Comment défiscaliser avec des parts de SCPI ?

Chaque contribuable français sort d’une fin de deuxième trimestre fastidieuse avec la déclaration des revenus et surtout une période où l’on se dit que plus jamais on ne payera autant d’impôts, surtout pour ceux qui ont vu leurs impôts augmenter. Alors comment y remédier, comment défiscaliser, comment investir tout en réduisant son effort fiscal ? On a entendu parlé des FIP, des FCPI, des Sofica mais le risque à la fin est de ne pas retrouver son capital ; les investissements Malraux, mais ces derniers sont très onéreux, lourds en gestion et surtout visent un montant d’imposition important… Existe t’il donc un investissement flexible, sans gestion, qui permettrait de réduire son impôts ? Si seulement les SCPI permettaient de défiscaliser… c’est le cas avec les SCPI Fiscales.

Fonctionnement des SCPI dans son sens global

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des parts de parcs immobiliers allant de quelques millions d’euros à plusieurs milliards. Le mécanisme n’est pas récent puisqu’il date des années 60 et s’est développé jusqu’à aujourd’hui avec plus de 190 SCPI et réglementé via l’AMF (autorité des marchés financiers). Son mécanisme est assez simple en soi, car au lieu de détenir l’intégralité d’un bien immobilier, nous allons détenir avec d’autres associés une part de ce dernier et allons en tirer les fruits. S’il s’agit d’immobilier de rendement alors nous toucherons le rendement de notre cote part ; si il s’agit d’immobilier défiscalisant, alors la partie de défiscalisation qui nous revient.

Étant donné la taille du véhicule, une personne seule n’aurait pas la capacité de la gérer elle-même, c’est pour cela qu’il y a pour chaque SCPI une société de gestion, une « super agence immobilière » qui se charge de l’acquisition des biens, de leurs mise en location, de la gestion, des travaux et de la revente le cas échéant…

Sa non gestion par les associés, sa flexibilité par l’achat sous forme de part, sa simplicité d’investissement par le fait de ne pas avoir de notaire, et le plus important sa mutualisation du risque qui est l’essence même de ce placement en font un placement phare des épargnants français avec une accélération ces dernières années à plus de 8,5 milliards d’euros en 2019.

Revenons sur la mutualisation qui est le cœur même de ce placement. Que nous parlions de SCPI de rendement avec de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, EHPAD, résidence étudiante, résidence sénior, logistique, hôtels…) ou de SCPI fiscale, la mutualisation est la première règle en gestion de patrimoine, alors utiliser des leviers d’investissement déjà diversifier de fait que augmenter le bon équilibre du patrimoine.

Même si les SCPI très intéressantes sur de nombreux points, et comme chaque placement, il y a des points négatifs.

• Leurs durées de détention sont comprises entre 8 et 17 ans, plus souples pour les SCPI de rendements, contraintes pour les SCPI fiscales, dû soit à la loi fiscale derrière la SCPI, soit aux frais inhérents à ces dernières.
• La fiscalité n’est pas en reste, il s’agit d’immobilier et il ne va s’en dire que l’Etat ne fait aucun cadeau à ce secteur avec une fiscalité sur les revenus fonciers à hauteur de la Tranche Marginale d’Imposition + CSG/CRDS, et oui même sur les SCPI fiscales car il ne faut pas oublier que si c’est dernières vont vous permettre de défiscaliser, elle générent une réduction/déduction, elle génèreront tout de même un peu de revenu foncier.
• Enfin le crédit. Il est faisable de financer des SCPI à crédit, mais pas sans difficultés si on veut être libre de choisir ses SCPI. Il faudra souvent passer par un courtier spécialisé, se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine et probablement faire des concessions au niveau de la banque (change de banque, changement de domiciliation des revenus, apport en cash dans la banque ou dans les SCPI financés…).

Maintenant que nous avons fait un point global sur le fonctionnement de ces dernières, attardons nous aujorud’hui que 50% des SCPI, les SCPI fiscales.

Les SCPI fiscales

Elles sont de plusieurs types, et ne vous serons pas inconnu : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI déficit foncier… Comme les SCPI de rendement, les SCPi fiscales représentent un parc immobilier composé d’immobilier du nom qu’elle porte.

La SCPI Pinel, probablement la plus connue se compose d’immobilier Pinel, et en fonction des SCPI, de l’immobilier réhabilité de centre ville éligible Pinel, ou de l’immobilier neuf (VEFA), plus classique, éligible Pinel. De la même manière nous obtiendrons de 2%/an de réduction d’impôts les 9 premières années puis 1% par an les 3 dernières. Il n’y a pas de passage chez le notaire (mais des frais inclus à la valeur de la part autour de 10%), la réduction d’impôts s’établit des l’année suivante de l’investissement), et aucune gestion n’est à prévoir, tant au niveau des locataires, de l’achat ou de la revente. Cependant, la durée sera moins souple que dans la loi Pinel (sur un bien propre) puisque c’est la société de gestion qui se charge de la revente et tant que cette dernière ne l’a pas fait, nous ne pouvons récupérer les fonds. Il faudra donc compter, 1 à 2 ans pour l’acquisitions (travaux) sur les biens, 12 ans de réduction fiscales et 1 à 2 ans pour la revente de ces derniers. La SCPI Pinel est donc un formidable outils pour celui qui veut défiscaliser sans avoir de gestion, ou alors qui ne veut pas mettre 200 000€ dans un bien avec les risques sous jacents, même si il est faisable de les faire à crédit et donc de faire 200 000€ de SCPI Pinel.

La SCPi Malraux fonctionnera sur le même principe, avec un parc immobilier de biens éligibles à la loi Malraux et donc nécessitant une cote part de travaux (dans le but de la conservation et restauration du patrimoine) à hauteur minimale de 65% générant 30% de réduction d’impôt avec un plafond de 100 000€ de travaux. Comme pour la loi Pinel, la loi Malraux stipule une durée de conservation de 9 ans mais les sociétés gérant les SCPI de ce type stipule une durée de 12 à 15 ans.

Enfin les SCPI déficit foncier, vous permettrons de déduire de vos revenus fonciers la cote part des travaux du parc immobilier de la SCPI déficit foncier et en plus déduire de votre revenu fiscal jusqu’à 10700€ par an, l’excédent étant reportable 10 ans.

En conclusion, les SCPI sont un très bon moyen de mutualiser son risque tout en n'ayant aucune gestion ni besoin de trésorerie, mais il faudra bien intégrer que les durées d’investissement peuvent être longues.