Est-ce le bon moment d'investir en immobilier?

Nous assistons actuellement à une baisse des prix du marché de l'immobilier, une première depuis 10 ans. Cette baisse est contrastée selon les régions et le type de bien. Bien que le marché ne subisse pas une baisse massive, nous assistons à une légère érosion des prix. La baisse des prix est modérée me direz-vous, mais en s'inscrivant à contre courant d'une décennie haussière, la situation est suffisamment spécifique pour être marquante : une diminution remarquée en Ile-de-France ainsi qu'à Paris selon l'enquête du groupe immobilier Century 21 avec respectivement -2,9% et -3,9%. Si la baisse des prix reste mesurée, le volume des biens échangés accuse lui une chute considérable et cela depuis plusieurs années. Cette combinaison de facteurs contribue à faire gonfler les stocks de biens en vente ce qui inverse le rapport de force et positionne ainsi l'acheteur au centre des négociations. En parallèle, les taux d'emprunts n'ont jamais été aussi faibles depuis plus de 10 ans. Face à cette convergence de facteurs, est-ce le bon moment d'investir en immobilier ?

Le marché de l'immobilier résidentiel reste déprimé

 Tout d'abord, La baisse des prix immobilier entamée ne relève pas d'un simple ajustement. Compte tenu des dernières décennies de hausse des prix sans corrélation avec les fondamentaux économiques et l'évolution du pouvoir d'achat des acquéreurs, il semblerait que le marché immobilier français soit au début d'une phase de correction qui demeure lente et graduelle. Les volumes de vente en cours de stabilisation à un niveau très faible nous indiquent que les transactions sur le marché immobilier sont en majorité, voire exclusivement, des transactions obligatoires (divorces, agrandissements de la famille, mutations…etc.) et que les investisseurs ont déserté le marché depuis un certain temps. La question n'est donc pas de savoir si 2014 sera ou non une année favorable à l'achat de votre résidence principale car cela correspond avant tout à un projet de vie, et qu'un marché favorable n'est jamais une condition suffisante pour devenir propriétaire.

La question à laquelle nous souhaitons réfléchir est le marché immobilier propose t-il actuellement des bonnes opportunités d'investissement? Quelles sont-elles ?

La location d'un bien en direct : quelques fondamentaux

Si la conjoncture semble être favorable à l'achat d'un bien pour le mettre en location, il n'en demeure pas moins que c'est un placement avec des contraintes. Les prix baissent et les taux d'emprunt sont au plancher, les stocks importants vous offrent un vaste choix de bien à acquérir, vous pensez que c'est le moment d'acheter un bien parce-que vous lisez régulièrement des articles dans la presse vous annonçant que c'est le meilleur moment ? Soyez vigilants avant de vous lancer avec précipitation en pensant faire une bonne affaire !

En effet, faire l'acquisition d'un bien immobilier en vue de le louer pour y réaliser un investissement reste une opération risquée qui peut se révéler périlleuse si vous ne maitrisez pas certains rouages et fondamentaux.

Indépendamment de la conjoncture, l'investissement immobilier en direct présente plusieurs risques qui peuvent impacter votre rendement voire votre capital et vous mettre dans une situation financière difficile notamment en cas d'achat à crédit.

En cas d'achat à crédit, le risque est de devoir assurer le remboursement de la mensualité dans son intégralité, alors que vous aviez justement investi pour rembourser votre acquisition en partie avec les loyers que vous alliez percevoir. Voici les principaux risques qui peuvent mettre à mal vos prévisions :

Un risque sur le locataire : changements fréquents de locataires (surtout si étudiants), vacances locatives entre 2 locataires, loyers impayés, dossiers falsifiés…etc.

Un risque sur votre bilan comptable, à savoir un risque d'entrée d'argent moindre que prévu comme nous venons de le voir mais aussi un risque de dépenses plus importantes qu'escomptées : en tant que propriétaire vous devez vous acquitter de la taxe foncière, des frais de copropriété (ascenseur, façade, toiture..). Mais également de l'entretien et du rafraichissement occasionnel de votre bien (électricité, plomberie, peintures, voire mobilier). Ajouter à cela, et je ne souhaite pas vous porter malchance mais il peut y avoir des dégradations supplémentaires en cas de locataires peu respectueux.

Un risque sur la valeur du bien, trop souvent oublié par les investisseurs, la valeur de votre bien peut diminuer dans des proportions qui peuvent être suffisamment importantes pour vous mettre dans une situation financière plus qu'inconfortable en cas de revente prématurée.

Afin de se prémunir de ces risques inhérents à l'immobilier locatif, une solution retient notre attention : investir en SCPI

Investir en SCPI, la meilleure solution pour vous et votre patrimoine

Avec des rendements nets avant impôts qui devraient encore dépasser 5% en 2014, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), investies dans les bureaux et commerces, elles restent un placement intéressant pour les particuliers désireux de miser sur la pierre.

Investir en SCPI consiste à acheter des parts de sociétés qui investissent dans de l'immobilier professionnel (mètres carrés de bureaux, murs de boutiques, entrepôts). Elles assurent la gestion locative du parc en trouvant des locataires, entretiennent et rénovent les biens, puis reversent à l'investisseur des loyers appelés dividendes nets de tous frais supplémentaires !

Une solution qui cumule les atouts puisque en plus d'offrir un rendement attrayant et une simplicité en terme de gestion, l'autre avantage des SCPI est de permettre d'investir dans la pierre avec un faible ticket d'entrée, puisque quelques milliers d'euros suffisent pour se constituer un patrimoine.

Placement rentable et sécurisé, l'investissement en SCPI traverse les cycles et les crises économique avec une déconcertante facilité en offrant des rendements stables et élevés ce qui en fait l'investissement le plus attractif du moment.

C'est finalement peut-être le bon moment d'investir pour vous !