Bilan 2016 prometteur pour Cristal Rente

Cristal Rente est une SCPI atypique du gérant Inter Gestion. Sa typologie d’actifs vise en priorité les locaux commerciaux hébergeant de grandes enseignes de distribution qui forment le socle de consommation des ménages français. Quand à la répartition géographique, il s’agit principalement des zones commerciales en périphérie des principales agglomérations.

En s’adossant à la réputation et la stabilité de grandes enseignes de distribution, la SCPI a su garantir aux associés un rendement en constante progression, avec un taux de distribution qui s’élève à plus de 5% en 2016, bien au dessus de la moyenne.

3 types d’actifs principaux

Les 3 piliers du patrimoine de Cristal Rente se composent de locaux commerciaux de distribution alimentaire, de bricolage et de concessions automobiles. Ces trois catégories représentent une très large majorité avec plus de 80% en valeur vénale du patrimoine.

L’alimentation est sans surprise une activité régulière et non cyclique, garantissant une stabilité du cash flow, par extension des loyers garantis pour le gérant.

Mais il s’agit aussi, avec le bricolage, d’une activité économique très dynamique, générant un trafic croissant et sujet à une modernisation et restructuration constante, ce qui stimule l’immobilier et le valorise.

Concernant l’activité automobile, contrairement aux idées reçues, le marché des véhicules d’occasion est en progression de 1% et de 5% pour le neuf en 2016 par rapport à l’année précédente. Cette tendance semble se confirmer pour 2017, ce qui est positif pour Cristal Rente dont le patrimoine est composé de ce type d’actif à hauteur de 30%.

Ces 3 activités constituent, si on peut dire, le coeur de l’activité de la SCPI, lui permettant de garantir un revenu stable pour diversifier son activité et s’étendre géographiquement.

La stratégie de diversification

Comme dit l’adage, Cristal Rente n’a pas mis tous ses oeufs dans le même panier, les baux commerciaux de grande distribution ne sont pas l’unique topologie de biens acquis par le gérant. En effet, une proportion croissante des actifs sont de type résidence étudiante et établissement médicalisé pour personnes âgées.

Inter Gestion a su détecter assez tôt le potentiel de rendement que présente ces types d’établissements, à la croisée du logement social subventionné et d’un l'hôpital, le tout géré par un organisme spécialisé. D’autres SCPI, telles que Primovie de Primonial Reim, ont massivement investi dans les logements gérés et ont connu un engouement considérable des investisseurs. Même si la proportion de ce type de bien reste très faible, de l’ordre de 1,5% en valeur vénale, il n’est pas exclu que cette tendance se confirme et s’accentue à l’avenir.

Enfin, à l’inverse, investir dans des locaux de stockage demandant peu d’équipement, tels que les parkings ou les entrepôts constitue un investissement à faible risque opérationnel. Seul la situation géographique détermine la pérennité commerciale. Ce type de biens constitue plus de 12% du patrimoine fin 2016.

Dans tous les cas, nous constatons que Cristal Rente se diversifie dans des activités de consommation courante des ménages.

Cristal Rente a connu une des plus fulgurante progression de la collecte de l’histoire des SCPI, avec une augmentation de capital de 50% en 2016, faisant passer le capital souscrit de 23 M€ à 46M€. Cette progression est en adéquation avec les stratégies de développement d’Inter Gestion et d’un contexte favorable avec des taux d'intérêt d’emprunt historiquement bas.

Espérons que le gérant s’appuie sur ce succès pour déployer sa stratégie d’acquisition vers d’autres pays Européens, comme l’a annoncé le président d’Inter Gestion Gilbert Rodriguez dans le rapport annuel 2016, mais aussi dans sa stratégie de diversification d’activités.

Il est fort probable que ces résultats convainquant s’accompagnent d’une revalorisation du prix des parts imminente.