Bulle immobilière : y-a-t-il un risque dans les grandes capitales?

Nous vivons une époque où l’immobilier a le vent en poupe et reste une valeur sûre d’investissement à travers le monde. Mais cette flambée du marché que nous pouvons observer depuis plus de 40 ans n’est pas sans risque d’éclatement de bulle spéculative, comme nous l’a appris par exemple la crise des subprimes en 2008.

Qu’en est-il aujourd’hui, près de 10 ans plus tard?

Le marché immobilier Parisien

À Paris, comme à San Francisco, Los Angeles, Zurich, Francfort, Tokyo et Genève, le risque de bulle est moins présent, mais le marché immobilier reste surévalué, d'après l'indice mondial UBS. Dans la capitale française, les prix des logements ont quasiment triplé entre 1998 et 2011. Après une chute d'environ 10 % après la crise de 2008, la hausse a repris de plus belle au cours des deux dernières années, et le marché serait aujourd'hui de nouveau surévalué.

A Londres, le prix des logements est 45 % plus élevé qu'il y a cinq ans. La situation du marché immobilier y est « relativement incertaine en ce moment », note Matthias Holzhey, économiste chez UBS et l'un des auteurs du rapport, sur le site de Bloomberg . « Il existe des endroits plus attrayants pour investir en Europe, par exemple Francfort ou Milan ».

La situation est différente dans le marché de l’immobilier professionnel, qu’il s’agisse de bureaux, de commerces ou d’autres activités. L’économie est en bonne voie de reprise de croissance, même modeste, cela reste constant selon les experts.

Les zones les plus dynamiques sont l’Irlande, les Pays Bas ou l’Allemagne, cela s’explique par les politiques libérales menées par leurs gouvernement respectif. Les SCPI internationales l’ont bien intégrées et proposent justement des investissement dans ces zones économiques prometteuses et recherchées. Nous vous invitons à consulter nos articles au sujet de Corum et Corum XL, entre autres, pour vous en convaincre.

Paris reste quand à elle une capitale économique attrayante et concurrentielle sur le marché de l’immobilier de bureaux. Toutes les grandes firmes internationales disposent aujourd’hui d’un siège Européen à la Défense ou dans la petite couronne. Cette tendance n’est pas prête de s’inverser au vu des politique nationales actuelles, la priorité du gouvernement Macron étant de dynamiser et valoriser au maximum notre Capitale sur le plan international.

L’éclatement de la bulle est-elle inévitable?

Nous sommes toutefois en position de nous méfier d’une éventuelle seconde crise des subprimes, en particulier dans le domaine de l’immobilier résidentiel. À ce titre il faut rester vigilant sur les SCPI de logement. Heureusement, la plupart des SCPI se spécialisent dans les immeubles et locaux professionnels qui sont moins soumis en général à ce type de risques.

Ces types d’actifs restent très bien cotés, la demande restant très forte et l’offre très concurrentielle, ce qui limite grandement le risque de spéculation et in fine de bulle spéculative, tout du moins dans les grandes métropoles, aussi bien en France que dans le reste de l’Europe.

De plus en plus de sociétés de gestion proposent aujourd’hui des produits de placement qui n’hésitent plus à investir dans la zone Euro, chaque pays de l’union se faisant férocement concurrence pour attirer les grandes entreprises contre des avantages fiscaux ou d’autres natures.

Il serait hasardeux d’affirmer qu’une bulle spéculative sur l’immobilier professionnel n’existe pas cependant. Tout comme le résidentiel, le prix au mètre carré d’un bien professionnel est soumis aux tensions de l’offre et de la demande, donc forcément à une forme de spéculation. Cependant, à la différence des logements, ceux-ci sont généralement engagés sur des baux de long terme, entre quelques années et une décennie en moyenne, ce qui permet d’avoir une vision sur le long terme des rendements attendus. De plus, les risques d’impayés sont beaucoup plus faibles avec des sociétés, par rapport aux particuliers - même si on n’est jamais à l’abri d’un dépôt de bilan, cela reste quasi anecdotique quand les locataires sont des grandes firmes internationales comme c’est le cas des locaux commerciaux que possèdent les grandes sociétés immobilières comme les SCPI.

Gardez à l’esprit que le meilleur moyen de se prémunir de tout risques liés à une éventuelle bulle spéculative est d’investir dans des SCPI diversifiées. Seul une juste répartition de la typologie, mais aussi de la géographie des biens, surtout à l’international, peut être garante d’une stabilité de votre placement.

Il est parfois difficile de faire son choix parmis les très nombreuses SCPI disponibles sur le marché. Nos experts Euodia (www.euodia.fr) sont justement à votre disposition pour vous accompagner sans frais supplémentaires dans cette démarche délicate.