Choisir entre SCPI et LMNP

Plusieurs facteurs démontrent que les Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sont de plus en plus demandées par les Français pour investir. En effet, la flambée des prix de l’immobilier classique pousse aujourd’hui les particuliers à se tourner vers d’autres investissements que la Location Meublée Non Professionnel. La Location Meublée Non Professionnel - ou LMNP - correspond au statut d’un propriétaire qui autorise un bail sur son bien immobilier en location meublée et hors de son activité professionnelle principale. Autrement dit, alors que le placement le plus pratiqué était d’acheter un logement pour le mettre en location sous le statut LMNP, la hausse des prix a rendu un tel investissement de moins en moins rentable. Cela laisse la porte ouverte aux SCPI qui, toujours plus sollicitées, atteignent chaque année des collectes records

Les SCPI suscitent un tel intérêt parce que :

• Elles offrent la possibilité d’obtenir des revenus complémentaires,
• Elles représentent le parfait tremplin pour commencer la création d’un patrimoine immobilier.

Toutefois, la LMNP ne perd pas pour autant son intérêt, notamment sur le plan fiscal.

SCPI ? LMNP ? Entre les deux votre cœur balance ? Pas de panique, voici notre comparatif sur ces deux types d’investissements aux avantages nombreux, mais ô combien différents.

Le prix d’acquisition

Si vous penchez pour la LMNP, sachez que dans l’immobilier classique, le prix est déterminé par plusieurs éléments tels que la superficie, l’emplacement, les différents frais d’acquisition, etc. Ainsi chaque bien immobilier à son propre prix. Cela peut constituer un coût assez important pour un bien immobilier dont l’unique fonction est de rapporter des revenus complémentaires.

Bien sûr, les investissements dans diverses résidences telles que les résidences d’affaires restent possibles. Pour rappel, les résidences d’affaires sont des biens immobiliers meublés. Elles offrent beaucoup d’avantages dont notamment la disposition d’un bien en gestion locative avec un régime fiscal intéressant. Cet investissement permet également de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Afin d’investir au mieux dans les résidences affaires il faut, tout d’abord, savoir que les résidences affaires sont des résidences de service destinées à des professionnels. Les résidences d’affaires ont comme objectif d’offrir un séjour sous le signe du travail mais dans le confort d’un appartement neuf. Les grandes agglomérations, souvent proches des aéroports ou des gares, bénéficient généralement de ce type de résidences dû notamment à l’activité économique. Ce type de résidence permet de constituer un produit attractif pour l’investissement. Cet investissement reste malgré tout moins onéreux qu’un investissement en immobilier classique.

A titre comparatif, l’investissement en SCPI est réalisable à partir de quelques milliers d’euros. De plus, la localisation - un élément majeur dans le choix d’un bien immobilier - a nettement moins d'importance dans les SCPI puisque le parc immobilier se compose principalement d’actifs professionnels.

Le risque 

Il est important de préciser que l’investissement immobilier n’apporte aucune garantie en capital. Or chaque année, le nombre de transactions n’a fait qu’augmenter et cela malgré la situation sanitaire qui a ralenti la croissance. L’immobilier a néanmoins bien résisté et les prix n’ont pas chuté.

La particularité de la SCPI est qu’il y a plusieurs actifs détenus et gérés par une société de gestion, donc une multitude de biens répartis, que cela soit géographiquement ou en termes de bien. L’immobilier classique, lui, ne dépend que du seul marché de l’immobilier avec ses différents aléas.

La liquidité

Il n’existe que deux types de SCPI : la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable.

SCPI à capital fixe

Avec la SCPI à capital fixe, le capital fixé à l'origine dans les statuts ne peut pas varier en permanence. La création de nouvelles parts se fait donc par augmentations de capital successives. Lors d'une augmentation de capital de la SCPI, les parts nouvellement créées peuvent être librement acquises sur le marché primaire à un prix fixé par la société de gestion. En dehors de ces augmentations de capital, si un acheteur veut souscrire des parts, il doit trouver des vendeurs sur le marché secondaire à un prix d'exécution.

SCPI à capital variable

Dans une SCPI à capital variable, le montant du capital statutaire est plafonné. Ce capital est susceptible d'augmenter à la suite d'une décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire. Tant que le plafond n'est pas atteint, toute personne peut devenir associée au prix de souscription défini par la société de gestion. Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment sur le marché primaire à la valeur de retrait. Ces parts seront compensées par l'émission de nouvelles parts. Le prix de souscription est déterminé par la société de gestion dans la limite de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Si l'émission de nouvelles parts ne parvient pas à compenser les reventes de parts, un fonds de remboursement est mis en place par la SCPI et, à défaut, les actifs sont revendus.

A l’inverse, pour l’immobilier classique, la durée de vente peut s’avérer beaucoup plus longue. Celle-ci dépend d’un certain nombre de paramètres plus ou moins incertains.

La rentabilité

Pour certains, il est encore possible de trouver des biens avec un rendement supérieur à 5%. Cela reste probable dans des petites villes ou des villes de taille moyenne. Sinon, il faut compter entre 4 et 5% de rentabilité pour l’immobilier classique ou en LMNP.

Pour les SCPI, le taux de rendement est d’environ 4,5%, mais il augmente chaque année. La SCPI se rapproche de plus en plus du rendement de l’immobilier classique, ainsi la question se pose au vu de la situation économique et sanitaire.

La fiscalité

Tout comme les loyers perçus d’un bien immobilier locatif, les revenus des SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu locatif, redistribué aux associés proportionnellement à leur investissement, est soumis au régime au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Mais il faut souligner que les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers lorsque la souscription est faite à crédit. Il est également possible d’opter pour le régime micro-foncier et ainsi bénéficier d’un abattement de 30% sous réserve que le cumul des revenus fonciers annuels ne dépasse pas 15 000€. La fiscalité des SCPI peut être onéreuse puisqu'elle est soumise à l’IR et aux prélèvements sociaux.

La fiscalité de l’immobilier classique est assez différente, plus particulièrement en LMNP car cela relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel, bénéficiant ainsi d’un abattement de 50% sur les loyers perçus.

Pour le régime réel, il est possible de déduire les charges d’exploitation mais également de les amortir de façon comptable.