.

Le principe est d’acheter des biens en dispositif de défiscalisation. Exemple, une société de gestion va acquérir des biens en Pinel, (anciennement Duflot et Scellier), et les mettre en location, et va donc pouvoir profiter de l’avantage fiscal du dispositif Pinel. C’est le même principe pour l’épargnant que de faire du Pinel en direct. Ce dernier va acquérir des parts de la SCPI Pinel et va jouir de la défiscalisation, qui sera de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de location de 6, 9, ou 12 ans.

La SCPI déficit foncier est un dispositif de droit commun qui a pour principe de réduire la base imposable de l’épargnant. Cela permet en effet d’enregistrer des charges locatives à déduire de ses revenus fonciers, comme des travaux, des charges d’entretien, une rénovation. Comme en faisant du déficit foncier en direct, l’épargnant va bénéficier d’un déficit imputable aux revenus fonciers dans la limite de 10 700 euros.

Les SCPI Malraux suivent également le même principe et ont pour but d’encourager la réhabilitation des immeubles anciens. La réduction d’impôt pourra être de 30% à la condition d’avoir réalisé des travaux sur l’immeuble et de conserver les parts de la SCPI durant 9 ans. La réduction d’impôt s’applique donc sur la quote-part de travaux réalisés. Ce type de placement de défiscalisation convient parfaitement aux personnes fortement imposables.

À présent étudions en particulier une SCPI Pinel, Urban Vitalim 2.

Urban Vitalim 2 est une SCPI de défiscalisation de type Pinel, gérée par Urban Premium. Sa stratégie d’investissement est d’acheter des immeubles résidentiels, neufs ou anciens à réhabiliter, jouissant du dispositif Pinel en cœur de ville. Ainsi, cette dernière conduira  une politique d’investissement active visant à acquérir un patrimoine immobilier locatif en centre-ville constitué :

• D’immeubles anciens à réhabiliter répondant après travaux aux normes réglementaires ;
• D’immeubles de bureaux à transformer en logements ;
• De biens neufs ou en VEFA.

Acheter des parts de la SCPI Urban Vitalim 2 revient à faire un placement éligible à la loi Pinel. Grâce au respect des conditions de la loi Pinel, votre investissement vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 21% du prix de souscription sur douze années de détention. La réduction se répartit comme pour un placement en Pinel classique : c’est à dire de 18% répartis sur les 9 premières années, et de 3% sur les 3 dernières.

En contrepartie, l’associé a pour obligation de garder ses parts durant 12 ans, à compter de la mise en location du dernier bien acquis par la SCPI (durée de conservation de 16 ans). Cette dernière s’engage à louer ces biens durant 12 ans.

Les étapes de l’investissement sont les suivantes :

• Sélection, acquisition  et rénovation d’immeubles durant les 30 à 36 premiers mois ;
• Location du patrimoine immobilier pendant 12 ans ;
• Mise en vente du patrimoine et dissolution de la SCPI la dernière année, et récupération potentielle des fonds et de la plus-value pour les associés.

Le prix de part d’Urban Vitalim est de 500 euros avec un minium de souscription de 10 parts. C’est une SCPi à capital fixe, avec une durée de blocage de 16 ans. Elle est ouverte depuis le 2 juin 2017 et a une capitalisation totale de plus de 32 millions d’euros. À noter que Urban Vitalim numéro 2 a effectué en août dernier une augmentation de son capital.

En conclusion, investir dans une SCPI Pinel permet de profiter pleinement de la loi Pinel, mais sans aucune gestion et avec les nombreux avantages que présentent les SCPI. La réduction d’impôt est longiligne, fixée à l’avance, et régulière sur une période importante qui sera de 12 années. 

La politique d’investissements de la SCPI promet un léger rendement et un potentiel de plus value à la revente car elle investit dans des immeubles d’habitation dans des grandes villes, fait tous les travaux nécessaires, les met en location selon le dispositif Pinel, et permet à l’épargnant de réduire ses impôts.

Ce placement est également bien plus flexible et malléable qu’investir directement en loi Pinel.

Cependant, il faut garder à l’esprit que le capital sera bloqué 16 ans, et que la plus value à la revente n’est que potentielle.