Après Corum Origin, peut-on s’attendre à une revalorisation de la part des SCPI Corum XL et Corum Eurion ?

PAREF et Corum revalorisent 

Après leur excellente performance au dernier trimestre 2021 - taux de distribution moyen de 4,45% au 31 décembre - les Sociétés Civiles de Placement Immobilier récoltent les fruits de leur succès : le 1er avril 2022, Corum a augmenté le prix de part de sa SCPI phare, Corum Origin. Le même jour, PAREF Gestion revalorisait les prix de souscription pour trois de ses SCPI : Novapierre Allemagne, Novapierre Allemagne 2 et Novapierre Résidentiel.

+4,1% pour Corum Origin

Avec une valeur de reconstitution évaluée à 1177,43€ par part, Corum revoit à la hausse le prix de la part de sa SCPI Corum Origin : augmentant de 4,1%, celle-ci grimpe de 45€, passant de 1 090€ à 1 135€. Lancée à 1 000€ la part en 2012, il s’agit pour Corum Origin de sa septième hausse, soit +13,5% du prix initial en 10 ans.

PAREF Gestion : une revalorisation qui s’aligne à peine sur les valeurs de reconstitution

Du côté de PAREF Gestion, les augmentations sont encore plus évidentes : alors que Novapierre Allemagne voit la valeur de son patrimoine prendre +10,4% fin 2021, celle de Novapierre Allemagne 2 grimpe de +9,6% et la valeur de reconstitution de Novapierre Résidentiel augmente de 4,9%. 

En conséquence, les prix de parts sont revalorisées… mais restent encore loin de leurs valeurs de reconstitution :

• Novapierre Allemagne revalorise à +7,69% son prix de part, passant de 260€ à 280€. Sa valeur de reconstitution étant de 309,5€, cela fait une décote de -9,53%.

• Novapierre Allemagne 2 augmente sa part à 260€ (+4%). Or avec une décote de -9,72%, elle se situe à la limite de sa valeur de reconstitution (288€).

• Novapierre Résidentiel remonte sa part à 1 622€ (+4,31%), mais son prix s’affiche toujours à bonne distance de sa valeur de reconstitution, estimée à 1 745€ (décote de -7%).

En résumé, dans l’hypothèse où le patrimoine des SCPI de PAREF Gestion venait à augmenter, ces prix pourraient bien changer… encore une fois.

 

La règle de revalorisation

Revalorisation, valeur de reconstitution… Mais que signifient ces termes ? Et pourquoi réévaluer le prix des parts de SCPI selon la taille de leur patrimoine ?

La réponse à ces questions tient en trois mots : règle de revalorisation. Cette règle impose aux sociétés de gestion la loi suivante : le prix de la part d’une SCPI ne peut se fixer que dans une fourchette comprise entre +10% et -10% de la valeur de reconstitution de son patrimoine. La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à l’addition de la valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles + actifs nets) avec l’ensemble des frais et droits essentiels pour reconstituer le patrimoine de la SCPI. Autrement dit, c’est la valeur du patrimoine intégral de la SCPI. 

Pour mieux comprendre, prenons le cas de la SCPI Corum Origin. Au 31 décembre 2021, la valeur de reconstitution de Corum Origin se chiffrait à 1 177,43€ et son prix de part à 1 090€, générant une décote de -7,42%.

Corum Origin ayant augmenté son patrimoine, sa valeur de reconstitution monte aussi, rapprochant son prix de part de la limite des -10% imposée par la fourchette. En augmentant son prix de part, elle respecte ainsi la règle de revalorisation avec une décote de -3,6%… gardant donc encore une marge par rapport à sa valeur de reconstitution. 

Revalorisation : Corum XL dans les starting-block

La stratégie opportuniste de Corum continue à faire ses preuves. La société de gestion rappelle qu’elle a su saisir de nouvelles opportunités en investissant “à contre courant” dans des EHPAD et en profitant des effets de change positifs en Angleterre, avec l’évolution de la livre sterling (£) : “CORUM XL diversifie son patrimoine avec l’achat de 4 maisons de retraites au Royaume-Uni. L’occasion de profiter des atouts du marché britannique et d’un marché de l’immobilier de santé où la donne a changé depuis le début de l'affaire Orpéa.” assure le fondateur du groupe Corum Frédéric Puzin. 

En 2021, Corum XL a procédé à 8 acquisitions, pour un total de 267,3 M€. Parmi ces dernières, certaines opérations ont généré des taux de rendement à l’acquisition supérieurs à 7%. Au 1er trimestre 2022, la SCPI affichait une capitalisation de 1 301 Md€, un peu plus de 32 500 associés, et détenait un patrimoine de 62 immeubles loués à près de 135 locataires. Son taux d’occupation financier était 99,31%. Autant dire que sa valeur de reconstitution n’a fait qu’augmenter : avec un prix de part à 189€ et une valeur de reconstitution de 199,25€ par part, sa décote actuelle se chiffre à -5,14%... ouvrant potentiellement la voie à une revalorisation dans un futur proche.

Eurion frôle les -10%

Suite au dernier bilan, il ressort pour la SCPI Eurion une distribution nettement supérieure à la moyenne du marché : 6,12% brut de fiscalité étrangère pour 2021 (TRI cible de 4,5%). Cette distribution est notamment soutenue par les recettes locatives que la SCPI a enregistrées pendant l’année.

Orientant sa stratégie sur les capitales et grandes villes, sa capitalisation atteint, au 31 décembre 2021, 306 millions d’euros à travers 7 pays de la zone euro. Sa répartition géographique, de plus en plus équilibrée, s’établit entre 17 immeubles avec 35 locataires - TOF de 99,45% - pour une durée moyenne des baux fermes restant à courir de 6,80 années.

Dans le rapport 2021 de la SCPI par la société Corum, la valeur de reconstitution au 31 décembre 2021 s’élève à 225,41€ par part pour un prix de part de 204€, soit une décote de la part de -9,4%. Décote importante donc, malgré une revalorisation en 2021. La SCPI se situant à la borne basse réglementairement autorisée par l’AMF (-10%), cela laisse entrevoir des perspectives de revalorisation pour cette année.

Ceci est une analyse personnelle basée sur des faits factuels. Il ne s’agit, en aucun cas, d’un engagement de revalorisation du prix de part par les sociétés PAREF et Corum dans les mois à venir.

Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Comme tout investissement, la SCPI comporte un risque de perte en capital.