Comment investir en SCPI ? 3 conseils incontournables

Si l'on souhaite diversifier et développer de manière judicieuse son patrimoine, les sociétés civiles en placements immobiliers proposent la solution adéquate. Avec plus de 2,7 milliards d'euros collectés en 2011, en augmentation de 14%, les SCPI ont le vent en poupe ! Le taux de rentabilité, la pérennité, la flexibilité et l'accessibilité sont d'autant de facteurs qui séduisent les investisseurs. Des investisseurs cherchant de nouveaux placements, différents de ceux en fonds euros classiques ! Mais investir dans l'immobilier professionnel locatif au travers de SCPI, nécessite au préalable une analyse expérimentée que seuls des experts peuvent apporter. La famille des 8 fait partie de ces spécialistes indépendants à tous grands groupes financiers et donne son avis dans l'intérêt de l'investisseur.

Développons  3 conseils indispensables pour réussir son entrée en SCPI.

Conseil 1 : Bien choisir son type de SCPI

SCPI de rendement, SCPI fiscale ou encore SCPI de plus-value. Voilà les 3 types actuellement sur le marché ayant chacune leur utilité et spécificité. La SCPI de rendement, de loin la plus populaire, génère pour ses souscripteurs, des revenus fonciers réguliers. La SCPI fiscale (SCPI « Malraux », « Scellier ») a bien évidemment pour spécialité l'optimisation fiscale. Par exemple, une réduction d'impôt de 36% du montant investi étalée sur 2 ans est possible grâce à la SCPI «Malraux ». Enfin, la SCPI de plus-value, investit dans des immeubles à faibles revenus locatifs, mais vise à dégager une forte plus-value lors de la cession des biens à long terme. Peu de SCPI sont placées sur ce créneau.

Il est donc important de déterminer, selon son profil, quel type de SCPI est le plus adapté à sa situation. Ne jamais foncer tête baissée et toujours demander conseil à un consultant en gestion de patrimoine indépendant. Evitez les banques.

Conseil 2 : Privilégier le long terme

Investir en SCPI, investir dans l'immobilier, n'est pas quelque chose d'anecdotique, quelque chose que l'on fait quotidiennement. C'est pour cela qu'il faut avoir un horizon de placement durable. Il est vrai que les SCPI procurent rapidement des revenus à ses associés, mais ce ne sont pas des placements spéculatifs à court terme ! Les SCPI sont présentes pour diversifier ou créer un patrimoine. Le capital apporté doit être investi sur une durée d'au moins 8 années voire jusqu'à la dissolution de la SCPI ! C'est au bon vouloir de l'investisseur. Les SCPI existent depuis plus d'une vingtaine d'années et ont toujours été rentables, il n'y a pas d'objections fondées à ne pas investir dans ces sociétés. Dans le cas où l'investisseur souhaite récupérer son cash, la vente de ses parts s'effectue très rapidement. La flexibilité de revente pour le souscripteur est assurée. Privilégier le long terme est donc essentiel pour maximiser la rentabilité du placement. Evitez toujours les banques qui prennent une commission illégitime et injustifiée.

Conseil 3 : Opter pour le meilleur intermédiaire

Il est important que l'investisseur ait un intermédiaire afin de passer l'ordre de souscription des parts de la SCPI. Un acteur agréé par l'AMF pour collecter les fonds qui seront redistribués aux sociétés de gestion immobilière en charge des SCPI. Un intermédiaire aussi présent pour conseiller et accompagner l'investisseur avant et après les démarches du placement.

Alors banque de réseau ou cabinet de gestion privée ? Il n'y a pas à tergiverser longtemps. Comme mentionné dans les paragraphes précédents, les banques ne sont pas les meilleurs partenaires pour un investissement en SCPI. Leur vision n'est pas indépendante. En effet, toutes les grandes banques (BNP, Société Générale, Crédit agricole…) possèdent une filiale dans l'immobilier professionnel qui gère une ou plusieurs SCPI. Et bien sûr, les conseillers de ces banques vont très largement inciter l'investisseur à placer ses capitaux dans les SCPI du groupe bancaire. Notamment en proposant des réductions sur les frais de souscription ou  un taux d'emprunt plus faible si l'acquisition se fait à crédit, etc. Les  cabinets en gestion de patrimoine sont eux indépendants ! Et leurs conseils le sont aussi. Ils n'ont pas d'intérêts à proposer une SCPI plutôt qu'une autre. Les banques, elles, en ont ! Cela est clairement dommageable pour le futur investisseur… Si encore, les SCPI proposées par les banques seraient les plus performantes du marché, il n'y aurait pas de réflexion à faire. Mais en l'état actuel des choses… Les résultats affichés sont relativement discutables…

Voilà donc la principale et décisive différence qu'il existe entre une banque et un cabinet de gestion indépendant.

Vous savez maintenant ce qu'il vous reste à faire pour intelligemment placer votre argent dans la « pierre papier » !

Nicolas Le Febvre