Bilan SCPI 2021

Le marché des SCPI reprend du galon ! Fin 2021, la collecte a atteint 7,4 milliards d’euros, soit une hausse de 22% par rapport à 2020. Mieux, les chiffres affichent une meilleure distribution qu’en 2019… Autrement dit, ce placement retrouve les niveaux de performances qu’il connaissait avant la pandémie COVID-19. Voire même davantage ! 

Un taux de distribution à la hausse comparé aux années précédentes

Avec la crise sanitaire, la collecte des SCPI a connu une baisse significative, notamment lors du premier confinement au printemps 2020. 

Aujourd’hui, les dividendes redistribués repartent en hausse ! Malgré le passage du TDVM au Taux de Distribution par l’ASPIM - qui impacte légèrement la mesure des performances - la tendance parle d’elle-même : la majorité des SCPI ont vu leur taux de récupération des loyers revenir au niveau pré-COVID en 2021.

Selon l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), le rendement moyen des SCPI en 2021 s’élève à 4,45%, contre 4,18% en 2020 et 4,4% en 2019. 

Certaines mesures dûes à la pandémie ayant pris fin, les SCPI ont également retrouvé un taux d’occupation financier (TOF) équivalent aux valeurs d’avant crise.

Pourquoi cette résilience ? 

Si l’on reprend au commencement, la pandémie a généré une telle panique quant à ses possibles retombées que les Français ont priorisé la sécurité. Durant cette période d’instabilité économique, ils ont non seulement freiné leurs investissements, mais aussi épargné massivement. C’est pourquoi, en 2020, les ménages ont thésaurisé 110 milliards d’euros de surplus d’épargne. Une manne que beaucoup ont investi dans l’immobilier, un secteur qui a bien résisté à la crise. Et parmi ces investissements immobiliers, on retrouve… les SCPI !

De fait, sur les 10,7 milliards d’euros amassés par les fonds immobiliers non cotés en 2021, 7,4 milliards reviennent aux SCPI. Soit une collecte augmentant de 22% par rapport à 2020 et qui devance les SCI distribuées en assurance-vie (3,1 milliards) ainsi que les OPCI (0,2 milliards).

Les catégories SCPI les plus attractives

Les SCPI logistique, la plus forte augmentation

Nouvelle venue, la catégorie SCPI logistiques et locaux d’activité bénéficie pleinement de la pandémie. Les déplacements physiques étant limités ces deux dernières années - particulièrement lors du printemps 2020 - les secteurs logistiques et e-commerce connaissent aujourd’hui un fort développement. Les confinements successifs ayant accru l’attrait des Français pour le commerce en ligne,  le besoin d’entrepôts, dark-stores et autres locaux d’activités s’est fait sentir, plaçant les SCPI logistiques au premier rang avec un taux de distribution à 5,67%. Côté collecte, cette catégorie récolte 278,9 millions d’euros nets pour 2021, soit une variation de +205,8% par rapport à 2020.

À sa tête, on retrouve Activimmo, SCPI gérée par Alderan qui capitalise 327,7 millions d’euros au 31 décembre 2021.

Les SCPI santé en plein boom

Affichant +84,7% de collecte nette, les SCPI santé se situent au 2e rang des catégories SCPI les plus attractives en 2021. Avec 86% des Français qui considèrent la santé comme un enjeu prioritaire, ce secteur s’impose, de fait, en préoccupation constante. Une préoccupation que la pandémie a accentuée en révélant un besoin urgent d’infrastructures sanitaires. Le développement de cliniques, d’hôpitaux et d’EHPAD est désormais d’une importance capitale. Et cela d’autant plus que le premier accélérateur des problématiques démographiques reste le vieillissement de la population.

Ce vieillissement - qui conduit entre autres à l’augmentation constante du nombre d’EHPAD - a notamment propulsé la SCPI Primovie parmi les meilleures du marché. Gérée par Primonial REIM, cette même SCPI a vu sa capitalisation dépasser la barre des quatre milliards d’euros en 2021. 

Tous ces facteurs pris en compte placent donc les SCPI santé comme un investissement indispensable pour diversifier son patrimoine immobilier.

Les SCPI de commerce remontent la barre

Entre 2020 et 2021, les SCPI ont progressé de 25 à 30 points de base de leurs taux de distribution, mais il existe une disparité selon leur spécialisation. 

Si les SCPI de bureaux ont été plus ou moins épargnées par la baisse de distribution en 2020, passant de 4,28% à 4,04% de TDVM, les SCPI de commerces, elles, ont été plus impactées, leur TDVM chutant de 17%. 

Ces deux catégories de SCPI ont ainsi connu en 2021 des variations de rebond très différentes : d’un côté, les SCPI de bureaux ont distribué 4,25% à leurs associés en 2021, rattrapant presque leur niveau de 2019. Les SCPI de commerces, quant à elles, ont atteint 4,16% de taux de distribution (TD) en décembre dernier, recouvrant les deux tiers de la baisse encaissée en 2020. C’est donc un redressement spectaculaire pour une typologie de SCPI qui avait, il y a encore quelques mois, peu de visibilité sur ses perspectives locatives. Dans cette catégorie, on retrouve en tête du classement la SCPI Patrimmo Commerce. Gérée par la société Primonial REIM, elle capitalise 760,4 millions d’euros fin 2021.

Stratégie d’investissement des SCPI en 2021

En termes d’acquisitions, selon l’IEIF, les SCPI ont investi 7,8 milliards d’euros en 2021. Un montant moyen par rapport à 2020 (8,4 Md€) et surtout 2019 (9,2 Md€), mais plus élevé qu’en 2018 (6,2 Md€). Ce recul s’explique par le fait que les SCPI ont davantage investi que collecté l’année dernière, et s’inscrit dans un contexte plus général qui touche l’ensemble des investissements en France.

Les SCPI moins présentes à l’international

Malgré cette baisse, les SCPI ont investi jusqu’à 5,1 milliards d’euros en France l’année dernière. Soit une part de marché d’environ 19,2% sur l’ensemble des investissements en immobilier d’entreprise en France pour 2021. Ce chiffre montre une nette progression de la part relative des SCPI sur le marché français. Conséquence de cette montée en puissance : la présence des SCPI a baissé à l’international. En 2021, seuls 34,2% de leurs investissements comprennent des actifs situés hors de France… contre 40% en 2020.

Cette baisse d’acquisitions à l’étranger profite manifestement aux régions, où les SCPI ont augmenté leurs investissements de 7,4% par rapport à 2020. En Europe aussi, leurs préférences évoluent : ne représentant plus aujourd’hui que 28% des investissements des SCPI hors du sol français, l’Allemagne perd de son attrait… alors que sa part relative avait dépassé les 57% en 2017. A contrario, le Royaume-Uni capte davantage l’intérêt des SCPI, comme le montre Corum XL qui vient d'acquérir quatre maisons de retraite en Angleterre.

Répartition sectorielle : les bureaux laisseraient-ils la place aux EHPAD ?

Sur le plan sectoriel, l’évolution démographique et la pandémie poussent les SCPI à changer leur fusil d’épaule. Bien que les bureaux restent en haut du podium, leur part relative - qui s’élève à 58% en 2021 - est en baisse constante. 

Il en va de même pour le commerce : quand bien même les SCPI ont représenté 30% des investissements réalisés dans ce secteur pour 2021, leur part y diminue progressivement.

La catégorie santé et éducation, en revanche, monte en puissance : selon l’ASPIM, elle a drainé 17% des acquisitions des SCPI en 2021. Soit 10% de plus qu’en 2019 ! Ces classes d’actifs étant jugées plus résilientes, c’est tout naturellement qu’elles attirent les investisseurs : en décembre dernier, les SCPI incluses dans ce secteur ont trusté environ 25% de la collecte. Une évolution qu’illustre l’envolée des SCPI incluses dans ces secteurs qui, en décembre dernier, ont trusté environ 25% de la collecte. 

Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Comme tout investissement, la SCPI comporte un risque de perte en capital.