Atland-Voisin : ses réussites sur un marché SCPI en évolution

Depuis 2023, le marché des SCPI traverse une période de mutation marquée par la diversification des performances et des stratégies, sous l'influence d'un contexte économique changeant. Alors que certains véhicules font face à des baisses de prix et à des défis de liquidité, d’autres continuent de croître, attirant une part grandissante des investisseurs. La société Atland-Voisin, forte de plusieurs décennies d’expérience dans le domaine, se distingue par une approche prudente et une diversification stratégique de son portefeuille. Cet entretien explore les grandes tendances du secteur, les impacts macroéconomiques, les transformations des types d’actifs, ainsi que les stratégies distinctives qui renforcent l’attrait de ses produits, dans un marché en constante évolution. Pour ce faire, notre Responsable communication Geoffrey Henriot est allé à la rencontre de Jean-Christophe Antoine, Président d'ATLAND Voisin.

Comment percevez-vous l'évolution du marché des SCPI dans les mois et années à venir ? Quelles grandes tendances se dessinent selon vous ?

Depuis 2023, le marché des SCPI a perdu son homogénéité en termes de performance avec des SCPI confrontés à des baisses de prix de part significatives et des problèmes de liquidité des parts tandis que d’autres voyaient leur performance résister ou progresser. Ces baisses pour certaines d’entre elles étaient prévisibles dès 2021 car leur capacité distributive (Résultat courant/Prix de la part) de long terme était inférieure à 4% ce qui n’était pas suffisant pour aborder la hausse des taux d’intérêt et leur impact sur l’immobilier. Les grandes tendances sont notamment :

• Une nouvelle hiérarchie de la collecte des SCPI : des SCPI récemment créées et des anciennes, prudentes dans leur stratégie immobilière et dans leur niveau de performance, qui captent l’essentiel de la collecte en 2023 et 2024 au détriment des SCPI leaders du marché précédemment. Ainsi de nouveaux acteurs sont arrivés sur ce marché.

• La création de nombreuses SCPI avec une stratégie d’allocation immobilière diversifiée et européenne alors que les SCPI thématiques s’étaient développées lors de la décennie précédente.

• Une généralisation de l’obtention du label ISR pour les SCPI qui devenu indispensable mais ce n’est pas une fin en soi et le travail à mener est important et le label n’est pas acquis et peut-être remis en cause par le certificateur.

Compte tenu du grand nombre de créations de SCPI et du volume de collecte actuelle sur les SCPI, il nous paraît que certaines SCPI n’atteindront pas à court terme des volumes de capitalisation significatifs permettant la pleine mutualisation du patrimoine garant de la régularité des revenus. Par conséquent, il est à prévoir des mouvements de fusion de SCPI ou de rachat de sociétés de gestion à l’avenir.

Quel impact la situation macroéconomique actuelle (inflation, taux d'intérêt, etc.) a-t-elle sur la performance des SCPI et leur attractivité pour les investisseurs ?

L’immobilier dépend de facteurs macro-économiques mais les moteurs ne sont pas les mêmes selon les segments. Le moteur de l’immobilier de bureaux et d’activité est la croissance économique, pour l’immobilier de commerces c’est le pouvoir d’achat et la consommation eux-mêmes liés à la croissance économique. L’immobilier de santé dépendra plus particulièrement de tendances sociétales et démographiques et l’hôtellerie du tourisme. Mais en résumé, une situation économique forte est positive pour tous les secteurs de l’immobilier.

Les taux d’intérêt sont un élément central de l’immobilier. En effet, le prix de l’immobilier dépend du niveau de rémunération d’un placement sans risque et la fixation des taux d’intérêt a un impact direct sur la rémunération des placements sans risques. Le prix de l’immobilier est fixé par rapport au placement sans risque en ajoutant une prime de risque liée au risque d’obsolescence et d’illiquidité. Sommairement, la prime de risque de l’immobilier est de l’ordre de 150 à 200 points de base par rapport à la rémunération d’un placement sans risque.

La baisse des taux engagée par la BCE récemment va entraîner une baisse de la rémunération des placements sans risques (livrets A, assurance-vie….) ce qui pourrait être positif pour redonner de l’attractivité aux SCPI. La baisse des taux engagée devrait permettre une stabilisation des prix de l’immobilier et le retour d’un effet de levier positif par le recours à l’emprunt.

Enfin, l’inflation peut être positive pour l’immobilier car les loyers sont indexés annuellement de manière contractuelle permettant d’impacter la hausse des prix sur le loyer. Toutefois, il faut veiller à ce que cette hausse de loyer par l’indexation soit tenable par le locataire et ne devienne pas supérieure aux valeurs de marché car dans ce cas, le locataire pourrait avoir la volonté de trouver d’autres locaux à la valeur de marché.

Voyez-vous une transformation des typologies d'actifs dans les SCPI ? Par exemple, une diversification accrue vers l'immobilier logistique, résidentiel, ou encore vers des secteurs alternatifs comme la santé ?

Lors de la décennie 2010/2020, on a constaté une tendance vers les SCPI thématiques (Santé, Grand Paris, Hôtellerie, Commerces…) qui permettait d’afficher une stratégie claire et simple à expliquer pour les distributeurs et facile à percevoir pour les souscripteurs. Cela permettait également aux distributeurs de procéder à une multi-allocation SCPI pour leurs clients en souscrivant différentes SCPI thématiques et par là même recréant une dilution du risque par la diversité de SCPI.

Suite aux accidents intervenus sur certains segments (Hôtellerie, Commerces, Bureaux…), la tendance est à une stratégie diversifiée des principales SCPI avec un désengagement du bureau et plus notamment en Ile de France et une réorientation vers les locaux d’activités et logistiques, les retail park, mais également vers l’hôtellerie et la santé où la correction des prix a eu lieu depuis plusieurs mois. Enfin une diversification vers l’Europe où certains pays ont corrigé rapidement leurs prix.

Comment vos produits se distinguent-ils sur le marché par rapport à la concurrence ?

ATLAND-VOISIN existe depuis 1968 et a vécu les différents cycles de l’immobilier depuis sa date de création. Nous avons une longue expérience et avons affronté les différentes crises de l’immobilier en adaptant nos stratégies et notre patrimoine. Nous sommes nés à Dijon et notre siège social demeure dans cette ville. Cela nous a permis de conserver, de manière permanente, une sagesse qui privilégie le bon sens, l’anticipation et la transparence. Notre société est également le symbole d’un mariage réussi entre Paris et la Province puisque nos équipes se partagent sur ces deux territoires. Nos produits sont à notre image avec un attrait vers les métropoles régionales car nous estimons, depuis des décennies, que ces marchés sont moins spéculatifs que l’Ile de France, en fort développement économique et avec une croissance de l’emploi permanente. Ainsi Immo placement est une SCPI avec un patrimoine exclusivement régionale et notamment à Lyon et la région Rhône-Alpes, Epargne Pierre est également à plus de 60% tourné vers les métropoles régionales. Epargne Pierre Europe se distingue en étant orienté exclusivement vers les actifs immobiliers en zone euro hors France.

Ce qui nous distingue également c’est notre volonté de conserver ce qui doit faire l’ADN d’une SCPI : une forte mutualisation des actifs pour une moindre volatilité des revenus, une diversification des actifs pour ne pas être soumis à des problèmes ponctuels sur un segment, une performance de nos produits supérieure à la moyenne du marché depuis 10 ans.

Pouvez-vous nous parler des critères de sélection des actifs immobiliers que vous intégrez dans vos SCPI ? Quels secteurs privilégiez-vous aujourd'hui et pourquoi ? 

Nous avons fait le choix résolu depuis longtemps d’une stratégie diversifiée sur nos SCPI. Diversifié sur le territoire français pour Epargne Pierre et Immo Placement, sur la zone euro hors France pour Epargne Pierre Europe. Une diversification élargie pour Epargne Pierre et Epargne Pierre Santé sur les différents segments immobiliers : Bureaux, Commerces, Activités, Education, Hôtellerie, Santé.

La diversification présente l’avantage d’agir sur un marché plus large et de saisir les opportunités en fonction des cycles de marché qui peuvent être différents suivant chaque segment.

Ainsi, nous privilégions actuellement les locaux d’activités, les retail park, l’hôtellerie et la santé qui a vu une correction des prix où il existe un équilibre offre et demande. Concernant les bureaux, nous avons sous-pondéré cette classe d’actifs à partir de 2020 dans nos acquisitions mais ne nous interdisons pas d’investir sur cette classe d’actifs en fonction des opportunités de marché.

Il faut rappeler qu’agir sur les différentes zones géographiques et de nature de locaux nécessitent des compétences humaines spécifiques que nous possédons en interne afin d’analyser et de sélectionner les actifs correspondants à nos critères.

En termes de rendement, quelles perspectives pouvez-vous offrir aux investisseurs sur vos SCPI dans l'environnement actuel ? 

Immo Placement, SCPI à capital fixe, devrait constater une hausse de sa distribution en 2024 avec un taux de distribution, sur la base du prix de la dernière confrontation du marché secondaire soit 845 €, compris entre 5,91% et 6,03%

Epargne Pierre prévoit pour 2024 un taux de distribution de 5,28% avec un prix de part stable qui demeure inférieur à la valeur de reconstitution.

Epargne Pierre Europe prévoit pour 2024 un taux de distribution compris entre 6,50 et 7% brut de fiscalité avec un prix de part stable.

Comment Atland Voisin adapte-t-il sa stratégie pour répondre aux nouvelles attentes des épargnants, en particulier dans un contexte où les préoccupations environnementales et sociales deviennent primordiales ?

Je rappelle que l’amélioration du parc immobilier existant représente le levier le plus puissant pour atténuer l’impact de l’immobilier et s’adapter aux risques climatiques. Dans la mesure où le parc immobilier se renouvelle à hauteur de 1% par an, la construction d’immeubles neufs (qui, par définition, intègrent les meilleures normes) compte uniquement pour 25% de la solution à horizon 2050 ; et ceci sans prendre en compte l’impact de la construction neuve sur les enjeux de biodiversité et de consommation de matières premières.

S’exempter des préoccupations environnementales et sociétales est inenvisageable alors que nous devons projeter notre patrimoine immobilier sur le long terme.

La labellisation Investissement Socialement Responsable (ISR) de nos SCPI Épargne Pierre et Épargne Pierre Europe est un premier niveau de réponse. L’ISR permet de poser les bases d’une action à long terme.

En nous obligeant à maîtriser les données d’exploitation de notre patrimoine, en priorisant les besoins et les impacts, en mesurant les résultats obtenus avec un examen externe tous les trois ans, le label ISR oblige à aligner les efforts de toutes nos équipes et de nos prestataires et locataires. Ce travail de fond crée le cadre adéquat pour engager des actions ciblées ambitieuses en termes d’économies d’énergie, de décarbonation et du développement des énergies renouvelables.

Un travail continu qui contribue à pérenniser la valeur du patrimoine des associés de nos SCPI, et que nous amplifierons dans le cadre d’une politique ambitieuse ayant 2050 pour horizon. Un horizon qui correspond d’ailleurs, peu ou prou, avec la durée de détention moyenne des porteurs de parts de SCPI, qui est supérieur à 20 ans. On comprend alors que cette démarche à très long terme est dans l’intérêt des associés. 2050.

Enfin, les détenteurs de patrimoine qui n’effectuerons pas ce travail verront leur immobilier disqualifié naturellement car les locataires intègrent dorénavant ces données dans le choix de leur occupation immobilière.

Comment pensez-vous que les SCPI peuvent jouer un rôle dans la gestion du patrimoine à long terme, notamment en période de volatilité des marchés financiers ?

Les SCPI représentent un produit de placement à part entière dans la panoplie des différents placements.

Les SCPI peuvent jouer un rôle crucial dans la gestion du patrimoine à long terme, surtout en période de volatilité des marchés financiers. Voici quelques raisons :

- Décorrélation des marchés financiers : Les SCPI sont principalement investies dans l’immobilier, ce qui les rend moins sensibles aux fluctuations des marchés financiers. Cela permet de diversifier le portefeuille et de réduire le risque global.

Revenus réguliers : Les SCPI génèrent des revenus locatifs réguliers, souvent distribués trimestriellement, ce qui peut offrir une source de revenus stable même en période de volatilité des marchés financiers.

- Gestion professionnelle : Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles qui s’occupent de l’acquisition, de la gestion et de la valorisation des actifs immobiliers. Cela permet aux investisseurs de bénéficier de l’expertise de professionnels sans avoir à gérer directement les biens immobiliers.

- Diversification des actifs : Les SCPI investissent dans une variété de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, etc.) et souvent dans différentes régions géographiques. Cette diversification aide à répartir les risques et à stabiliser les rendements.

En résumé, les SCPI sont un outil efficace pour diversifier ses placements, en offrant des revenus réguliers et en réduisant l’exposition aux fluctuations des marchés financiers. De plus, les modes de souscription sont variés : en pleine propriété, en usufruit, en nue-propriété, à crédit, au comptant….

Quel rôle les SCPI jouent-elles selon vous dans la démocratisation de l'investissement immobilier ? Pensez-vous qu’elles seront toujours aussi attractives pour les épargnants dans les années à venir ?

Les SCPI jouent un rôle clé dans la démocratisation de l’investissement immobilier en rendant l’accès à l’immobilier de manière plus accessible et diversifiée. Leur attractivité devrait se maintenir grâce à leur capacité à offrir des rendements stables, à s’adapter aux nouvelles attentes des investisseurs et à intégrer les adaptations environnementales.

La démocratisation peut se faire également grâce à des souscriptions faibles via les souscriptions programmées, le réinvestissement des dividendes et la nouvelle possibilité offerte après la suppression de la valeur plancher du prix nominal d’une SCPI précédemment fixée à 150 € par part.

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Quel conseil donneriez-vous à un investisseur novice souhaitant se lancer dans les SCPI aujourd’hui ?

Je ne peux que recommander de se tourner vers un spécialiste de la gestion de patrimoine car comment effectuer le bon choix parmi les deux cents SCPI existantes.

Choisir une SCPI nécessite du temps et de l’expérience, il faut analyser notamment :

• Solidité et historique de la société de gestion

• Qualité de l’équipe et modalités de gestion (directe ou déléguée)

• Analyse des frais de la SCPI, du taux d’occupation, et des taux de charges annuels

• Analyse des performances (taux de distribution, valeurs des parts, TRI)

• Taux d’exposition institutionnels

• Analyse de la stratégie immobilière

• Analyse de la détention des parts par type d’investisseurs

• Analyse de l’endettement et des risques liés

• Analyse des engagements ISR et lecture des rapports extra-financiers

Pour un particulier, cela ne lui coûtera pas plus cher et lui évitera de perdre du temps et les erreurs.

Vous avez récemment lancé une nouvelle SCPI, Épargne Pierre Sophia, pouvez-vous nous en dire plus ? Quelles ont été vos motivations ?

Notre intérêt pour le secteur des sciences de la vie et de la santé est motivé par les ressorts sociétaux et démographiques en Europe qui sont favorablement orientés de manière durable.

La croissance des besoins est soutenue et la spécialisation de ce type de structure justifie que des investisseurs s’y intéressent en s’appuyant sur une expertise établie. C’est le sens de la création de notre SCPI dédiée dans un timing favorable avec une demande investisseurs plus faible, une offre de locaux à vendre plus importante et par conséquent des prix plus intéressants qu’auparavant à l’acquisition. De plus, la stabilité des locataires au sein des immeubles est plus grande qu’en immobilier d’entreprise pour autant que la sélectivité des actifs et des exploitants ait été réalisée correctement et que la gestion soit active afin de maintenir la qualité du patrimoine. Ce créneau immobilier devrait par conséquent bénéficier d’une régularité de revenus plus grande qu’une SCPI Bureaux.

Cette SCPI sera diversifiée en France, zone euro mais également Suisse et Royaume uni à titre accessoire et se positionnera sur différentes typologies d’actifs : des centres de soins, des cabinets spécialisés, des cliniques, des centres d’imagerie, des laboratoires, des maisons médicalisées ou non.

Bref notre terrain de jeux sera sélectif, car on s’en doute, tous les opérateurs de centre de soins n’ont pas une activité rentable, et pour certains il existe une réelle sensibilité aux politiques de prises en charge. 

Notre objectif de distribution annuel est de 5,5% brut de fiscalité et un taux de rendement interne de 5,75% sur 10 ans (Objectif non garanti basé sur des hypothèses de marché prises par la Société de gestion au lancement de la SCPI. Il pourra évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées).