Assurance vie et SCPI : le combo gagnant

Malgré la baisse de rendement des fonds en euros, l'assurance vie reste bel et bien l'un des placements préférés des Français (avec un encours global de 1632 milliards fin décembre 2016 – Cf. cieleden.com).

Par contre, si le souscripteur veut voir la rentabilité de son contrat s'améliorer, il lui faut impérativement tirer un meilleur parti de son contrat en remettant en question la gestion des fonds investis. Comment ? Explications.  

Une dose de risque pour doper son contrat

Dans le contexte économique actuel, celui qui veut gagner plus devra obligatoirement sortir des sentiers battus et délaisser, du moins en partie, la sécurité au profit d'une prise de risque gage d'un espoir de gains plus importants.

En clair, il devra abandonner l'investissement total sur les « fonds en euros » pour en arbitrer une partie sur des supports plus risqués appelés « unités de compte ».

Accepter une part de risque, c'est transformer son contrat « mono support » en contrat « multi support », en acceptant d'y affecter 20 à 25 % (ou plus selon votre profil d'investisseur) des fonds sur des unités de compte.

Le succès dépendra du choix des unités de compte

Quel que soient les unités de compte pour lesquelles vous allez opter, il vous faut avoir pleine conscience de deux choses :

1. Leur valeur fluctue en fonction des marchés sur lesquels elles sont investies. Cette valeur n'est donc pas garantie et peut baisser, contrairement à celle des fonds en euros dont les gains sont sécurisés d'année en année.
2. Du fait de la possible baisse de votre capital investi, il est nécessaire de n'investir sur les U.C. que des sommes que vous êtes sûr de ne pas avoir besoin de récupérer à tout moment.

Les diverses « unités de compte »

L'argent investi peut l'être sur diverses unités de compte :

Les OPCVM

L'argent collecté par les assureurs est investi dans les divers OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs mobilières)- en fait des enveloppes contenant les fonds confiés-ce peut être des SICAV (société d'investissement à capital variable), mais aussi des FCP (fonds communs de placement) opérant dans divers secteurs de l'économie française et étrangère.

En vendant et achetant des titres qui les composent en fonction de leur fluctuation en bourse, les gérants ont pour but de faire fructifier l'actif géré afin de valoriser la valeur liquidative des parts détenues par les investisseurs.

Les SCPI

La SCPI Ou « Société Civile de Placement Immobilier ».

Il s'agit là encore d'un instrument de placement collectif, investi sur un portefeuille de biens immobiliers.

Investissement collectif en immobilier locatif sous forme de parts d’immeubles d’habitation, ou d'immeubles à usage professionnel (bureaux, commerces, parkings, hôtellerie, cliniques, maisons de retraite, etc.).

Les SCPI, également appelées "pierre- papier" ont la faveur des Français et sont comme l’ensemble des placements immobiliers rassurant pour les épargnants.

Des parts de SCPI pour doper son contrat: oui, mais avec prudence

Si les SCPI présentent maints avantages, elles restent néanmoins des placements à risque, même si celui-ci est minime (du fait de la dilution des risques d'impayé ou de vacance locative), car ni le capital ni le rendement ne sont garantis.

Néanmoins, le risque est beaucoup plus limité qu'en cas d'investissement sur des SICAV ou des FCP (investissement sur des sociétés commerciales), car si le prix des immeubles peut baisser, ceux-ci conserveront toujours une valeur. Et ce n'est qu'en cas d'obligation de vendre rapidement que l'assuré pourra perdre.

Un rendement régulier et une rentabilité élevée

Avec un rendement moyen de 4,85 % enregistré en 2015, il y a là de quoi améliorer les gains enregistrés sur un contrat multi support où les fonds en euros n'ont rapporté en moyenne que 1,90 % sur 2016.

Les revenus versés trimestriellement tombent régulièrement dès lors où les biens sont loués et où les locataires payent leur loyer.

Mais pour cela, encore faut-il choisir une société de gestion performante, avec une gestion saine et une bonne composition du parc immobilier détenu. Une bonne stratégie est indispensable et doit conduire à une diversification des actifs immobiliers (bureaux, commerces, hôtels, parkings, établissement de soins, maisons de retraite, etc.) destinée à réduire au minimum le risque inhérent à un secteur particulier.

Avant de choisir votre contrat, vérifier la qualité des SCPI proposées. Soyez sélectif, car bien se renseigner avant de souscrire est fondamental et rien n'est plus facile puisque l'AMF impose aux SCPI de mettre à disposition des souscripteurs une note d'information et d'autres documents légaux auxquels vous pourrez avoir accès sur le site internet de la société de gestion.

Par prudence, il est néanmoins conseillé de ne pas investir en parts de SCPI plus de 10 à 15 % des sommes engagées sur le contrat. Car sur un marché de l'immobilier soumis à des fluctuations périodiques et à la création de bulles, la surchauffe est toujours possible dans certains segments du marché de l'immobilier professionnel, en fonction de la marche de l'économie. Et cela permet donc de limiter les pertes possibles suite à la diminution du prix des parts.

Les avantages de l'immobilier liés à la fiscalité de l'assurance vie

C'est le duo gagnant, puisque d'un côté :

• la SCPI mutualise le risque inhérent à l'immobilier traditionnel (impayés, absence de locataire) ;

Et de l'autre :

• l'assurance vie permet de soustraire les revenus locatifs à l'imposition sur le revenu à laquelle ils sont normalement soumis (ceci grâce à une fiscalité avantageuse qui permet d'échapper à toute imposition sur les gains tant que les plus-values dégagées en revenus fonciers seront conservées sur le contrat ou jusqu'à son terme).

Les gros contribuables y seront particulièrement sensibles puisqu'en lieu et place d'une imposition à la tranche marginale de 40 % par exemple sur les revenus et une taxation des plus-values, au terme du contrat (au moins 8 ans) leurs gains cumulés sur les parts de SCPI (revenus + valorisation des parts) seront soumis au prélèvement libératoire forfaitaire de 7,5 %.

En matière de frais à l'achat, dans l'enveloppe d'un contrat d'assurance vie les parts de SCPI sont considérées comme des unités de compte. Elles échappent ainsi aux 12 % de frais.

• Mais par contre, si les frais de souscription sont réduits, le rendement sera plus faible.
  Car les frais seront payés par l’assuré sous forme de participation aux bénéfices, qui viendra amputer les gains de l’ordre de 15% sur les revenus distribués par la SCPI.

C'est ainsi qu'une SCPI servant le rendement moyen de 4.85% en cas de détention directe, n'offrira à l’assuré que 4,12% dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

Mais comme toute unité de compte, les parts de SCPI figurant au contrat supporteront également des frais de gestion. Ainsi, le rendement évoqué ci-dessus, de 4,12 % sera donc minoré de frais de gestion généralement compris entre 0.60% et 0.90%. L'assuré bénéficiera donc d'un rendement effectif de 3.52% à 3,22%.

Bien entendu, les gains n'échapperont pas aux prélèvements sociaux à 15,5 %.

Bon à savoir : les parts de SCPI souscrite au sein d'un contrat d'assurance vie ne connaissaient aucun souci de liquidité lors de la revente puisque, s'agissant d'unité de compte, c'est l'assureur qui en assure la liquidité.