Comment faire une simulation précise avant d'investir dans une SCPI ?

Qu’est-ce qu’une SCPI?

Investir dans la pierre est une bonne manière de diversifier son patrimoine mais tout le monde ne peut pas se permettre les investissements lourds que représentent l’achat d’une maison ou d’un appartement. La SCPI est donc une alternative qui permet d’acheter des partis de plusieurs immeubles. La SCPI est un placement de long terme dont la durée recommandée est d’au moins 8 ans. Le ticket d’entrée est beaucoup plus accessible que dans la pierre physique et il n’est pas obligatoire d’avoir des centaines de milliers d’euros pour pouvoir se lancer. L’épargne collectée pas les investisseurs est confiée à une société de gestion qui s’occupe d’acheter les immeubles, effectuer les travaux, gérer les eventuels impayés et de revendre les immeubles. Il faut garder à l’esprit que comme dans tous les placements les montants investis et les revenus percus ne sont pas garantis, bien que ce type de placement soit relativement fiable.

En revanche les risques liés aux locataires sont très faibles. En effet, une SCPI gère plusieurs immeubles, les risques sont donc mutualisés.

Les loyers sont percus de manière trimestriel et les investisseurs recoivent également un bulletin d’information tous les trois mois.

Les parts de SCPI peuvent etre détenus dans un contrat d’assurance vie ou en direct et peuvent également etre achetés a crédit.

Comment effectuer une simulation précise avant d’investir en SCPI ?

Tout d’abord, il est important d’avoir en tête que la simulation est l’aboutissement d’un travail de reflexion en amont. Une fois que l’on arrive à l’étape de la simulation l’investisseur doit déjà avoir une idée bien précise de ses objectifs patrimoniaux et de ses objectifs d’investissement. Il ne doit pas investir pour le plaisir d’investir mais bel et bien pour suivre une logique patrimoniale bien definie qui lui permettra d’atteindre ses objectifs. Une fois que ces objectifs sont definis et qu’une strategie est mise en place il peut alors se pencher sur la simulation pour analyser quels sont les meilleurs moyens pour lui d’investir. L’achat de parts de SCPI en cash ou a crédit, l’achat d’usufruit d’SCPI ou de la nu-propriété, les mensualités, le taux du crédit si crédit il y a etc… sont autant de facteurs qu’il faut prendre en compte pour rendre l’investissement le moins douloureux et surtout le plus rentable possible.

Il est important d’avoir en tête la solution de financement. Crédit ou liquidités? Tout cela doit être défini en amont en fonction des liquidités disponible ou non et en fonction d’un éventuel effort d’épargne (ou reste à vivre) que l’on pourrait allouer à un crédit. L’effort d’épargne est ce qu’il reste à un particulier sur son compte bancaire à la fin du mois après toutes les dépenses. Il s’agit du montant qu’il pourrait mettre dans un crédit sans pour autant le mettre en difficulté. On parle d’un montant indolore. 

Le crédit est un outil formidable qui permet d’investir même par manque de liquidités. On parle souvent de l’effet de levier du crédit qui permet de s’enrichir plus vite. Le montant du crédit est à definir en amont en fonction du taux crédit, des mensualités qui en découleront ainsi que de la durée du crédit. Il est généralement recommandé de prendre le crédit le plus long possible pour diminuer les mensualités et ainsi limiter l’impact du crédit sur le train de vie.

De plus, il est très important de bien choisir son crédit. Les taux peuvent parfois être très variable d’un établissement bancaire à un autre et il en resulte un rendement qui sera nettement different si l’on prend en compte le remboursement des intérêts. Il faut donc être patient et prendre le temps de choisir l’établissement qui nous accompagnera dans cette démarche.

Les projets professionels et personnels sont également des facteurs à prendre en compte dans le cadre d’une simulation. En effet, un mariage, des enfants, une expatriation sont des moments marquants car ils peuvent peser très lourds financièrement et doivent être considérés en compte dans un projet d’investissement. Le but étant d’anticiper au maximum les dépenses d’argent pour que l’investissement soit le plus indolore possible et qu’il n’empêche pas l’investisseur d’avoir des projets en parallèle.

La fiscalité des SCPI est un facteur a prendre en compte également. Selon la SCPI que vous choisirez, il faut savoir que certaines ont des fiscalités differentes. En effet, certaines ont un parc immobilier réparti sur plusieurs régions/ pays. Prenons l’exemple d’une SCPI dont le parc immobilier est composé a 60% en Allemagne et a 40% en France. 60% des revenus fonciers degagés par cette SCPI seront donc calculé sur la fiscalité allemande. Il est donc parfois plus intéressant de se diriger vers les SCPI européennes dont les parc immobiliers sont répartis sur plusieurs pays et sont fiscalement plus intéressantes. 

En résumé il faut être attentif à l’impact fiscal que représentera des revenus supplementaires degagés par les loyers d’une SCPI.

Toutes ces informations sont à prendre en compte dans le but de réaliser le placement qui saura le mieux combiner rendement et risques. Le but étant d’avoir le meilleur rendement avec le plus faible risque sans que le train de vie quotidien ne soit impacté par des mensualités trop lourdes.

Il est fortement conseillé de mettre en place une strategie patrimoniale et une stratégie de placement en étant accompagné d’un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier saura vous proposer les meilleurs SCPI car ces dernières ne se valent pas toute. Effectivement, leur parc immobilier n’est pas localisé dans les même zones geographiques et sont donc fiscalement différentes. De plus, elles n’ont pas le même rendement et peuvent évoluer différement au fil des années. La qualité des locaux qu’elles proposent ne sont pas les mêmes et certaines sont donc mieux évalués que d’autres. Enfin, le prix des parts de SCPI peut également être revalorisé à la hausse comme à la baisse. C’est aussi à un conseiller de vous aiguiller en fonction de cela et il doit également vous conseiller sur le montant investir ainsi que le bon moment d’investir  pour optimiser votre placement.