Comment financer des parts de SCPI dont le patrimoine est détenu à l'étranger ?

Nous avons vu dans notre article précédent l’intérêt d’investir dans une SCPI diversifiée géographiquement à l’international. Se pose naturellement la question du financement d’un tel placement. L’investissement le plus simple reste l’achat direct de parts en cash ou via un contrat d’assurance vie, mais peut-on financer ce placement par un crédit? Il faut garder à l’esprit qu’il s’agit ici d’un cas particulier, car les investissements immobiliers à l’étranger ne peuvent à priori pas être financés par un crédit immobilier classique. Regardons ensemble chaque cas de figure et comment aborder ces montages de manière optimale.

Financer son investissement par un crédit

Les établissements bancaires classique sont récalcitrants à l’idée de financer l’achat de parts de SCPI, à moins que ces fonds soient gérés en interne. Dans certaines banques, c’est une condition sinequanone, comme par exemple HSBC ou BNP Paribas. Ces placement “maison” ne sont pourtant souvent pas les plus rentables et performants.

Cependant, et fort heureusement, il existe des établissements comme le Crédit Foncier, la Caisse d’épargne ou le Crédit du Nord pour ne citer qu’eux, qui acceptent de financer l’achat de parts de SCPI qui ne soient pas dans leur catalogue interne. Comme pour tout type de crédit, il faut présenter un dossier sérieux et réaliste au vu du niveau de revenu et de la capacité d’endettement. Pour garantir le crédit, ces banques demandent généralement une hypothèque, un nantissement et/ou la caution d’un organisme spécialisé comme le Crédit Logement ou la SACCEF.

Enfin, la plupart des établissement vont exiger, en plus des garanties, la domiciliation d’un flux d’épargne sur un compte courant ou un placement interne.

Comme pour un crédit immobilier, il est possible de renégocier le taux d’intérêt du prêt en cours de remboursement, spécialement si les taux ont fortement baissés depuis la souscription.

La fourchette du montant des crédits est généralement comprise entre 50 000 et 300 000 €.

Enfin, les taux sont généralement de 0,2 à 0,3% supérieurs à ceux d’un crédit immobilier classique. A ce titre, nous mettons à votre disposition gratuitement ce comparateur de taux de crédit : http://www.financezmoi.net/simulateur.html .

Crédit classique ou crédit “in fine”

Il existe deux types de crédit, chacun présentant leurs avantages et inconvénients

1 - Crédit in fine :

Le crédit immobilier en « in fine » a la particularité de voir le capital remboursé par le client à la fin du prêt (in fine). Les mensualités ne servant qu'à payer les intérêts. Le crédit in fine s'oppose au crédit amortissable où chaque mensualité est composée de capital et d'intérêts.

Principale avantage de ce type de crédit est que les mensualités sont moins élevées, et donc les loyers couvrent l'intégralité de la mensualité.

Pour le remboursement du capital à terme du crédit, il est fréquemment demandé au client de souscrire un contrat d'assurance vie (environ 30% du montant investi à placer en assurance vie ou moins mais en mettant en place un versement périodique programmé). En effet, la banque a besoin d'une garantie complémentaire permettant de s'assurer le remboursement de la dette en une fois à l'échéance. Ce type de crédit est recommandé aux personnes qui remplissent deux conditions:

• La première est d'être dans une tranche marginale d'imposition élevée.

• La seconde est de disposer d'un capital à placer en assurance vie d'au moins 30% du montant emprunté.

Avertissement : réaliser une opération d'investissement en parts de SCPI à crédit est un engagement sur du long terme pouvant déboucher sur des pertes significatives si le montage n'est pas en adéquation avec votre situation patrimoniale.

2 - Crédit classique ou amortissable :

Il s’agit du mode de crédit immobilier le plus courant,, les échéances de remboursement comportent du capital et des intérêts, ces derniers étant calculés sur le montant du capital restant dû.

Le crédit amortissable permet de financer l'acquisition sans apport et avec un faible effort d'épargne. En effet, les revenus générés par la SCPI permettent de couvrir une grande partie de la mensualité de crédit. Ce type de crédit est recommandé dans la majorité des cas.

Faire financer ses parts de SCPI par un crédit est une opération complexe mais réalisable. Avec des taux de crédit historiquement bas et les rendements aux alentours de 5% en moyenne pour les SCPI, l’opération est rentable depuis mi 2012.

De nombreux paramètres rentrent dans l'étude de ce type d'investissement (capacité d'emprunt, évolution patrimoniale, structure du crédit, clause du crédit, assurance emprunteur...), il est donc vivement recommandé de se faire assister par un conseiller en investissement financier enregistré auprès de l'AMF spécialiste de ce type de montage comme les consultants d'Euodia Finance (www.euodia.fr) .