Collecte record des SCPI au 1er semestre 2019

L'investissement dans la pierre papier a le vent en poupe, sa collecte a connu une forte croissance sur le premier semestre de l'année 2019 par rapport à l'année précédente. Elle a collecté plus de 4 milliards d'euros sur les six premiers mois de l'année.

Par ailleurs, l’immobilier reste l’investissement qu’affectionne le plus les français. 67% affirment que l’immobilier est une valeur sûre sur le marché même si la majorité (55%) n’investit dedans uniquement pour son usage personnel, soit l’achat ou le changement de résidence principale.

Un dispositif ancien, encore trop méconnu
Les premières SCPI ont été mises en place pendant les années 70 au sein du groupe Perial. Son acronyme signifie Société Civile en Placement Immobilier. 

L'objectif principal était l'acquisition d'un parc immobilier locatif inaccessible à un particulier lambda du simple fait que les montants d'investissement étaient trop importants. Le principe est l’achat de parts en fonction de votre budget et la perception de revenus au prorata du montant détenu. 

De par son format originel (en capital fixe), l’acquisition de parts de SCPI pouvait sembler compliqué. En effet, on était soumis au marché secondaire et la valorisation de part n’était pas certaine : c’était un jeu entre l’offre et la demande.

Aujourd’hui, le fonctionnement des SCPI à capital variable redonne tout son attrait au placement en SCPI. Il est facile de souscrire au travers d’un simple bulletin de souscription et le prix de part est entièrement corrélé au prix du parc immobilier et fortement contrôlé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Cela rassure d’autant plus les investisseurs, aussi bien particuliers que professionnels.

Un environnement favorable

A ce jour, le taux de rendement des SCPI est de l'ordre de 4,5% annualisé. Évidemment, certaines ont des taux supérieurs et d’autres des taux nettement inférieurs. Il est important de prendre en compte votre situation fiscale afin d’appréhender le montant net de loyer que vous percevrez. 

Face au taux du fonds en euros qui est en baisse continue et s’approche de plus en plus d’un rendement nul, le dispositif SCPI attire de plus en plus les investisseurs à la recherche d'un rendement sécurisé. 

De plus, les marchés financiers pouvant être régulièrement secoués et notamment sur le dernier semestre de l’année 2018, les épargnants sont d’autant plus à la recherche de solutions moins volatiles. Par exemple, l’année dernière, le CAC 40 a connu une performance de -11%.

Par ailleurs l’absence de visibilité concernant la retraite qui sera perçue redonne de l’éclat à ce véhicule d’investissement. L’objectif d’un placement immobilier est avant tout l’obtention d’un complément de revenus immédiat ou bien différé dans le temps (investissement en nue-propriété par exemple).

De ce fait, en ce début d’année les SCPI apparaissent comme une valeur refuge : un placement sécurisé (mais dont le capital n’est pas garanti) et avec un rendement attractif.  Son couple rendement / risque est d’autant plus séduisant.

La SCPI dispose d’un double rendement : les revenus perçus et la revalorisation foncière du parc immobilier locatif. De ce fait, le rendement annualisé peut atteindre les 5,5% en moyenne.

Le ralentissement économique dans le monde depuis 2018 a entraîné une forte baisse des taux d’intérêt et peu de perspectives de les voir revenir à la hausse sur le court terme au sein du territoire européen. Le placement en SCPI n’en est que plus intéressant.

Un classement des SCPI en terme de collecte

En tête de collecte se trouvent les SCPI disponibles au sein des contrats d’assurance-vie. En effet, les épargnants peuvent réaliser simple arbitrage de leur épargne et non pas effectuer un rachat qui se retrouvera taxé.

Dans ces SCPI, nous pouvons voir : les SCPI du groupe Primonial telles que Primovie, Primopierre pour un montant de collecte de plus de 360 millions d’euros, mais aussi Rivoli Avenir Patrimoine, Épargne Foncière et PFO2 qui sont des SCPI présentent sur le marché depuis un certain nombre d’années. 

La suivante, Corum Origin, a connu une forte collecte au cours du premier semestre de l’année du simple fait de son exposition sur le marché européen, mais aussi grâce à l’augmentation de son prix de part. Le marché européen attire de plus en plus les investisseurs à la recherche d’un maîtrise de la fiscalité. 

L’imposition des particuliers, étant particulièrement un sujet d’actualité,  devient un des vecteurs principaux des conseils dans les investissements. L’optimisation de celle-ci permet la perception de rendements plus attractifs que ses concurrentes.

Un marché locatif dynamique

Les sociétés de gestion de SCPI ont réalisé de nombreuses acquisitions au cours du premier semestre de l’année. Comparé au second trimestre de l’année 2018, l’année 2019 a vu son volume d’acquisition exploser de 88%, pour un montant supérieur à 2 milliards d’euros. De ce fait, le rendement locatif des investissements réalisés se situe au delà des 6% et la taux d’occupation financier est passé au dessus de la barre des 90%.

La majorité des acquisitions se sont effectuées sur le marché des bureaux pour près de 67% puis sur les commerces à hauteur de 12%.

Au cours du second trimestre de l’année 2019, les investissement sur les marchés étrangers ont eu d’autant plus d’intérêt face à un marché français qui commence à perdre son attractivité (prix de l’immobilier qui flambe fortement et surtout dans la région Paris / Ile de France) : 27% contre 21%.

Opportunités d’investissement

Nous vous recommandons de vous faire accompagner d’un professionnel indépendant afin de déterminer la pertinence d’un tel investissement au sein de votre patrimoine ou bien pour la sélection des SCPI qui composeront votre portefeuille. A ce jour, plus de 180 SCPI existent sur le marché, il est donc important de les choisir de manière minutieuse pour que l’opération reste perenne dans le temps. Il est indispensable qu’elles soient agréées AMF.

La SCPI apparaît comme un excellent outil pour diversifier son patrimoine tant par la typologie des biens professionnels (locaux commerciaux, bureaux, commerces, EHPAD, etc) mais aussi par leur localisation géographique : en France (Ile de France, province, Paris) ou bien à l’étranger (zone européenne, zone hors euro).  L’objectif principal de cette diversification est de ne pas mettre tous les œufs dans le même panier.