Baisse des prix de l'immobilier : n'est-ce pas plus intéressant d'investir en direct plutôt qu'en SCPI ?

La hausse des prix dans l'immobilier semble - au moins temporairement - bel et bien enrayée. La France aura connu une progression d'une durée d'environ 15 ans, avec une amplitude moyenne de hausse de l'ordre de 150%  dans le résidentiel et de 50% dans le tertiaire. 2012 aura marqué le début d'un retournement - léger certes mais néanmoins notable. C'est ainsi que dans le résidentiel, la baisse des prix moyens en France a atteint 2% en 2012, suivie d'un repli de 2 à 3% l'année dernière. Ces chiffres ne sont que des moyennes et il existe des régions où la dégradation est bien plus marquée.

Même s'il est difficile de faire des prévisions et si le mouvement de correction pourrait se poursuivre quelque temps, il est clair que ces baisses devraient générer des opportunités à moyen terme. La question qui se pose alors est de savoir quelle est la meilleure façon d'investir. Faut-il privilégier l'achat locatif en direct ou au contraire se tourner vers la pierre papier, c'est à dire les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ?

Les investisseurs semblent avoir commencé à apporter une première réponse : les achats d'immobilier en direct pour louer ont régressé de 5% en 2012 puis de 7,5% en 2013. Dans le même temps, la collecte dans les SCPI est restée très dynamique, à près de 3 milliards d'euros chaque année. Comment expliquer cette évolution?

Les attraits de la délégation de gestion

Une première raison réside dans les contraintes de gestion. Pour être vraiment réussi, un investissement locatif en direct implique de faire une étude de marché, de parvenir à identifier LE bien, en négocier l'achat, trouver un locataire puis être présent tout au long de la vie de la location, en faisant face notamment à divers travaux et donc à certaines sorties de trésorerie. Dans l'ensemble, ce processus peut se révéler assez aléatoire et surtout chronophage. Les délais sont en outre loin d'être négligeables.

A l'inverse, investir dans une SCPI est relativement simple : pas besoin notamment de passer devant un notaire. Il faut par contre prendre le temps de bien sélectionner les SCPI dans lesquelles on investit. Pour ce qui est de la gestion, elle est totalement déléguée à la société de gestion qui est spécialisée. C'est là une véritable garantie de sérieux et de professionnalisme.

Les attraits de la mutualisation des risques

Une autre raison qui conduit à privilégier les SCPI par rapport à un investissement en direct concerne la différence de risque. Dans le second cas, on se retrouve face à un seul et unique locataire, et même si l'on a pris les meilleures précautions en matière de solvabilité, rien ne dit qu'il ne sera pas un mauvais payeur. Ce qui peut avoir des conséquences financières dommageables, surtout quand on s'est endetté. Quant à le déloger, cela nécessite des démarches judiciaires fastidieuses.
Dans le cas des SCPI, le risque est mutualisé. Les SCPI investissent en effet dans un parc immobilier diversifié où chaque locataire ne représente que 2 à 3% de l'ensemble. Un quelconque défaut n'a donc que peu d'impact.

Les SCPI offrent trois autres précieux avantages :

• des rendements supérieurs à l'immobilier classique (5% contre 3% environ)
• un ticket d'entrée limité (certaines SCPI sont accessibles dès 200 €)
• l'accès à l'immobilier professionnel, que ce soit de bureaux ou de commerce, là ou actuellement il nous semble y avoir les meilleures opportunités.