Comment fonctionne l'outil de simulation PRECONYS pour investir en SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont une option très intéressante pour diversifier son patrimoine. Avec des rendements très attractifs, cet investissement est peu connu des contribuables contrairement à l’investissement dans l’immobilier classique.

Pour aider les épargnant à comprendre le mécanisme des SCPI, plusieurs outils sont mis en place et parmi eux: PRECONYS.

Qu’est ce que PRECONYS?

Preconys est une société partenaire d'Euodia. Il s'agit d'une société par actions simplifiée, active depuis 2 ans. Preconys est un site de simulattion de projets financiers. La plateforme invite les contribuables à enregistrer toutes les informations sur leurs liquidités, leurs biens immobiliers etc, afin d’avoir une visibilité globale de leur patrimoine.

Trois grands points définissent PRECONYS :

• L'alliance d'une technologie de pointe et d'une équipe d’experts disponible,
• Des outils et simulateurs spécifiquement conçus pour optimiser votre situation financière et patrimoniale,
• Une plateforme  globale totalement gratuite et transparente pour suivre en temps réel vos placements.

Afin de parvenir à une simulation de l’investissement espéré, Preconys pose dans un premier temps des questions pour connaître au mieux le profil patrimonial et la situation particulière du client. Cette étape constitue l’audit patrimonial. Dans un second temps, on parle de stratégie patrimoniale, au cours de laquelle les préconisations les plus adaptées au profil du client sont proposées. La stratégie patrimoniale établie correspond aux objectifs et aux profils personnels des utilisateurs.

Enfin, l’utilisateur peut avoir une vision à 360° de son patrimoine, un seul et unique tableau de bord pour suivre son épargne, ses placements et investissements. Preconys réunit l’ensemble de ses données patrimoniales.

Comment fonctionne l’outil de simulation pour investir en SCPI ?

Pour effectuer une simulation d'investissement en SCPI, de nombreux paramètres sont à prendre en compe: le rapport locatif, les frais de sortie, la situation fiscale de l'investisseur, l'hypothèse de revalorisation de la valeur des parts, l'hypothèse de revalorisation des loyers, le pourcentage d'apport en cash et à crédit, les conditions d'emprunt...

Certains points doivent être expliqués avant d’éclairer le contribuable sur le fonctionnement de l’outil de simulation. Qu’entendons-nous par revalorisation foncière ? revalorisation locative ? rapport locatif ? Et frais de retrait ?

• Revalorisation foncière

Sur le long terme, la valeur des biens immobilier à toujours été en progression (malgré des période de crises). C’est donc une source de gain potentiel sur tout investissement immobilier.

La valeur du prix d’une part de SCPI évolue en fonction de la valeur de reconstitution de cette SCPI. La valeur de reconstitution dépend de la valeur réelle du marché des biens.

• Revalorisation locative

La valeur locative d'un bien immobilier correspond au revenu que le propriétaire peut retirer de la location du bien.Elle est basée sur le loyer perçu par le propriétaire du bien .

On détermine cette valeur par la situation géographique et la catégorie du bien (bâti, non bâti, local commercial, logement...). Elle évolue en fonction des travaux effectués et du prix du marché. La revalorisation locative revient à réévaluer ses loyers.

• Rapport locatif 

Rapport locatif est un terme qui s’apparente au rendement locatif et à la rentabilité locative. La rentabilité locative mesure la performance d’un investissement locatif, sa formule de calcul est assez simple, et permet d'obtenir rapidement un rendement locatif brut : Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d'acquisition du bien.

Le rendement locatif est le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du logement par rapport aux prix d’achat et de revient du bien concerné (ici les parts de SCPI). Il s’exprime généralement en pourcentage et se calcule sur une base annuelle.

• Frais de retrait

Les frais de retrait sont l’équivalent de frais de notaire dans de l’immobilier classique. Ils sont compris entre 7,5 et 12 % selon les SCPI. La moyenne du marché est de 10 %, ce qui est l’hypothèse suggéré dans le simulateur.

La solution de financement

Les deux premières questions fondamentales sont:

• Quel montant souhaitez-vous investir ?
• Comment souhaitez vous investir ? Entièrement à crédit ou en cash, ou un combiné des deux?

Si vous choisissez un financement à crédit, le simulateur SCPI vous demandera la durée d’emprunt ainsi que le taux. Le crédit est un outil qui permet d’investir même par manque de liquidités. On parle souvent de l’effet de levier du crédit qui permet de s’enrichir plus vite. Le montant du crédit est à définir en amont en fonction du taux crédit, des mensualités qui en découleront ainsi que de la durée du crédit. Il est généralement recommandé de prendre le crédit le plus long possible pour diminuer les mensualités afin de limiter l’impact du crédit. Les taux bas rendent actuellement les investissements à crédit particulièrement attractifs.

Le simulateur SCPI vous proposera par défaut des hypothèses de revalorisation et de rendement, que vous pouvez modifier à votre convenance.

La simulation peut donc être réalisée en quelques étapes très simples, en cas de difficulté, des conseillers en ligne sont à votre disposition pour toute question via le chat.

Vos évolutions professionnelles et personnelles sont également des facteurs à prendre en compte dans le cadre d'un investissement en SCPI. En effet : un mariage, des enfants, une expatriation sont des moments marquants car ils ont un impact dans le financièrement du projet. Ils doivent donc être pris en compte dans un projet d’investissement. Echanger avec un de nos conseillers permet de prendre en compte ses éléments.

Un facteur important en SCPI est la fiscalité. Selon la SCPI que vous choisirez, il faut savoir que certaines ont des fiscalités différentes. En effet, certaines ont un parc immobilier réparti sur plusieurs régions/ pays. Ainsi, si une  SCPI a un parc immobilier composé de biens situés en Allemagne, les revenus fonciers dégagés par cette SCPI seront calculsé selon la convention fiscale franco-allemande. Il est donc parfois plus intéressant de se diriger vers lesSCPI européennes dont les parc immobiliers sont répartis sur plusieurs pays, ce qui les rend fiscalement plus intéressantes.

A la fin de la simulation SCPI, vous obtiendrez une allocation de SCPI qui correspond au mieux à votre situation fiscale, patrimoniale et à vos projets et objectifs personnels.

Une proposition est faite au client : laisser ses coordonnées pour être contacté(e) directement par un conseiller qui pourra l'accompagner dans son/ses projet(s), le guider sur le choix de la ou des SCPI les mieux adaptées. C’est un appel à titre gracieux qui n’engage pas le client.