ASPIM: de nouveaux indicateurs de performance facilitant le choix des SCPI.

Comme nous avons pu le constater avec la collecte record du premier semestre 2012, les SCPI sont en plein développement.

De fait, disposer de nouveaux indicateurs de performances permettant un choix plus aisé sont devenus une évidence.

En effet, malgré une transparence reconnue des SCPI par le biais notamment des bulletins trimestriels et rapports annuels (valeur des immeubles, taux de vacance, rendement, plus ou moins-values latentes, arbitrages...) disponibles aisément sur internet, sur les sites respectifs des sociétés de gestion.

Le particulier est régulièrement confronté à des difficultés d'analyse de ces indicateurs. Ce qui peut résulter en une mauvaise appréhension de la performance des différentes SCPI les unes par rapport aux autres.

De nombreuses raisons qui ont poussé l'ASPIM (l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) à mettre en place de nouveaux outils d'évaluation. Ces outils seront dorénavant obligatoires, et toutes les SCPI devront les publier.

L'ensemble des sociétés de gestion doit se plier à l'utilisation de méthodes de calcul communes pour chaque indicateur.

Voici une présentation de ceux-ci :

• Le DVP (Distribuable sur Valeur de Patrimoine) a pour objectif de refléter plus fidèlement la performance de la société. Dans ce but, le taux est calculé par le rapport entre résultat distribuable au titre de l'exercice (année n) et la valeur de réalisation de la société (à la fin de l'année n-1). Une méthode permettant d'éviter l'écueil de l'influence de ce chiffre par les résultats passés, mais aussi celui de l'éventuel baisse/hausse de la valeur de la part.

• Le DVM (Distribution sur valeur de marché) ainsi que le DVP sont destinés à remplacer les notions de rendements et de performances globales qui sont utilisées pour le moment, avec pour objectif une meilleure évaluation du rendement des SPCI. Calculé par la division de tous les revenus encaissés par la société de gestion (report à nouveau, éventuelles plus-values des années précédentes inclues) sur un an et le prix moyen de la part de la SCPI sur l'année n. Jusqu'à présent, on retenait le prix de la part au 31 décembre de l'année n-1. Avec la possibilité qu'un acquéreur ou un vendeur unique fasse monter les prix ou au contraire brade ses parts en fin d'année pour faire augmenter ou diminuer de manière sensible le taux de rendement...

Ces deux indicateurs permettent d'éviter d'obtenir des éléments biaisés par la baisse ou l'augmentation temporaire des valeurs des parts.

• Le TOF (Taux d'occupation Financier) a pour objectif de mieux évaluer le taux d'occupation avec un calcul comprenant le total des loyers et indemnités d'occupation facturés et les indemnités compensatrices de loyers, ceci divisé par le montant des loyers facturables dans le cas où l'ensemble du parc de la SCPI serait effectivement loué. Il s'agit d'un calcul trimestriel établi le dernier jour de chaque trimestre civil (31/03 - 30/06 - 30/09 - 31/12)  Le délégué général de l'ASPIM Arnaud Dewachter  indique que «quelle que soit la raison de la vacance, elle devra désormais être prise en compte». Ce qui permet de rééquilibrer les comparaisons entre les SCPI qui réalisaient jusqu'à aujourd'hui un calcul ne prenant pas toujours en compte les locaux vacants, pratique permettant de ne pas plomber leur taux d'occupation.

Apparaissant sur les bulletins trimestriels d'ici la fin de l'année voire le début de l'année prochaine, ces nouveaux indicateurs seront une clé supplémentaire à la comparaison des différentes SCPI. Cependant, il reste évident que les investisseurs ont toujours tout intérêt à étudier d'autres données : politique de travaux, taux d'occupation physique ou encore report à nouveau sont toujours des éléments à surveiller, car bien que pouvant être sujets à subjectivité, ils restent des éléments intéressants dans la projection sur les années à venir et les performances durant celles-ci.

Le TRI (Taux de Rendement Interne) sur le long terme s'inscrit dans cette optique également, ainsi il permet d'observer le comportement de la SCPI face aux évènements extérieurs, comme la crise des années 90 avec le TRI sur 20 ans par exemple.